【土地の活用方法/図解あり】農地の有効活用について


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このコラムのポイント

農地の活用方法について「転用して活用する方法」「農地として貸す方法」「農地を活かして活用する方法」の3つのパターンについて、活用事例とそのやり方について解説しています。


土地の有効活用が難しい不動産の一つに「農地」があります。

土地を有効活用する場合、立地条件が絡むことも多く、また農地法によって簡単に転用できないことから活用が難しくなっています。

農地の土地活用は、色々な可能性を探った上で検討をしていくことが必要ですが、どのような方法があるのでしょうか。

この記事では「農地の有効活用」について解説していきます。

農地活用の3つの方法のほかにも「農地転用のルール」「農地転用による活用法」「農地の賃貸」「農地を活かした活用事例」等についてわかるようになります。ぜひ、一緒に確認してみましょう。


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1.農地活用の3つのパターン

最初に農地活用の3つのパターンについて解説します。

1-1.農地転用して活用する

農地転用して有効活用する方法のなかに、アパート等の収益物件を建てて、土地活用と節税対策を行う方法があります。

この場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット ・収益性が高い
・農業をやめることができる
デメリット・農地転用が必要となる
・大きな投資が必要となる

メリットは、収益性が高いことです。 アパートなどの収益物件を建てて家賃収入が得られれば、収益性の高い土地の有効活用になります。

また、人によっては農業をやめることができるという点もメリットかもしれません。

例えば、農業の後継者がおらず、この先も相応の収入を必要とする場合は農地転用を伴う土地の有効活用は一つの選択肢になり得ます。

デメリットとしては、農地転用が必要となる点です。

農地転用に関しては「第2章 農地転用のルール」について詳しく解説しますが、法的な問題などで農地転用ができない場所もあるため、まずは農地転用ができるかどうかを知ることが必要です。

仮に農地転用ができたとしても、土地活用には大きな投資が必要となる点は、人によってはデメリットでしょう。

一般的には借入金を使って土地活用をすることになるため、周辺の賃貸需要を調査して、経営リスク対策を含めた無理のない借入金返済を考慮した「賃貸経営プラン」を練った上で検討を重ねてゆき、最終決断をすることが重要です。

1-2.農地のまま活用する

農地は、農地のまま貸して活用する方法もあります。

農地のまま活用する場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット ・農地転用できない農地を活かすことができる
・投資を伴わない
デメリット ・収益性が低い
・すぐに貸せるとは限らない

メリットとしては、農地転用できない農地を活かすことができるという点です。

農地転用ができない農地だった場合、そもそも農地以外の活用方法がないため、農地を貸すことを中心に考えましょう。

また、農地の賃貸は、投資を伴わない点もメリットです。土地活用のように借入金の返済を気にする必要はなく、事業リスクが極めて低いのが大きな特徴です。

デメリットとしては、農地の賃貸は土地活用に比べて収益性が低いという点でしょう。

また、貸そうとしてもすぐに借主が見つかる保証がないという点もデメリットとして考慮しておきましょう。

1-3.農地を活かして活用する

農地を活かして活用する方法は、具体的には「農家民宿」のように農地の近くの空き家を利用して稼ぐ方法です。

農地の近くの空き家を活かして活用する場合のメリットとデメリットは以下の点が挙げられます。

メリット ・空き家で収益を上げることができる
・農地転用をしなくて済む
デメリット ・収入がなかなか安定してこない
・食中毒等の経営リスクがある

メリットとしては、空き家を賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を上げることができるという点です。

農地の近くに空き家が残っていれば、それを農家民宿にして空き家と農地の両方を活用することもできます。もちろん、空き家だけではなく、自宅の空き部屋を利用しても農家民宿をすることも可能です。

またこの方法では、農地転用をしなくて済む点は大きなメリットです。空き家民宿で成功すれば、農地を貸すよりも高い収益を得ることが期待できます。

ただ、デメリットとしては、農家民宿は基本的には旅館経営と同じなので、季節要因などで、収入が安定しないことがある点です。 民宿の認知度が向上して、リピーターが確保できるまで、少なくとも2~3年の時間が掛かると見た方が良さそうです。

