ガレージハウス経営ってどんな土地活用?特徴を解説

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このコラムのポイント

空き地を活用しないまま放置していても、固定資産税や都市計画税が重くのしかかります。
そのため、負担を軽減するために、売却または何らかの土地活用を検討している人も多いと思います。

土地活用の選択肢の1つにガレージハウス経営がありますが、どのような土地活用なのか気になっている人もいるのではないでしょうか?ガレージハウス経営とは土地活用の手段の1つで、ガレージと居住スペースが一体化した物件を貸し出すことによって家賃収入を得るのが特徴です。

この記事では、土地活用の選択肢として、ガレージハウス経営がありなのか、メリットとデメリットを分かりやすく解説します。


1.【土地活用】ガレージハウス経営とは?

相続で更地を取得した場合、更地には宅地のように固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されません。
そのため、税負担を抑えるために売却または土地活用のいずれかの選択を迫られている人もいると思います。

また、立地条件の良い更地を見つけて、資産運用の一環として土地活用を始めるかどうかを悩んでいる人もいるのではないでしょうか?

土地活用と言っても、賃貸経営や太陽光発電、駐車場経営などの多くの活用方法があるため、どれを選べばいいのか分からない人も多いと思います。

土地活用の中には、初期投資が多くかかる、リスクが高い活用方法もあるため、どのような活用方法があるのか、各活用方法の特徴をしっかり把握した上で選ぶことが重要です。

土地活用の1つの賃貸経営は、安定した家賃収入や節税効果などが期待できるため、多くの人に選ばれています。
賃貸経営にはアパート経営やワンルームマンション経営、戸建経営、ガレージハウス経営などが挙げられます。

ガレージハウス経営とは、車庫や駐車スペースと住居が一体化した賃貸物件を貸し出して家賃収入を得る土地活用の手段です。

ガレージハウスは、屋根付き駐車場で車を保管したい人やカーライフの満喫を求めている人などからの高い需要が期待できるなどの理由で近年注目されています。

2.【土地活用】ガレージハウス経営のメリット

ガレージハウス経営を始める際は、ガレージハウス経営にどのようなメリットがあるかを事前に把握しておくことが重要です。
ガレージハウス経営として、以下の5つのメリットが挙げられます。

  • ● 利回りが比較的高い
  • ● 長期利用が期待できる
  • ● 節税効果が期待できる
  • ● 相続税対策になる
  • ● 立地条件の影響を受けにくい

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1.ガレージハウス経営のメリット①:利回りが比較的高い

ワンルームマンションは駅近に建設されるケースが多いので地価が高くなる、アパートは駅近でなくてもトイレやお風呂、キッチンなどの設備投資が大きく膨らみます。
そのため、どちらも初期投資が大きくなって、利回りが低くなることが大きなデメリットと言えます。

ガレージハウスは車の収納がメインで、住居はそこまで重視されません
ガレージハウスをセカンドハウスとして利用する人も多く、最低限の住環境を確保すれば十分です。
そのため、初期投資が小さくなって、利回りが高くなることが大きなメリットと言えます。

賃貸経営を始める際の初期投資が同じ場合、利回りの高い物件の方がさらに多くの利益を得られるため、初期投資を早く回収したい人やハイリターンを求めている人におすすめの運用方法と言えるでしょう。

2-2.ガレージハウス経営のメリット②:長期利用が期待できる

アパートやワンルームマンション、戸建は供給が多いため、他の物件より立地条件が良い、築年数が浅いなどのメリットがないと空室リスクが高まります。

しかし、ガレージハウスは供給が少ないため、ガレージハウスの入居者は簡単には入居先を変えることができません。
また、供給が少ないということは、空室が生じた場合でも埋まる可能性が高く、空室リスクが低いことを意味します。

ガレージハウス経営では、賃貸経営の大きなリスクの1つである空室リスクを抑えながら賃貸経営を行えるため、リスクを抑えたい人におすすめと言えるでしょう。

2-3.ガレージハウス経営のメリット③:節税効果が期待できる

屋根付き駐車場の需要が期待できるのであれば、「ガレージハウス経営でなくても屋根付き駐車場経営やガレージ経営でもいいのでは?」と考えた人も多いと思います。

確かに屋根付き駐車場経営やガレージ経営は、ガレージハウス経営と比べると初期投資を抑えられるというメリットがあります。

しかし、屋根付き駐車場経営とガレージ経営の場合、土地が更地として扱われるため、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されません。
宅地と比べると固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になるので注意が必要です。

