家を貸す種類について（普通借家と定期借家）

法律では、建物の貸し借りはどう規定されているのでしょうか？

まず基礎的な知識として、家を貸す場合の、賃貸借期間と更新の制度について学びましょう。

いきなり質問ですが、建物の貸し借りは、法的にはどう規定されているのでしょうか？

答えは、民法601条にその規定があります。
これは「賃貸借契約」といって「建物の使用・収益をさせ、代わりに賃料を受け取る」という契約のことです。

つまり「アパートやマンション・一戸建てを借りたり、ビジネスを行うために事務所を借りて、不動産会社（大家）に賃料を支払う」というイメージを持って頂ければ分かりやすいと思います。

さらに、この賃貸借契約は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２つに分けられています。
不動産事業に携わっていない限り、一般的には耳慣れない言葉だと思います。
具体的に、何がどう違うのか？を説明します。

違いその1・「契約方法」

まず、契約方法の違いを説明します。

普通借家契約の場合、契約方法については、特に定めはありません。
書面でも、口頭でも大丈夫です。

一方、定期借家契約の場合は、契約方法が厳密に定められます。
次の2つの条件を満たさないといけないことになっています。

1）公正証書等の書面による契約である。
2）賃貸借契約期間については「更新がなく、期間の満了により終了する」旨を、契約書とは別の書面を交付して、予め借主へ説明をする。

以上２つです。

これらの条件を満たさない契約は、無効となりますのでくれぐれも注意してください。
借主と契約する際は「必要な書類は何か？」をきちんと把握しておき、漏れなく契約を進めるようにしましょう。

違いその2・「賃貸借期間と更新」

次に、賃貸借期間と更新の制度についても押さえましょう。

まず、どちらの方法でも「建物の賃貸借期間」についての制限はありません。
ただし、期間を1年未満とする建物賃貸借契約の扱いが違います。

定期借家契約の場合「1年未満の契約も可能」ですが、普通借家契約の場合「期間の定めのない賃貸借契約とみなされる」。この２つが大きなポイントであり重要なところです。これは知識として知っておいて頂ければと思います。

また、上述した通り、定期借家契約の場合、更新については「期間満了により終了」のため更新はありません。 一方、普通借家契約の場合、正当事由がない限り更新がされる内容です。

つまり、何らかの事情で一時的に家を貸し出したい人が、定期借家契約を用いて借り主と契約を結んでいれば、賃貸借期間の満了を迎えた時点で「更新・再契約をしない」という契約であったことから、借り主に退去をしてもらうことが可能です。

上記は、少々極端な例ですが、もし出て行ってもらいたい不良入居者がいた場合でも、その入居者と定期借家契約を交わしていたなら、賃貸借契約満了と同時に退去をしてもらうことが可能です。しかしながら、普通借家契約であった場合、退去に至らしめる正当事由を探すのは難しいのが現実でしょう・・・。

違いその3・「賃貸料の増減の扱い」

建物賃貸料の増減に関しても、定期借家契約と普通借家契約では違いがあります。
まず、定期借家契約の場合からですが、この場合、賃貸料の増減は特約の定めに従います。
一方、普通借家契約の場合は、賃貸料の増減は、特約に関わらず、当事者同士で賃貸料の増減を請求できると定義されています。
そういう意味で「定期借家契約の賃料の扱いは、特約に保護されている」と言っても過言ではありません。
賃料をめぐるトラブルを可能な限り避けたいなら、定期借家契約を選択するのも一つの方法でしょう。

違いその4・「借主からの中途解約の可否」

定期借家契約と普通借家契約では、借り主からの中途解約の扱いにも大きな差があります。

まず、普通借家契約の場合、中途解約に関する特約があれば、その定めに従うのが基本です。
もちろん、定期借家契約もこの原則はありますが、それに加え、特約がなかった場合の扱いについても定められています。

つまり、床面積が200平方メートル未満の居住用建物で、やむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難になった借り主からは、特約がなくても法律により中途解約ができるのです。

この規定により、借主に転勤、親族の介護など、やむを得ない事情があった場合でも、不利になることがありません。 解約の申し入れの日から1か月が経過すれば、契約は終了します。

普通借家契約を定期借家契約に切り替えられる！？

定期借家契約は、2000年（平成12年）から始まった制度です。

言い換えれば、それより以前に締結されていた住宅の賃貸借契約は、すべて普通借家契約です。
これらの普通借家契約を、定期借家契約に切り替えることはできるのでしょうか？

結論から言えば、現在ではできません。
主に、借り主を保護するという観点からこのような措置が取られています。
逆に、現在新たに賃貸借契約を結ぶ場合、普通借家契約でも定期借家契約でも、どちらの方法を採用することが可能です。借り主・貸し主双方にとって納得のいく方法を選びましょう。

この記事のまとめ

以上において、定期借家契約と普通借家契約を比較して説明しました。
どちらの方法が良いか？というのは個別の具体的な事例によって異なるので、一概には言えません。
しかし、貸し主、借り主双方が「納得がいく方法を採用する努力を怠らなければ」契約は上手く行くのではないかと考えます。 この記事の内容がお役に立てれば幸いです。

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