【イエカレ】高い入居率につながるコンセプト型賃貸｜アパート・マンション経営の収益を最大化

賃貸オーナー事業で収益を最大化させる2つの方向性

結論を先にお伝えします。賃貸経営の収益を理論的に最大化させる方法としては、

• コンセプト住宅
• オペレーショナルアセット

この2つの方法があります。

まず最初に、この２つの概要からご説明します。

1つ目「コンセプト住宅」からです。
コンセプトとは辞書によると「全体を貫く基本的な観点・考え方」とあります。文字通り、建てたい物件のコンセプトを明確にした上で建物を造り、そのコンセプトに基づいた入居者ターゲットへ訴求をすることで高単価の賃料収入を実現しようとする住宅のことです。

2つ目は「オペレーショナルアセット」です。
オペレーショナルアセット」とは、これも文字通り、「オペレーション＝運営」を加えることで高収益を実現する「不動産ビジネス」を言います。

ただ、この概要だけをお読み頂いても「今一、何だか良く分からない」と思いますので、この記事の なかで詳しく解説していきます。

今回の記事では、1つ目のコンセプト住宅を中心に「収益を最大化する方法」を解説していきます。

2つ目の「オペレーショナルアセット」については、後日公開予定の後編のなかで詳しく解説します。

コンセプト住宅とは？

コンセプト住宅の概要について、先ほど簡単にご説明しましたが、さらに嚙み砕いて説明をすると以下になります。

「コンセプト住宅」とは、特定の趣味や嗜好を持つ入居者をターゲットに向けた賃貸住宅であり、周辺相場よりも高い賃料を受領できる住宅のこと。

となります。一体どのような住宅なのでしょうか？

例えば、その代表格に「ガレージハウス」があります。ガレージハウスとは、車庫や駐車スペースと住居が一体化した賃貸物件を貸し出して家賃収入を得る土地活用の手段です。

ガレージハウスは、屋根付き駐車場で車を保管したい人やカーライフの満喫を求めている人などからの高い需要があり、「入居希望者が絶えない状況が続いている」と言う建築メーカーもあります。

また、一般的にはあまり馴染みは少ないかもしれませんが、けっこう昔からある典型的なコンセプト住宅として「音大生向けマンション」があります。

音大生向けマンションとは、部屋を完全防音仕様にすることで音大生が自宅でいつでも楽器演奏の練習をすることを可能にした物件のことです。 これは周辺の一般的なアパートよりも高い賃料を設定できるようになっています。

ではなぜ、ガレージハウスや音大生向けマンションは、入居希望者が絶えず、高単価の賃料収入を実現できるのでしょうか？

それは、いずれも特定入居希望者が賃貸物件に求めるターゲット・ニーズに刺さっているからです。
音大生向けマンションで言えば、もし仮に、音大生が防音仕様のない賃貸物件に住んで楽器演奏の練習をしたとすると、どうなるでしょうか？たとえ、その演奏レベルが素晴らしかったとしても、それが四六時中ともなれば、さすがに近隣住民からも「うるさい！」と苦情が出てしまうでしょう。

しかし、音大生にしてみれば、防音仕様の賃貸物件に住めれば、周囲から一切文句を言われることなく、安心して24時間好きな時に好きなだけ楽器の練習ができます。ですから、わざわざ高い賃料を払ってでも音大生は防音仕様の音大生向けの専用マンションに住みたいと思うわけです。

地主の方に、このコンセプト住宅で音大生向けマンションの例を出すと「じゃあ、うちだって近くに音大があるからできるのでは？」とおっしゃる方がいるかもしれません。

確かにコンセプト住宅で音大生向けマンションを企画する場合は、近くに音大があることは必須条件です。周辺地域に音大があるという”特殊な地域”の場合はまだ良いのですが、これだけがコンセプト住宅というわけではありません。

例えば、以下の様な内容も十分コンセプト物件となり、実際に世の中にはそうした賃貸物件を経営している地主さんがいます。

・女性専用食事付き物件
・ペット可物件
・共働き世帯向け物件
・特定の外国人向け物件

等です。他にも紹介し切れない様々な物件が存在しています。 試しに、Google検索で「コンセプト賃貸住宅　例」などと入力して検索をしてみると色々な例が見つかると思います。

例えば、上から3番目の共働き世帯向け物件ですが「共働き夫婦に特定のニーズなんてあるのか？」と笑い出す方がいるかもしれません。

しかし、気が付かない人たちが多いところに様々なニーズがあることを知って頂きたいのです。

近年は、一般の戸建住宅で浸透してきたように、IOT技術を駆使して家事を益々楽にしてくれる様々な家電や住設機器が登場しています。

大概こうした新しい技術は、一般の戸建住宅からは一歩遅れて賃貸物件でも採用がされることが多いわけですが、賃貸物件の世界でも「IOT賃貸物件」が浸透して来ました。

入居者は、外出をしていてもスマートフォンやタブレット端末を使って、部屋に設置されたIOT家電や住宅設備をいつでもどこからでも遠隔操作ができます。

IOT技術が導入された賃貸物件は、当初は機器のトラブルや故障といったアフターサポートの点で不安視もされていましたが、やはり、共働き世帯にとっては、利便性が高められた快適な暮らしができるようになることから非常に好評です。