ガレージハウス経営の場合、土地が宅地として扱われることで固定資産税と都市計画税の軽減措置が適用されるため、固定資産税と都市計画税の節税効果が期待できます。

また、減価償却費という実際に支出が生じていないにもかかわらず、建物の経年劣化による資産価値の減少を経費として計上できるため、所得税も多少は抑えられます。

しかし、所得税の節税目的で不動産投資を始めることはおすすめしません。
賃貸経営で得た不動産所得は給与所得といった他の所得と合算されて所得税が課されます。

所得の総額によっては高い税率が適用されて多くの所得税を徴収される可能性もあるため、不動産所得を合算した場合の所得税がどのように変化するのかを確認しておきましょう

2-4.ガレージハウス経営のメリット④:相続税対策になる

相続が発生した場合は、相続税評価額に基づいて相続税を納めなくてはなりません。
現金の相続税評価額は100%ですが、不動産は70%程度なので現金を不動産に換えれば30%程度評価額を下がります。

居住用不動産ではなく賃貸用不動産の場合は、相続税評価額を30%程度下げられるため、現金を相続する場合よりもさらに60%程度評価額を下げることが可能です。

2015年1月1日の相続税改正で、基礎控除額は5,000万円+(1,000万円×法定相続人の人数)から3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)に変更になりました。

相続税改正によって基礎控除が60%に減額されたため、相続税の課税対象となるケースが増えており、相続税を少しでも減らすもしくは徴収されないために相続税対策を行う人が増えました。

ガレージハウス経営であれば、資産運用を行いながら相続税の節税効果も期待できるため、相続税を減らしたい、徴収されないようにしたいと考えている人に最適と言えるでしょう。

2-5.ガレージハウス経営のメリット⑤:立地条件の影響を受けにくい

一般的な賃貸経営の場合、駅から近いかどうか、周辺にスーパーやコンビニ、病院といった日常生活に欠かせない施設が揃っているかどうかなど、立地条件が重視されます。
そのため、立地条件が悪い土地では、賃貸経営を始めても安定した需要が期待できません。

しかし、ガレージハウス経営の場合、ガレージハウスをセカンドハウスとして利用する人や既に退職した人、通勤に公共交通機関を利用していない人の需要が高く、立地条件の影響を受けにくいと言えます。

そのため、相続した土地の立地条件が良くなく、一般的な賃貸経営に適していない場合でも、ガレージハウス経営であれば立地条件をそこまで気にせずに運用を始められるでしょう。

3.【土地活用】ガレージハウス経営のデメリット

ガレージハウス経営には、利回りが比較的高い、長期利用が期待できる、立地条件の影響を受けにくいなど、他の賃貸経営にはないメリットもあります。

そのため、ガレージハウス経営を始めようと考えている人も多いかもしれませんが、失敗を未然に防ぐためにもデメリットもしっかり把握した上で始めることが重要です。
ガレージハウス経営には、以下の5つのデメリットが挙げられます。

  • ● 初期投資がかかる
  • ● 長期運用になる
  • ● 運用実績が少ない
  • ● 様々なリスクを伴う
  • ● 防犯対策が必須になる

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

3-1.ガレージハウス経営のデメリット①:初期投資がかかる

ガレージハウス経営は、立地条件をほとんど気にせずに済む、設備投資を抑えられるため、ワンルームマンション経営やアパート経営よりも初期投資を抑えられます。
しかし、大きな初期投資がかかることには変わりありません

また、需要を高めるために照明設備や換気設備、水場などの設備を充実させようとする場合、初期投資がさらに大きくなるので注意が必要です。

初期投資が大きくなれば、その分だけ利回りが低くなります。
利回りが低くなると得られる家賃収入が少なくなってキャッシュフローが悪化しやすくなるため、安定した賃貸経営の継続が難しくなります。

ガレージハウス経営を始める際は費用をかけてはいけないというわけではありませんが、費用をかけ過ぎて利回りが低くなっては意味がないので気を付けましょう

3-2.ガレージハウス経営のデメリット②:長期運用になる

ガレージハウス経営は、ワンルームマンション経営やアパート経営よりも高利回りなのが魅力です。
しかし、高利回りが魅力と言っても、10年以内に初期投資を回収することは、ほとんど期待できません。

仮に利回り10%のガレージハウスの経営を始めたとしても、初期投資の回収にかかるのは10年以上と長期運用になります。

ワンルームマンション経営やアパート経営よりも高利回りで運用できるため、初期投資の回収にかかる時間は比較的短いと言えます。
しかし、空室が生じた場合は予定が大幅に狂う可能性があるので注意が必要です。