また、農家民宿では、一般的な旅館と同じく、食中毒や農業体験中の怪我、豪雨等の自然災害など、経営上のリスクも存在する点がデメリットです。いわゆる観光業を行うことになるため、しっかりリスク管理方法を勉強しながら経営していくことが必要となります。

2.農地転用のルール

この章では農地転用のルールについて解説します。

2-1.農地転用とは

農地転用とは、農地を農地以外のことで活用をすることを言います。

例えば、建物を建てるような土地活用をする場合には、農地を宅地に変更する「農地転用の手続き」が必要になります。

農地を転用するためには、都道府県知事の許可が必要です。

農地転用は、農地法のなかで「4条許可」と「5条許可」の2種類が定められています。

名称内容
4条許可所有者を変更せずに農地を転用するときの許可
5条許可売却または賃貸を伴って農地を転用するときの許可

ポイントは、自分で活用するときの農地転用だけ(4条許可)でなく、売買を伴うときも農地転用の許可(5条許可)が必要であるという点です。

例えば、最終的に太陽光発電用地として農地を売ることになったとしても、5条許可が下りなければ売却はできません。

いずれにしても、農地を転用する場合は、自分で活用する場合や、他人が活用する場合に関わらず、農地転用の許可を得なければならないということです。

また、土地活用のうち、駐車場や資材置場といった簡単な土地活用においても農地転用が必要です。「ちょっとだけ駐車場にしたい」といった場合でも農地転用が必要となるため、簡単な土地活用でも慎重に検討を進めることが必要です。

2-2.農地転用しやすい農地

あなたが所有している農地は転用できるのか?出来ないのか?といった問題はきになるところでしょう。

農地の中には、農地転用がしやすい農地があります。

農地転用がしやすい農地とは、下表の通りです。

農地の種類定義
4市街化区域内の農地市街化区域内になる農地
4第3種農地市街化が進んでいる区域の農地
4第2種農地の一部市街化が見込まれる区域の農地

1つ目は市街化区域内の農地です。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画定期に市街化を図るべき区域のことを指します。

市街化区域は、ある程度人口が集中している都市に指定されています。 市街化区域は街づくりを積極的に推進している区域であるため、農業委員会への届出だけで転用が可能です。

農業委員会とは、市町村に設置された行政機関のことです。

通常の農地転用では都道府県知事の許可が必要ですが、市街化区域内の農地は農業委員会への届出だけで済むので、かなりハードルが低くなっています。

「届出」ですので「許可」のように「許可が下りない」ということはありません。 市街化区域内の農地はほぼ確実に転用できるため、土地活用が非常にしやすい農地です。

2つ目の第3種農地とは、駅やインターチェンジ等から300m以内等の要件を満たした周辺の市街化が進んでいる区域の農地のことです。

第3種農地は農地転用の「許可」手続きが必要な農地ですが、原則として許可は下りるとされています。

3つ目は第2種農地と呼ばれる市街化が見込まれる区域の農地です。

第2種農地も転用許可が下りる農地ですが、転用して行おうとしている事業が周辺の他の土地でもできると認められるものだった場合は許可が下りないことになっています。

そのため、第2種農地は必ず農地転用ができるというわけではない点に注意が必要です。「第2種農地の一部」が農地転用できるということになります。

2-3.農地転用できない農地

一方、農地の中には残念ながら、農地転用ができない農地があります。

農地転用できない農地は下表の通りです。

農地の種類定義
農用地区域内農地市町村が定める農業振興地域整備計画において、農地用として利用すべき農地と定められた区域にある農地
第1種農地 良好な営農条件を備えた以下のような農地
【具体例】
・10ヘクタール以上の集団農地
・土地改良事業等の施行区域内にある農地
・自然条件からみてその近傍の標準的な生産性を超えることが認められる農地
甲種農地 農用地区域に有る農地以外の農地で市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている以下のような農地
【具体例】
・10ヘクタール以上の集団農地で、高性能農業機械での営農に適する農地
・土地改良事業等の施行区域の対象となった農地で、事業完了後8年を経過しない農地

