【イエカレ】収益を変えるオペレーショナルアセットとは？｜アパート・マンション経営で収益を最大化させる理論とは？

オペレーショナルアセットとは

まずは「オペレーショナルアセット」の定義からお伝えしましょう。

不動産を収益物件として有効活用する上で、

「時間」や「空間」を小さくすることで賃料単価を上げる。

という理屈があります。それを順を追って解説してみます。

オペレーションという言葉には「運用や操作」といった意味があるのですが、オペレーショナルアセットは直訳すると「運営（運用）をすることで稼ぐ不動産」という意味になります。 その典型的なオペレーショナルアセットに「ホテル」があります。

ホテルという不動産は、よくよく考えると賃貸住宅と非常によく似ています。 各室にバスルームやトイレがあり、ベッドを置くスペースがあることから、基本的な構造はワンルームマンションと酷似していると言えます。ホテルもワンルームマンションも、不動産を使って収益を稼ぎ出す点も同じです。

違いと言えば、ホテルは「宿泊料」、ワンルームマンションでは「家賃」が収入源ということになります。しかし、一般的には売上はホテルの方が高いわけです。それは一体なぜでしょうか？

ホテルは不動産の利用料を、宿泊料として利用者から1日単位で徴収します。 例えば、ビジネスホテルの利用料は、地域によって違いはあると思いますが「1泊6,000円～10,000円」程度でしょうか。

一方、ワンルームマンションは、不動産の利用料を家賃として1ヶ月単位で徴収します。例えば、家賃が100,000円なら、入居者は毎月100,000円の家賃を支払うことになります。

こうしてみると、時間当たりの単価は、月単位の家賃よりも、1日単位の宿泊料の方が高いことが分かります。 そのため、1日当たりで稼げる単価が高いビジネスホテルの方がワンルームマンションよりも収益が高くなる理屈になります。

似たような構造の建物であるにも関わらず、1日単位の宿泊料が取れるのと、月単位の家賃しか取れない違いが生じる理由は、「オペレーション」つまり「運営」の違いからくるものになります。

ホテルは、ホテル事業者が宿泊者向けに広告を出して、宿泊以外にも食事や入浴などのホスピタリティ（おもてなし）溢れるサービス提供することで、宿泊者から宿泊料を取れるわけです。 オペレーショナルアセットの点で言えば、現場スタッフや経営陣といった人が、運営にあたっている点が大きな特徴です。

一方で、ワンルームマンションでは、賃貸オーナー（賃貸経営者）に、ホテルのスタッフのような労働はほとんど発生しません。

賃貸アパートやマンションの経営で得られる家賃収入は「不労所得」とも呼ばれています。 原則としては、入居者からの家賃収入が毎月入る仕組みなので、ホテルに比べれば圧倒的に運営の手間が発生しない点が特徴です。

従って、賃貸型のワンルームマンションは「ノンオペレーショナルアセット」と言われます。 建物の構造や、不動産を使って稼ぐ点もホテルと似てはいますが、運用の仕方の点で区別がされているわけです。

これは、逆の見方をすれば、一般的な賃貸物件では、賃貸オーナーがその運営に関与する度合いが少ないことが、ホテルと比べて収益力が低い状態に留まっているとも考えることができます。 もちろん、賃貸物件の場合は、地域の家賃相場などで比較がされる問題もあります。

しかし、「不動産で稼ぐ」という点においては、完全に不労所得とするのではなく、入居者にとって少しでも付加価値を提供できるようなオペレーショナルアセット型の運営方式にした方が収益力を高められると言えます。

こうした話をお聞きになると「じゃあ、自分もアパートの収益性を上げるためにオペレーショナルアセットを取り入れて、ホテル事業者のようになろう！」と思われるでしょうか？

恐らくはまったく逆で「ホテル事業者のようにオペレーショナルアセットを取り入れるなんて賃貸物件のアパートオーナーにはハードルが高過ぎる！」と思う方々のほうが多いのではないでしょうか？

冒頭で、オペレーショナルアセットの例としてホテルを挙げたのは、オペレーショナルアセットの定義を分かりやすくお伝えする例として最適だったのが理由です。

では「賃貸物件のオペレーションアセットの例は存在するのか？」と問われれば、ホテルの運営よりも簡単なものがあります。

その例として思い浮かぶものに、例えば「シェアハウス」があります。 今や、シェアハウスは、ホテルとワンルームマンションの中間にあたるオペレーショナルアセットと言っても過言ではないビジネスモデルと言えます。

ご存知の方も多いと思いますが、シェアハウスは、1つの住居に複数人の入居者が共同で暮らす賃貸物件です。一般的にはリビングやキッチン、バスルームなどは全員が共同で使用をして、住居の中にある各居室は、各入居者がプライバシー空間として利用します。