短期間で堅実にお金を増やしたいのであれば、定期預金や国債、社債などの元本保証のある運用方法やローリスク・ローリターンの運用方法を選んだ方が良いと言えるでしょう。

3-3.ガレージハウス経営のデメリット③:運用実績が少ない

ワンルームマンション経営やアパート経営は取り組んでいる人が多く、周辺の運用実績を確認すればどのくらいの需要が期待できるのかを把握できます。

しかし、ガレージハウス経営は取り組んでいる人がまだ少なく、運用実績が多くありません。
そのため、安定した需要が期待できると予想してガレージハウス経営を始めても、予想とは大きく異なる運用結果になる可能性も。

また、運用実績が少ないということは、ガレージハウス経営における成功事例や失敗事例の情報が少ないということです。

どのような建物が入居希望者のニーズに合っていて、空室対策としては何が正解なのかが分からないため、手探りでガレージハウス経営に取り組んでいくことになります

運用実績の多い運用方法と比較すると、経営リスクが高いと言えるため、信頼できる不動産会社やハウスメーカーなどに相談しながら経営に取り組みましょう

3-4.ガレージハウス経営のデメリット④:様々なリスクを伴う

資産運用には、銀行預金や株式投資、FX、賃貸経営といった数多くの運用方法があります。
普通預金や定期預金は元本が保証されているため、リスクがほとんどありません。

しかし、株式投資やFX、賃貸経営は元本が保証されていないため、常に何らかのリスクを伴いながら運用を行うことになります。

例えば、空室が生じた場合に家賃収入が得られなくなる空室リスク、入居者がいても家賃を滞納されると家賃収入が得られなくなる家賃滞納リスクなどです。

他にも、金融機関のローンを利用してガレージハウス経営を始めた場合、変動金利であれば金利が上昇して返済負担が大きくなる金利上昇リスク、地震や火災といった災害の影響を受けて賃貸経営の継続が困難になる災害リスクなどが挙げられます。

ガレージハウス経営を始めて後悔しないためにも、どのようなリスクを伴うのかを事前にしっかり把握しておきましょう

3-5.ガレージハウス経営のデメリット⑤:防犯対策が必須になる

ワンルームマンション経営やアパート経営の場合、防犯性の低い物件よりも監視カメラや集合玄関オートロックなどの設備が整っている防犯性に優れた物件の方が安定した需要が期待できます。

ガレージハウス経営も防犯性の低い物件よりも防犯性に優れた物件の方が安定した需要が期待できるため、防犯性を高めた方が良いと言えます。

しかし、監視カメラやセンサーライト、動きを検知するとチャイムが鳴るセンサー、重厚なシャッター、防犯性の高い鍵など、防犯性を高めることにこだわるとキリがありません。

防犯性を高めず防犯性が低いままだと利用者の需要が低くなる、トラブルが生じた場合に損害賠償を請求されるといったリスクを伴うので注意が必要です。

防犯性を高めることで上記のようなリスクを抑えられる一方で、初期投資が大きくなって利回りが低くなります。
どこまで防犯性を高めるのか不動産会社やハウスメーカーとよく相談してから決めましょう

4.【土地活用】ガレージハウス経営の始め方

ガレージハウス経営のメリットとデメリットをよく理解した上で、ガレージハウス経営を始めてみたいと思った場合、誰に相談すればいいのでしょうか?

ガレージハウス経営を始める際の方法として、以下の3つが挙げられます。

  • ● ガレージハウス専門の工務店に依頼する
  • ● ハウスメーカーに依頼する
  • ● 設計士に依頼して建築会社・工務店に建ててもらう

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

4-1.ガレージハウス専門の工務店に依頼する

1つ目はガレージハウス専門の工務店に依頼するという方法です。
ガレージハウスは通常の住宅とは構造が大きく異なるので注意が必要です。

そのため、失敗するリスクを抑えるには、一般的な建築会社や工務店よりガレージハウスの専門家に依頼した方が良いと言えます。

「ガレージハウス 賃貸」とインターネットで検索してみると「PREMIUM GARAGE HOUSE」や「ジャパンガレージングクラブ」など、ガレージハウスの専門家がいくつかヒットします。