例えば、エアコンの作動やお風呂の追い炊き、訪問者への対応などを遠隔で行えることなどは、使い始めれば、忙しい共働き世帯にとってはこの上なく便利な機能でしょう。近年、IOT技術を導入した賃貸物件は急速に増えています。

こうした技術を盛り込んだ賃貸物件は、将来当たり前になるかもしれませんが、今現在は導入初期ということもあって希少価値が高い特別な物件に入るでしょう。

こうしたことから「近くに音大がある」といった周辺環境の要素だけに依存をしなくても、アイディア次第では可能なコンセプト住宅はどんどん企画できるわけです。

コンセプト住宅の企画を行う上で重要なことは「入居者ターゲットを絞り込むことで賃料単価が上がる」という点を盛り込む必要があります。

このコンセプト住宅の説明をすると「ただでさえ入居者を集めるのが大変なのに、入居者ターゲットを絞ったらもっと入居者を集めにくくなるのではないか？」と反論をされる方も多いでしょう。


しかしながら、今は30～40年前の画一化されていた時代とは異なります。入居者ターゲットを絞り込むということは周辺にある一般的の賃貸物件と差別化を図ることであり、対象にする入居者ターゲットに喜んでもらえる付加価値を提供することで賃料を上げることができているわけです。

つまり、入居者ターゲットを絞り込むことは、決して入居者が集めにくくなるということではなく、むしろ逆で、入居者が求める付加価値を提供することで、特定の需要者層である入居者を集めやすくできるのです。

そのためにも、これから新しく賃貸住宅の経営を目指されている方や、築古のアパート・マンションの建て替えを検討されている地主さんは、現在の時代背景や将来の入居者意識がどう変化していくか？を予測することが必要です。

また、周辺地域を良くリサーチした上で「この入居者ターゲット層から需要があるのか」「どんな住宅設備を導入したらよいか」「建築費やローン返済の収支を考慮した上で、賃料に合った付加価値を特定の入居者へ提供ができるのか」等、時代に合わせた住設機器などを盛り込むことをしっかりと検討しながらコンセプト型賃貸物件の企画を考える必要があります。

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コンセプト住宅のメリット

コンセプト住宅のメリットは、賃貸経営の難易度を考えても、通常のアパート経営やマンション経営と変わらずに「収益力を高めることができる」という点です。

特定の入居者ターゲットを考えた住宅仕様で物件の建築を行って、後は通常の賃貸経営と同様に特定の入居者を募集するだけで、高単価の賃料で貸し出すことができます。

建物のランニングコスト（建物や設備の維持・管理するためにかかる費用）も特に大きくはならないことから、「NOI利回り」も向上する点がメリットです。 NOI(エヌオーアイ)利回りとは、年間の家賃収入から費用を差し引いた収益を物件価格で割った実質利回りのことを指します。NOIは、「Net Operating Income」の略であり、「営業純利益」という意味です。

つまり、ランニングコストを増やさずに賃料を上げられることから、収益性を最大化しやすいわけです。

コンセプト住宅のデメリット

では、コンセプト住宅のデメリットはないのでしょうか？
これには「初期費用が高くなる」「真似をされやすい」という点がデメリットかもしれません。

特定の入居者ターゲットに向けた特殊な仕様や設備を加える必要があることから、建築費が一般の賃貸住宅を考えるよりも高くはなります。

例えば、一番最初に挙げた、音大生向けマンションであれば、部屋を防音仕様にする必要があります。また、コンセプト住宅として成功すると、他の物件でも真似をされてしまい、コンセプトが薄れてしまう可能性があります。

コンセプト住宅は、主に初期投資のハード面だけで差別化をすることから、お金のある他者なら真似をするのは簡単なことでしょう。

コンセプト住宅でおかしやすい間違い

しかし、コンセプト住宅でおかしやすい間違いとしては、
「近くで成功しているコンセプト住宅の真似を自分がしてしまう」ことだとも言えます。

コンセプト住宅が高い賃料を取れる理由は「周辺の物件とは一味違う付加価値をつけて差別化物件にすることよって特定の入居者へ付加価値を提供しているから」ということはご理解いただけたかと思います。

そのため、近くの成功物件の真似をしてしまったら差別化にはならず、逆に自らがその競争に参加してしまったことになってしまいます。

前項で、コンセプト住宅のデメリットとして真似されやすいという点を挙げたのですが、新たに参入する側となった場合は、近隣に既にあるコンセプト賃貸住宅の真似のしやすさをメリットだと勘違いしやすいので注意しましょう。

これに関する分かりやすい例をあげましょう。

例えば、近くでペット可物件が成功しているからといって、ペット可物件を提供しても付加価値としてのインパクトは与えにくくなり、逆に高い賃料は設定しにくくなる面が否めません。

ですから、周辺近くに、既にペット可物件があった場合、逆に「共働き世帯向け物件」「女性向け物件」等の他の差別化ができそうな物件がなければそっちを検討すべきです。

なお、補足になりますが、音大生向けマンションのような物件は、音大の存在自体が既に他の地域とは差別化がされているといえます。このように他の地域と差別化ができている地域内で、音大生の数と需要が相当数見込める物件であれば、同様のコンセプト物件を真似して建てても一定の効果はあります。