【イエカレ】相続するアパート経営で健全経営を目指したいなら｜健全経営を目指す上での相続のメリットと注意点

相続後、親のアパートを経営するか判断する際は、収益性や管理の負担、相続税の影響など多角的に考えることが重要です。

経営のメリットとデメリットを比較し、将来的な展望をしっかりと見極めることが求められます。ここでは、判断のポイントをいくつか紹介します。

アパートの経営において、立地条件は成功の鍵を握る重要なポイントです。

特に駅から徒歩10分圏内にあるか、生活利便性が高いか、主要駅までのアクセスが30分以内であるかが、安定した入居率に大きく影響します。

また、今後の地域開発計画も経営の展望に関わり、人口増加や駅前の再開発などが予定されている地域では、アパート経営がさらに有利になる可能性があります。

一方で、開発見込みがないエリアは過疎化リスクを伴うので、事前の調査が必要でしょう。

アパート経営において、ローン残高が多いと経営が悪化しやすく、急な修繕費に対応できないリスクがあります。相続時にローン残債がある場合は、無理なく返済できるかを慎重に検討しましょう。

また、オーナーが団体信用生命保険に加入していた場合、生命保険でローンを完済できる可能性があります。加入していなければ、賃貸収入がローン返済額を上回っているかを確認し、必要に応じて補填計画を立てることが重要です。

アパート経営を引き継ぐ際、毎月の家賃収入とローン返済・固定資産税・管理費などの支出を比較し、収支が黒字になるかの確認が重要です。

まず、過去の確定申告や帳簿で収支を確認します。赤字が続いている場合はその原因を調査し、必要ならリノベーションや建て替えを検討しましょう。

また、入居率が7～8割であれば健全な経営が可能ですが、それ以下の場合は空室が原因で赤字になる可能性があります。
空室率や家賃、敷金も確認して、長期的な収益計画を立てましょう。

アパート経営の引き継ぎ時には、外壁や屋根、共用部分の状況を確認しましょう。

定期的なメンテナンスが行われていれば修繕費を抑えられますが、外壁や屋根が劣化していると将来的に大きな修繕が必要になります。

また、エントランスや共用部分の清掃状況が悪い場合、空室の原因にもなるため、管理会社の変更を検討する必要があるでしょう。

大規模修繕の必要性や積立金の有無も確認し、赤字リスクに備えることが大切です。

親のアパートを適切に相続するためには、流れを踏みながら円滑に進めることが重要です。

ここでは、相続手続きの流れについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

アパートの相続人を決める際は、遺言書の有無を確認し、遺言書があればその指示に従います。

遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産の分割方法を決定します。不動産の分割方法には、現物分割・代償分割・共有分割・換価分割などがあり、それぞれのメリットとデメリットを考慮して選択しましょう。

相続人が決まった後は、不動産管理会社や金融機関に経営者が変わることを連絡し、ローン残高の確認も忘れずに行います。

アパートを相続する際には、いくつか重要な手続きが必要です。

まずは、被相続人の生前の所得税に関する準確定申告を、相続開始から4か月以内に行います。

次に、相続登記です。2024年4月より不動産を相続した場合は、法務局での相続登記申請が義務となりました。

相続登記は取得から3年以内に行わないと、罰金を科される可能性があるため、早めの登記を心掛けましょう。自分で申請するほか、司法書士に依頼することも可能です。

相続税は、遺産が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超える場合に申告と納付が必要です。

申告期限は、相続開始から10か月以内で、被相続人の住所を管轄する税務署に申告書を提出します。納税は一括払いが基本ですが、金額が大きい場合は延納や物納などの方法も検討できます。

支払は銀行や税務署、インターネットで可能です。控除や特例もあるため、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

親からアパート経営を相続することで、毎月の家賃収入が得られるだけでなく、初期投資やローンの負担軽減など、さまざまなメリットがあります。

ここでは、親からアパート経営を相続するメリットについて3つ紹介します。

アパートを相続すると、毎月の家賃収入が得られるという大きなメリットがあります。

部屋数や入居率によって収入は異なりますが、多くの場合、少なくとも月10万円以上の収入が見込まれます。さらに、管理会社に建物の管理や入居者募集を任せることで、不労所得として安定した収入を得ることも可能です。

ただし、完全に放置するわけにはいかず、オーナーとして経営や管理のチェックなども必要です。

親から現金を相続するよりも、アパートを相続する方が、相続税の負担を軽減できるケースがあります。

現金の相続税評価額がそのまま100%の価値で計算される一方、土地や賃貸用建物の評価額は通常低く抑えられるためです。

さらに、土地の上にアパートなどの賃貸物件があると、その評価額はさらに減少します。相続税の負担を軽減するためには、専門家に相談して適切な判断を仰ぐこともおすすめです。

アパートなどの不動産は、景気変動に強く、価値が下がりにくい資産とされています。

例えば、現在のようなインフレが進むと現金の価値は下がりますが、不動産の価値は一般的に大きく下がらないことがメリットです。特に賃貸用アパートでは、家賃収入が得られるため景気対策としてだけでなく、資産保全の手段としても有効です。

不動産は長期的な資産運用において、安定した選択肢となり得ます。

親からアパート経営を相続する際には、相続税・名義変更・共有名義のリスクなど、多くの注意点があります。

ここでは、アパート経営相続の注意点について2つ解説します。これらを理解し、適切に対処することで相続をスムーズに進められるでしょう。

相続登記が済んでいない不動産は、被相続人名義のまま残るため売却できません。

そのため、アパートを売却する計画がある場合は、早めの相続登記が必要です。

相続登記を完了させることで、法的に所有権が相続人に移り、アパートの売却がスムーズに進められます。また、2024年4月から相続登記が義務化され、手続きを怠ると罰金のリスクもあるため注意しましょう。

アパートなどの不動産を共有名義にすると、遺産を公平に分けやすい反面、トラブルが起こる可能性もあります。

さまざまな手続きには相続人全員の同意が必要なため、売却や改築が困難です。一人でも反対者がいると、手続きが進まない上に、共有名義者が亡くなると新たな相続人が加わり、さらに手続きが複雑になる可能性もあります。

トラブルや手続きの遅延を防ぐために、アパート相続では共有名義を避け、単独名義や代償分割などの方法を検討する方が賢明です。

親が経営していたアパートを相続した際、経営を続けるか、売却や土地活用を検討するかについてはさまざまな観点からの慎重な判断が重要です。

経営状況や建物の状況・将来的な修繕費用を考慮し、健全なアパート経営を目指しましょう。

経営リスク回避のためには、専門家への相談もおすすめです。
イエカレでは、不動産活用について、さまざまな役立つ情報を提供しています。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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相続後のアパート経営についてお悩みの方は、ぜひイエカレにご相談ください。

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