2-4.農地転用の流れ

農地転用の「許可」の流れは以下の通りです。

農地転用の「許可」の流れ

【農地種別調査】
転用許可では最初に農地種別調査を行います。

農地種別調査の段階で、農地が「農用地区域内農地」や「第1種農地」、「甲種農地」であればこの時点で農地転用ができないことになります。

【申請書及び添付書類の準備】
農地転用できる農地(第2種農地または第3種農地)であれば、転用許可の申請書類を提出することが可能です。

申請書類はかなりの量が必要となりますので、行政書士等に代理で依頼することをおすすめします。

【許可申請の受付】
申請書類が整ったら、許可申請を行います。 許可申請は、申請できる受付日が指定されていることが多いので、受付日を確認の上、申請するようにしてください。

【農業委員による現地調査・農業委員会総会審議・県農業会議諮問・許可指令書交付】
申請を行った後は、農業委員による現地調査や総会審議等が行われ、許可が下りるのを待つだけになります。

許可は申請してから許可が下りるまでの期間は1ヶ月程度が目安となります。

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3.農地転用して活用する方法

この章では農地転用して活用する方法について解説します。

3-1.農地転用したときの活用例

農地転用したときの活用例としては、以下のようなものがあります。

・アパート
・レストラン
・老人ホーム
・コインランドリー
・駐車場
・太陽光発電
・トランクルーム置場

農地転用できる農地で、市街地に近く比較的賃貸需要が見込めそうな場合は、アパート経営を検討すること可能です。

また、レストランや老人ホームは借主や運営代行をしてくれるテナントが見つかれば可能性はあります。

コインランドリー、駐車場、太陽光発電、トランクルーム置場は、アパート経営に比べれば投資額は少ないですがそれに比べると収益性は低くなります。

農地転用による土地活用は、選択した活用方法によって収益性が大きく変わるため、活用プランをしっかり「比較検討」する必要があります。

3-2.農地転用による土地活用の進め方

農地転用による土地活用の進め方は以下の通りです。

【土地活用相談】
農地転用した場合の土地活用は「どんな建物がいくらで建つか?」「どんな人達がいくらで借りてくれるか?」この2つを調査して知ることが必要です。

この2つの情報に的確な回答をしてくれるのは、やはり建築会社・ハウスメーカーになります。

ハウスメーカーには、社内に一級建築士が在籍しているので、建築基準法に基づきどのような建物が建てられるかを設計し、建築費を見積することが可能です。

また、大多数のハウスメーカーでは、関連会社に賃貸アパートやマンション等の入居者管理などを行う管理会社を持っているため、周辺の賃料動向を細かく把握しています。

社内には、事業系のテナントを誘致する部門もあるため「老人ホーム」や「コンビニ等のアパート以外のテナントの出店意向」を確認することもできます。

こうしたことから、ハウスメーカーは「どのような建物がいくらで建つか?」や「誰がいくらで借りてくれるか?」の2つを回答を明確に出してくれるため、土地活用の検討においては欠かせない存在です。

賃貸アパートのような建物投資を伴う活用だけでなく「太陽光発電」や「駐車場」といった投資額の少ない活用方法の提案をしてくれる会社もあります。

もう一点、土地を活用する場合、例え同じ土地であったとしても、建築会社・ハウスメーカーによって「建築プラン」「経営プラン」は当然変わってしまいます。

どういったプランが良いかは人によって判断基準も変わりますから、農地転用後の最適な土地活用方法見つけるためには、複数社へ問合せを行い情報集めからスタートした方が無難です。