シェアハウスは住民同士がその賃貸物件の中で共同生活を行うため、賃貸オーナーは、入居者に対して「一定のオペレーション（運用、運営）」を行って管理していくことが必要になります。

例えば、シェアハウスは住民同士の交流を前提にすることになるため、入居者同士が快適に暮らせるようなルール作りや工夫、必要なサービスを提供することが必要になります。新しい入居者を向かえればウェルカムパーティーを主催したり、住民同士のトラブルが発生したら仲裁してトラブルを治める必要も出てきます。

このように、シェアハウスはワンルームマンションよりも、賃貸オーナーの入居者に対する関与度が上がることから、オペレーショナルアセットの一つと言えるわけです。

シェアハウスは、一つの物件の空間を複数の入居者にシェアしてもらうことで、家賃の単価は上げつつ総額を抑えることができます。 入居者目線から見れば、入居者個々では借りられない広い物件に、安い家賃で住むことができるので、それが大きなメリットになります。

また貸主側から見れば、賃料単価を高くできるため総収入を高くできる効果があります。 そのため、シェアハウスはワンルームマンションの経営よりも収益力を高くできるわけです。

オペレーショナルアセットの例として冒頭に挙げたホテルは「時間の単位」を小さくすることで賃料（宿泊料）の単価が上がりましたが、このシェアハウスの例でみると「空間の単位」を小さくすることで賃料単価が上がったと言い換えることができます。

不動産の有効活用では「時間や空間を小さくすることで賃料単価を上げることができる理屈がある」と説明しましたが、それはこうした内容からそう言えるわけです。

時間や空間を小さくして、不動産の収益力を高めるためには、やはり「運営」が必要になってきます。賃貸オーナー側も多少の手間を加えることで、収益力を最大化することができるわけです。

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オペレーショナルアセットのメリット

オペレーショナルアセットでは、賃貸オーナーが「賃貸物件の運営」というソフト面で差別化を図るため、他の賃貸オーナーに「真似をされにくい」という点がメリットです。

オペレーショナルアセットの例としてホテルを引き合いに出しましたが、ホテルもその運営形態を細分化すると、高級ホテルやビジネスホテル、リゾートホテルといったジャンルがあります。

ホテルという建物(ハード面)は類似しているかもしれませんが、運営面(経営面)では、全く別の差別化が図られています。 極端な話し、高級ホテルのすぐ隣にビジネスホテルが建ったとしても、宿泊する客層、ターゲット層が違うので価格競争は、ほぼ発生しないと言えます。

運営面で差別化を図るオペレーショナルアセットでは、「初期費用も特別大きくはなりにくい」点もメリットです。

例えば、これも例に挙げたシェアハウスで、似たような建物が建てられたとしても、運営面において「外国人向け」「スポーツ観戦好き向け」、最近変わったところでは「筋トレ好き仲間向け」といったものもあるようです。

そうした異なるコンセプトでシェアハウスに集う入居者ターゲット層を変えることができます。要するに、建物仕様のようなハード面で差別化をするわけではないため、初期費用が抑えられやすいのです。

オペレーショナルアセットのデメリット

オペレーショナルアセットのデメリットは、建物所有者である賃貸オーナーが、その運営に関与することで「賃貸経営の難易度が高まる」という点がデメリットになるかもしれません。

賃貸物件の運営に、賃貸オーナーも深く関与していくことは、その能力やアイディア次第で収益が大きく変わってしまうからです。

また、オペレーショナルアセットは、賃貸オーナー自らも入居者へ付加価値を提供して収益のアップを図るわけですから、一般の賃貸住宅を経営するよりも不労所得の要素が薄れることから手間もかかります。

ただ「かもしれない」と書いたのは、逆に「元々、そういうのは好きだし得意！」と言う方々がいるのも確かだからです。

アイディアが出せず、手間も掛かるからムリだと言って「運営を外部に委託すると収益力が下がる」点もデメリットです。

例えば、シェアハウスにはシェアハウス専門の管理会社も存在しますが、シェアハウスの管理委託料は、通常の賃貸物件を不動産管理会社へ委託管理するよりも割高な設定になっています。 一般的な賃貸アパートの管理委託料が家賃収入の5％程度だったと仮定した場合、シェアハウスのそれは7～8％程度になるイメージです。

つまり、家賃収入は上がるため管理を外部に委託しても表面利回りは上がりますが、管理委託料が増えるため「NOI利回り」はあまり上がらないといったことが起こり得ます。

表面利回りとは、不動産の物件価格に対する家賃収入の割合のことです。 NOI利回りについては、前編のなかでも解説をしましたが、これは、年間家賃収入から年間費用を差し引いた収益を物件価格で割った実質利回りのことです。

賃貸オーナーがオペレーショナルアセット型の運営を行い、それによる収益アップの恩恵を受けるには、運営は外部に委託するのは極力避けながら、建物所有者である賃貸オーナーがなるべく自ら運営に関与した方が収益力を上げられると言えます。

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