【イエカレ】アパート経営の収益化の仕組み｜初心者必見の成功ポイント

アパート建設から実際に入居するまでの流れ

アパート経営によって儲けを生み出すためには、まず実際にアパート経営を始めるまでの流れについて把握しておく必要があります。

（1）建築会社を選定し、建物のプランを決定

土地活用計画や資金計画を立てたうえでアパートの建築を決めたら、工事を発注する建築会社の選定をします。 工事の発注先は、気になる会社の資料を請求し、比較検討しながら慎重に判断することが大切です。

そして、建築会社の選定が終わったら、間取りや外観をどうするのか、入居者のターゲットはどうするのかといった点について検討しつつ、建物のプランを決めます。

（2）建築確認申請～請負契約の締結、着工

どのようなアパートを建築するのかが決まったら、建築確認申請をします。 そして、確認が得られたら、建築会社との間で請負契約を締結し、工事がスタートします（着工）。

（3）入居者の募集開始

アパートへの入居者募集は、建物完成の3ヶ月～半年くらい前にスタートするのが一般的です。 アパートの間取りや条件、周辺の賃料相場などについて考慮しつつ、不動産会社と打ち合わせをしながら賃料設定をしたり、募集の段取りをしたりします。

（4）入居の申込み～契約

入居希望者が現れた場合、不動産会社から連絡が入ります。

建物が完成している場合は内覧をして、完成していない場合は資料を見ることで入居するかどうか決定してもらい、入居申し込みがあった場合は入居審査へと移ります。 そして、入居希望者が審査に通った場合、正式な賃貸借契約を締結して、敷金や礼金といった初期費用の支払いが行われます。

（5）入居

無事に契約が成立して初期費用などの支払いが終わったら、鍵を引き渡して入居ということになります。

次はアパート経営の仕組みについて教えます！

アパート経営の仕組みについて理解しよう

アパート経営は、所有する物件を入居者に対して賃貸し、入居者から毎月一定額の賃料を得るという「賃貸事業」の一類型です。

では、このアパート経営の仕組みは具体的にどのようになっているのでしょうか。 また、アパート経営によって得られる収入にはどのようなものがあり、反対に必要となる支出にはどのようなものがあるのでしょうか。

アパート経営は【入居者の募集→賃貸借契約の締結→物件管理→入居者の退去→入居者の再募集】という仕組みで動いていきます。 そして、この一連の流れによって得られる収入・支出には、以下のようなものがあります。

▶ アパート経営によって得られる収入

・毎月の家賃
・入居時に支払われる礼金

▶ アパート経営をするうえで必要な支出

・アパートを建てるための資金
・不動産会社に対して支払う仲介手数料
・物件の管理にかかる費用
・入居者退去時の原状回復費用
・建物の修繕にかかる費用
・金利（借入をする場合）

アパート経営では、家賃や礼金から上記のような必要経費を差し引いたものが、物件オーナーの儲けということになります。

それでは儲かるにはどうしたら？

アパート経営で儲けるにはどうすればいいのか

アパート経営で儲けるためには、まず毎月の家賃収入を安定的に確保する必要があります。 そのためには、入居者の確保が必須課題となります。 家賃から必要経費を差し引いた額がアパート経営による儲けになるわけですから、家賃を支払ってくれる入居者を確保すべきということは、ある意味当然と言えるでしょう。

そして、入居者を確保するためには、以下のような方法が効果的であると考えられています。

・物件周辺の環境を徹底的にリサーチし、どのような人をターゲットにするのか選定する
・入居者のターゲットのニーズに合う物件づくりをする

アパート経営によって儲けるには、客単価をUPする、つまり、家賃を高めに設定するという方法も効果的です。

ただし、この場合、間取りを工夫したり、設備やデザイン性を周辺の物件よりワンランクアップさせたりと、何らかの付加価値をつけることが必須になってきます。 ただ家賃が高いだけでは、入居者が見つかりにくく逆効果になってしまうからです。

また、アパート経営を始めたばかりの頃は、入居者を手放さないように頑張りすぎてしまいがちですが、賃貸管理や入居者へのサービスに経費をかけすぎてしまうと、本来得られるはずの利益が不動産管理会社などに流れて儲けが少なくなる可能性があります。

そのため、アパート経営をするにあたっては、物件所有者の目線に立って必要なもの・必要でないものについて丁寧にアドバイスしてくれる不動産管理会社を選ぶことも大切です。

この記事のまとめ

【仕組みを理解して賢く儲けることができます！】

アパート経営は、家賃や礼金から必要経費を差し引いた額が利益になります。
その仕組みをしっかり理解したうえで、安定した入居率を確保したり、設備やデザインを工夫して家賃単価を高めることが、収益化のポイントです。

本コラムを通じて収支構造や戦略が分かれば、ご自身の物件で何を重視すべきかが自然と見えてきます。まずは、収入と支出をリストアップし、一つ一つ丁寧に検討してみてください。

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【初回公開日2017年3月21日】