【役所調査・賃貸需要調査】
ハウスメーカーの各社が役所調査や賃貸場調査を行います。

ハウスメーカーの力を借りることで、「どのような建物がいくらで建つか」と、「誰がいくらで借りてくれるか」の2つがわかるようになります。

【土地活用プラン提案・土地活用決定】
ハウスメーカーの調査が終わったら、土地活用プラン提案を受けます。

提案書には、建築費等の初期費用や竣工後の収益計画が記載されています。

複数社のプランを比較検討した上で、良い土地活用が見つかったら、土地活用プランを決定します。

【請負契約・着工・竣工】
依頼するハウスメーカーを決定したら請負契約を締結し着工です。

建物が竣工したら、いよいよ土地活用の開始という流れになります。

4.農地を農地として貸す方法

この章では農地を農地として貸す方法について解説します。

4-1.農地として貸し出す活用例

農地として貸し出す活用例には、以下のようなものがあります。

・農業集積を目的とした賃貸
・貸し農園
・観光農園

近年、若手の農業経営者が農地を賃貸化して、大規模なビジネスにしていく傾向が見られます。

国も農業集積による効率的な農業経営を後押ししており、以前よりも農地の賃貸は行いやすい状況にあります。

また、農地として貸し出す方法としては、「貸し農園」や「観光農園」といった短期的な貸し方もあります。

貸し農園や観光農園は、「市民農園」と呼ばれるカテゴリーとなり、農林水産省も市民農園を行いやすくするために農地法許可の手続きを不要とする特例の法律も定めています。

4-2.農地賃貸の始め方

【農業集積を目的とした賃貸を行う場合】

農業集積を目的とした賃貸を行う場合には、「農業委員会へ相談する」または「全国農地ナビ(https://www.alis-ac.jp/)」に登録するといった方法があります。

全国農地ナビとは、一般社団法人全国農業会議所が運営している「農地の賃貸」に特化したマッチングサイトです。

全国農地ナビ

農業委員会では以前より、各農家から「今後の農業の継続意向」についてヒアリングを行い「農地台帳」という形でまとめていました。その農地台帳の情報をWeb化したのが全国農地ナビになります。

全国農地ナビでは、農地を借りたい人が、借主募集中の農地を探すことができる便利なサイトです。

全国農地ナビでは、上空から撮影した写真などを使って農地の位置もわかるようになっているため、農業集積を行いたい農家にはわかりやすいサイトとなっています。

全国農地ナビに登録しておけば、全国の借主に見つけてもらいやすくなるためおすすめです。

また、地元の農業委員会は、農地台帳によって各農家の意向を吸い上げていますので、農業委員会に直接相談をしに行くこともおすすめできます。

尚、農地は農地として貸す場合にも農地法の許可が必要です。

農地の賃貸については、農地法の「3条許可」と呼ばれる許可を受けることになります。

【市民農園を行う場合】

貸し農園や観光農園等の市民農園に関しては、農地法の許可を受けずに簡素な手続きによってできるようになっています。

市民農園を行う場合の流れは以下の通りです。

市民農園を行う場合の流れ

市民農園には「農園利用方式」と「貸付方」の2種類があります。

市民農園の種類定義
農園利用方式農地を貸さずに園主の指導の下で利用者が継続的に農作業を行う方式です。
貸付方式利用者に農地を貸す方式になります。

農園利用方式は、農地の所有者の指導の下で農業を行うため、特に法律の制限はありません。

農園利用方式を選択する場合は原則として法律の手続きは不要です。

ただ、農地内に農機具庫や休憩施設、トイレ等の施設を設置する場合には、市民農園整備促進法の手続きが必要となります。

農地以外に土地に施設を整備する場合は、市民農園整備促進法の手続きは不要です。

貸付方式の場合には、特定農地貸付法の手続きを行う必要があります。

特定農地貸付法は、農地法の許可を不要とするために定められた法律で、農業委員会に申請して承認されれば貸し出すことが可能です。

ただ、貸付方式を行う場合には、以下の要件を満たしていることが必要です。

【貸付方式の要件】
・10a(1,000㎡)未満の貸付け
・相当数の者を対象とした貸付け(複数人へ貸し付けることが必要)
・貸付期間が5年を超えない
・利用者が行う農作物の栽培が営利を目的としないものであること

