分譲マンションを賃貸に出すとどのくらい費用がかかるの?


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このコラムのポイント分譲マンションを購入したものの転勤することになった。相続したけど自分は住まない。などの事情で人に貸して賃料収入を得ようと考える方は多いでしょう。
では、賃貸にかかる費用としてどのようなものがあり、具体的にどの位かかるのかを確認してみましょう。


大切な家だから何とか資産として残したい。リロケーションとは何でしょうか?

自分のマンションを賃貸する、「リロケーション」って何?

マイホームを取得する世代では、まだまだ将来的に転勤が待ち受けていることも多いでしょう。
ただ、マンションが欲しいけれど、実際に転勤になると困るから買わない、というわけにもいきません。
また、高齢化が進む現代では、実家を相続したけど自分は住まない。大切な実家だから何とか資産として残したい、と考える方も多いでしょう。

そこで、有力な選択肢の1つとして考えたいのが「リロケーション」です。リロケーションとは、転勤の方を例にすると「期限を決めて転勤などによる留守宅を貸し出すこと」です。
通常の賃貸借契約では、借主は借地借家法によって保護されていますので、オーナーが戻ってこようとしても簡単に出ていってもらうことはできません。
しかし、リロケーションは最初から期限が決まっているため、安心して貸し出すことができるのです。

逆に、決まった期限が到来するまではオーナーから一方的に契約を解除することはできません。

実際にマンションを賃貸するにあたっては、リロケーションサービスを行う会社に自分がいない間の管理などを任せると安心です。
サービスの範囲としては、賃貸契約のサポートや家賃の代理受領が主なものですが、貸し出す物件以外の清掃や管理までまとめて契約できる会社もあります。


では、リロケーションサービスを頼むと、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

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次は費用と準備について解説いたします。

事前の準備や契約関連費用と毎月の費用には何がある?

契約より前段階の話になりますが、賃貸する前にマンションをリフォームしておきたいと思う人もいるでしょう。
不具合の修繕はもちろんですが、リフォームによって物件の魅力をアップさせ、借り手を見つけやすくするという意味もあります。
リフォームの金額は、どの部分をどの程度行うかによって数万円から数百万円までかなり幅が出てきます。
自分で数社に見積もりを取って比較するのもよいですし、リロケーション会社に可能な予算を伝えて相談すると紹介を受けられることもあります。

契約時にかかるものとしては、まず「管理委託手数料」があります。
金額としては1万円程度になることが多いものの、会社によっては無料のところもあります。
また、契約時の「事務手数料」が家賃の1ヶ月分、「保証料」が1ヶ月分かかると考えておきましょう。

そして、毎月支払う必要があるのが「管理手数料」です。
だいたい家賃の5%~15%程度に設定されていることが多くなります。
家賃の1割程度という手数料をどう感じるかは人によるでしょう。
ただ、万一滞納があった時にも自分で督促しなくてよいため、オーナーの精神的な負担が軽くなるのは間違いありません。

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その他にも費用がかかるものがあります。

1年単位、または不定期にかかる費用には何がある?

年単位でかかる費用としては「更新料」があります。
すべての会社が請求するわけではありませんが、かかる場合は家賃の0.5ヶ月分くらいになることが多いようです。

そして、オーナーにとっては大きな出費になりやすいのが「修繕費用」です。
元々マンションに備え付けだった設備については、賃借人の過失でない限り、壊れた場合の費用負担はオーナーとなります。
水回りの設備については、種類にもよりますが、早くて寿命が10年と言われるものもあります。
既に数年使用した水回りなどは、賃貸に出した時点で老朽化しているわけですから、予想外に早い時期に数万円以上の出費が生じることもあります。

さらに、「各種の税金」も忘れてはなりません。
不動産収入から経費を差し引いたものに所得税が課税されます。
経費に算入できるものは固定資産税、都市計画税、減価償却費、管理手数料、ローンの利息部分、火災保険料、地震保険料などです。
また、上記の修繕費についても必要経費に計上することができます。
なお、住宅ローン控除を受けているオーナーは、賃貸に出している間は控除を受けられないことにも注意が必要です。

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この記事のまとめ

【一時的な費用と毎月、毎年かかる費用を把握しておく】

・賃貸の前提としてリフォームなどする場合、大がかりであれば数百万円くらいまでかかることもある。
・リロケーションにかかる費用としては、契約時にかかるもの、契約中に毎月かかるもの、1年単位でかかるものがある。
・設備の経過年数等から大規模修繕なども予測しておく。
・不動産収入に対する税金を計算するにあたっては、各種必要経費を差し引くことができる。


リロケーションをするにあたっては、信頼できる管理会社を見つけた上で家賃受領などを依頼する方が間違いなく安心です。

その際には管理手数料などの経費がかかりますが、税金の計算においてそれらを差し引けるメリットがあります。

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