このような専門家は車やバイクの愛好家のニーズをよく把握しているため、完成度の高いガレージハウスで賃貸経営を始められるでしょう

4-2.ハウスメーカーに依頼する

積水ハウスやダイワハウス、三井ホームなどのハウスメーカーの中には、ガレージハウスの建築に対応しているハウスメーカーもあります。

大手ハウスメーカーに依頼した場合、大手なので安心できる、住居部分の快適性が他よりも優れているなどのメリットが挙げられます。

しかし、ガレージ部分に利用者のニーズを反映しきれていない可能性がある、建築コストが大きくなりやすいなどのデメリットも伴うので注意が必要です。

ハウスメーカーにガレージハウスの建築を依頼する場合は、メリットとデメリットをよく把握した上で依頼しましょう

4-3.設計士に依頼して建築会社・工務店に建ててもらう

ガレージハウスの専門家やハウスメーカーに依頼すると、これまでの建築実績に基づいてガレージハウスを建築するため、似たような物件が完成しやすいので注意が必要です。

しかし、設計士に依頼すると、オーナーの意向を反映しながら図面を作成してくれるため、個性的な物件が完成する可能性が高いと言えます。
設計士に図面を作成してもらった後は、設計士や自身の知り合いの建築会社や工務店に建築を依頼します。

設計士に依頼すれば、自分の思い通りのガレージハウスを建築できる、他の2つの選択より初期投資を抑えられる可能性もあるため、3つの方法をよく比較してから自分に合う方法を選びましょう

5.【土地活用】ガレージハウス経営を始める際のポイント

ガレージハウス経営を始めても、安定した家賃収入が確実に得られるわけではありません。
ガレージハウス経営を始めたものの、空室が目立って手放すことになる可能性もあります。

リスクを少しでも抑えるには、ガレージハウス経営を始める際のポイントを理解してからガレージハウス経営に取り組むことが重要と言えます。
ガレージハウス経営を始める際のポイントは、主に以下の3つです。

  • ● 信頼できる不動産会社に相談する
  • ● 借りる人の需要を絞る
  • ● 市場調査をしっかり行う

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

5-1.信頼できる不動産会社に相談する

土地活用としてガレージハウス経営を始める場合、まずは不動産会社に相談します。
不動産会社に相談すると言っても、どのような不動産会社でも良いわけではありません

不動産会社の中には、賃貸管理を得意とする不動産会社もあれば、不動産売買を得意とする不動産会社もあるなど、得意分野が各不動産会社で異なります。

賃貸管理が得意な不動産会社は周辺の賃貸需要を熟知しているため、的確なアドバイスを得られる可能性が高いと言えます。

賃貸需要が期待できないエリアだと、ガレージハウス経営を始めても安定した家賃収入を得られないため、他の土地活用を選んだ方が良いケースも。
そのため、まずは不動産会社に相談して、賃貸需要が期待できるのか確認することが重要と言えるでしょう。

5-2.借りる人の需要を絞る

ガレージハウス経営のターゲットは車やバイクなどのオーナーです。
車とバイクは必要なスペースや設備が異なるため、借りる人の需要を絞ってニーズに合ったスペースや設備を確保する必要があります。

車またはバイクの所有者のどちらが多いのか、ドライビングスポットが近くにあるのかを事前に調べておけば、どちらの需要が高いのかをある程度は把握できます。

一般的な賃貸経営とは違い、ガレージハウス経営は最初からターゲットを絞っているため、需要が限られているので注意が必要です。
空室リスクを抑えながらガレージハウス経営を取り組むためにも、借りる人の需要を絞った上でニーズに合った物件を建てましょう

5-3.市場調査をしっかり行う

ワンルームマンションやアパートは需要に対して供給が上回っている状態です。
そのため、空室対策を練っておかないと、空室によって賃貸経営の継続が困難になる可能性が高いと言えます。

ガレージハウス経営は運用実績が少ないため、需要に対して供給がどうなっているのかが分かりません。
若者の車離れや少子化を原因とする全体的な人口減少が進んでいることを考えると、将来的に安定した需要が期待できるとも言い切れません

しかし、車やバイクの愛好家は多数いるため、ニッチな市場にうまく溶け込めれば安定した需要を確保することが可能です。

運用実績が少ないため、市場調査で情報を得ることは容易ではありませんが、不動産会社や専門家などの協力を得ながら、しっかり市場調査を行ってから参入しましょう

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まとめ

相続で更地を取得した、立地条件の優れている更地を発見した人の中には、良い土地活用の手段がないかを考えている人も多いと思います。

ガレージハウス経営とは土地活用の手段の1つで、ガレージと居住スペースが一体化した物件を貸し出すことによって家賃収入を得るのが特徴です。


ガレージハウス経営には、利回りが比較的高い、長期利用が期待できる、立地条件の影響を受けにくいなどのメリットがある一方で、運用実績が少ない、防犯対策が必須になるなどのデメリットも伴います。

ニッチな市場への参入であるため、成功すれば安定した需要が期待できる一方、失敗すれば需要が全く期待できないため、大きな損失を被ることになるので注意が必要です。

そのため、ガレージハウス経営を始めるかどうか悩んでいる人は、メリットとデメリット、始める際のポイントなどをしっかり押さえてから始めましょう

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