貸付方式でも農地内に施設(トイレ、手洗い場、水飲み場、農機具収容施設、駐車場、策等)を設ける場合は、市民農園整備促進法の手続きが必要になる点は注意です。

5.農地を活かして活用する方法

この章では農地を活かして活用する方法(農家民宿)について解説します。

5-1.農家民宿とは

農家民宿とは、施設を設けて人を宿泊させ、農林水産省令で定める「農村滞在型余暇活動」または「山村・漁村滞在型余暇活動」に必要な役務を提供する民宿のことを指します。

民宿ですので「民泊」とは違います。基本的には、旅館業法の許可を得て行う旅館になりますが、農家が民宿を経営しやすいように様々な規制緩和が適用されている民宿が「農家民宿」です。

農家民宿では、農山漁村滞在型余暇活動に必要な役務を提供することが特徴です。

農村漁村滞在型余暇活動とは、具体的には以下のようなサービスとなります。

・農作業の体験指導
・農産物の加工または調理の体験指導
・地域の農業または農村の生活および文化に関する知識の付与
・農用地等の案内
・農作業体験施設等を利用させる役務

上記役務提供のあっせん

農村漁村滞在型余暇活動の中には、「上記役務提供のあっせん」という部分があり、サービスを行う会社に依頼すれば自ら役務提供をする必要がありません。

また、2018年1月の旅館業法施行規則の改正により、家主不在型と呼ばれる空き家でも農家民宿できるようになりましたので、空き家も含めて活用できる点がメリットです。

つまり、農地と空き家がセットある場合には、農家民宿という形で収益を上げる活用法が期待できます。

5-2.農家民宿の始め方

農家民宿の始め方の流れは以下の通りです。
農家民宿の始め方の流れ

【経営スタイルの検討】
農家民宿は、新たに民宿という商売を始めることなので、どのような農家民宿を行いたいのか経営スタイルをしっかり検討することが必要です。

例えば、1年を通じて経営するのか、土日だけ経営するのか、食事は朝食のみかもしくは夕食もつけるのか等のサービス内容も決める必要があります。農家民宿とはどのようなものなのか、よく調べた上でビジネスプランを決めることが必要です。

【市町村への事前相談】
農家民宿は市町村や都道府県のグリーン・ツーリスム課で相談することが可能です。
農家民宿をやってみたいと思ったら、役所に出向き情報収集から始めるようにしてください。

【旅館業法・食品衛生法・関連法規の手続き】
農家民宿は、規制緩和を受けている旅館形態ですが、各種法律の許可手続きは必要となります。

一般的には、旅館業法と食品衛生法の許可手続きは必ず必要です。

また、規模が大きくなると建築基準法や消防法等の手続きも必要となってきます。

【農家民宿開業】
各種手続きが終了したら、いよいよ農家民宿の開業です。

すぐに宿泊客は集まらないので、まずは専門のインターネットの旅館予約サイトなどを利用して、地道に新規顧客を獲得していくことになります。

農家民宿の良い点は、頑張って経営するとリピーターが増えていくという点です。

リピーターが増えれば、収益も安定していきます。収益が安定するには少なくとも2~3年はかかりますので、地道に経営を続けて行くことが必要です。

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まとめ

以上、今回の記事では、農地の土地活用について3つの事例を紹介しながら解説をしました。

農地の土地活用には「農地転用して活用する」「農地のまま活用する」「農地を活かして活用する」の3つの方法があります。


ポイントをまとめます。

農地を転用して活用するには、農地転用の許可が必要です。 農地転用によってアパート経営などの土地活用を検討する場合は、複数のハウスメーカーへ問合せを行いプランの比較検討を行うことです。

農地賃貸の始め方としては、全国農地ナビに登録する、または市民農園を開始するといった方法も有効です。 農地を活かして活用する方法に農家民宿という手法もあります。

保有している農地の状況に応じて、適切な活用方法を選択してご検討頂ければ幸いです。

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