【戸建を賃貸に出したい】自宅を賃貸住宅にするメリットとデメリット

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このコラムのポイント今まで持ち家を戸建てで所有していた人が賃貸住宅への建て替えを行うべき場面とは、どのような時なのでしょうか。

建て替え効果が出せるケースや、そのメリットやデメリット、賃貸経営を成功させるための方法などをお伝えします。

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戸建てを賃貸住宅に建て替える。そのメリットを探ってみましょう!

持ち家を賃貸住宅に建て替えるメリットは?

現在、持ち家の戸建てを賃貸住宅に建て替えるかどうか悩んでいる人は、まずそのメリットを考えてみましょう。

まず、相続税対策として非常に有効であるということです。

たとえば、自分で利用している土地(自用地)に賃貸住宅を建てると、「貸家建付地」という評価方法に変わるため、大幅に評価を減額(=税額を軽減)できる場合があります。

そして、現金を使って賃貸住宅を建てるのであれば、だいたい現金のままだった時と比べて6割程度まで評価額を下げることができます。さらには、経営がうまくいけば家賃収入により現金の確保もできるわけです。

税対策だけではなく、遺産分割対策としても有効です。自宅の土地建物しか資産がないような人でも、賃貸住宅を「区分建物(それぞれの部屋が別々の登記簿になっており、別個独立の権利として扱われるマンションやアパート)」にしておけば、複数の子供がいても、それぞれに別個の財産として渡すことができます。

また、実質的には、所有者が高齢になってきたのに、土地が広すぎて草むしりなどの手間に悩まされている場合に、建物や駐車場の部分が増えるため、所有者が手入れすべき面積を減らせるというメリットもあります。

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では、戸建てから賃貸住宅のデメリットについてはどうでしょうか?

戸建てから賃貸住宅に建て替えるデメリットは?

一方で、賃貸住宅に建て替えることによるデメリットもあります。

現在の持ち家が建っている土地の立地の条件面などをよくリサーチした上で、賃貸需要があるかどうかを検討しなければ、賃貸住宅へ建て替えても空室が出てしまう危険があるということです。

ありがちな失敗としては、相続税対策のことばかりを考えていて採算性に目が行かず、多額のローンを組んだにもかかわらずあまり収益が上がらないというものがあります。こうなると、場合によっては、せっかく建てた賃貸住宅を手放さなければならず「やめておけば良かった!」ということになってしまいます。

また、これもよくある間違いとして「アパートローンを組まないと相続税節税効果がない」と思っている人もいるのですが、上記のように現金で買った場合の評価額減もあるわけですから、現金で買える人については無理にローンを組む必要はありません。

どうしてもローンを組んで建設する際には、くれぐれも利回りを慎重に返済のシミュレーションを立てましょう。「表面利回り」だけに騙されることなく、諸費用もシビアに見なくてはなりません。

賃貸経営の際に諸費用として考えられるものは、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金などがあります。

これらを考慮していないと、家賃収入の手残りがイメージよりも少なかったということになってしまうので、そこまで加味した「実質利回り」で収支計算をしておくことが必要です。


賃貸住宅で高利回りを実現させるには

より高い収益を上げるためにはどうすればよい?

賃貸経営で事前にシミュレーションした利回りを出すためには、やはり空室を出すことは極力避けなければなりません。もちろん、立地などの条件は後からではどうにもできないのですが、賃貸需要を的確に捉えて、建物自体を魅力的にする工夫などはいくらでもできます。

賃貸住宅は、その時代の間取りや設備の流行をしっかりと捉えた上で建設する必要があります。周囲に何があるのか(=どういった入居者像が想定されるのか)をじっくり検討してから間取りを決めることも大切です。

また、いったん建ててからも、その後のメンテナンスを怠らないことが重要です。外見が古くなって空室が増えていたアパートの外壁を塗り替えただけで、すぐ入居率が100%になったという事例もあるくらいです。

つまり、意外と「中の性能さえ良ければいい」というわけではなく、見た目も大切ということです。水回りなど性能面に関わることは、多少お金がかかっても決して放置してはならないのは言うまでもありません。

設備が古いまま放置しておくと空室が出る、ますます苦しくなってリフォームできないという悪循環に陥るので、くれぐれも注意したい点になります。


この記事のまとめ

【経営者の意識を持ちつつ、最大限のメリットを享受しましょう!】

・賃貸住宅建設は相続税対策として非常に有効である。

・現金で買っても節税効果はあるため、無理にローンを組まない。

・適切な物件の建設、その後のメンテナンスで高い入居率を維持する工夫をする。


賃貸住宅建設のメリットとデメリットを正しく知り、事業としての収益を上げ続ける工夫が必要と言えます。

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