戸建て賃貸経営は儲かる？初心者が成功するための3つのポイント

賃貸経営はアパートやマンションが主流となっていますが、そんな賃貸市場で隠れた人気を誇るのが、供給数が少ないため人気が高まっている戸建てです。
戸建てを貸し出す戸建て賃貸経営は、所有する土地や建物を有効に活用する手段のひとつです。

今回は、その戸建て賃貸経営について、家賃相場や始める手順、戸建て賃貸経営のメリット、経営を成功させるためのポイントのほか、戸建て賃貸経営に潜むリスクなど、詳しく解説いたします。

戸建て賃貸経営を始める際に必要な知識として、その概要や家賃収入相場、始め方などが挙げられます。まずはこれらについてご説明しましょう。

戸建て賃貸経営とは、その名の通り一戸建てを賃貸物件として貸し出し、賃貸収入を得る、という経営です。
所有している土地に賃貸用の戸建を建てるケースだけでなく、空き家などの中古住宅を購入してそれを賃貸用とするケースも、この戸建て賃貸経営に該当します。

賃貸市場においては圧倒的にアパートやマンションなどの集合住宅の割合が多く、戸建て賃貸の数は非常に限られています。しかし、賃貸利用をする人の中には「庭がほしい」「ペットを飼いたい」「気兼ねなく住める戸建てがいいが、長期の住宅ローンを抱えるのは厳しい」といった形で、戸建て賃貸物件を望む人は一定割合存在します。
現状では戸建て賃貸は、需要に供給が追い付いていないため、高い人気が見込めるのです。

戸建て賃貸経営で大切なことのひとつとして挙げられるのが、「家賃をどんな金額で設定するか」ということです。
家賃相場は、周りに戸建て賃貸物件が多いエリアならそれを参考にするというのもありですが、多くの地域では戸建て賃貸物件そのものが少ないため、近隣エリアの賃貸マンションの家賃や駐車場代などを参考にすることになります。

目安としては、たとえば3LDKの戸建てを賃貸にする場合、近隣エリアの3LDK賃貸マンションの家賃と駐車場料金の合計額に、10～15％ほど上乗せした金額を家賃相場とするのが無難です。

ただし、極端に戸建て賃貸が少ないエリアや、ファミリー層に人気が高いエリアなどは、より高い賃貸需要が見込めるため、これよりもさらに高い強気の家賃設定をすることも可能となります。

戸建て賃貸経営の始め方は、土地や建物を所有しているかどうかで異なります。

ここで「土地を所有していない人が、土地購入＋戸建ての新築をする」というケースが上記のケース例に含まれていないことが気になるかもしれませんが、これには理由があります。

それは、基本的に戸建て賃貸経営は、土地購入＋戸建ての新築という多大なコストをかけてまで手を出すべきものとはいえないからです。土地購入費＋新築コストの費用をかけてしまうと、その戸建てを賃貸に出しても利益が出るレベルにするのは困難なのです。

つまり、戸建て賃貸経営は、元々土地や建物を所有している人に向いているものだといえます。土地・建物どちらも所有していなかったとしても、その場合はせめてコストを抑えるために格安の中古物件を選ぶことをおすすめします。

アパート経営やマンション経営と比べて、戸建て賃貸経営には以下のようなメリットが期待できます。

• * 長期間にわたって安定した家賃収入を得られる可能性が高い
• * アパート経営やマンション経営と比べて高利回りが期待できる
• * アパートやマンションほど立地条件がシビアではない
• * アパートやマンションより入居者の質が高くなる傾向がある
• * アパートやマンションより管理しやすい

それぞれの項目について個別にご説明しましょう。

同じ賃貸であっても、戸建てのほうがアパートやマンションと比べて入居期間が長くなる傾向があるため、戸建て賃貸経営は安定した家賃収入を長期間にわたって得やすいというメリットがあります。

アパートやマンションの場合、約半数の入居者が2年以内に退去する傾向がありますが、戸建ての場合は2年以内の退去は4分の1程度となっています。
さらに、14年以上の長期入居もアパートやマンションでは1割程度しかないのに対して、戸建ての場合は3割以上もあるという大きな差があります。

こうした差が出るのは、アパートやマンションの入居者は単身世帯や子どものいない世帯の割合が高いのに対して、戸建て賃貸の入居者は子どものいるファミリーの割合が高く、「子どもが小中学校に通学する間は引っ越さず住み続ける」といった形で長く住むケースが多いからです。

また、子どもがいない世帯であっても「夫婦でゆったり暮らしたい」という人は、やはり戸建てでの長期居住を好む傾向があります。

戸建て賃貸経営は、アパート経営やマンション経営と比べて高利回りになることが期待できるというのも大きなメリットです。
表面利回りの計算式は「年間家賃収入÷購入価格」となりますので、1,000万円の投資で戸建てを持ち、家賃を15万円に設定した時の表面利回りをこの計算式で計算した場合、

という結果となります。

これに対して、アパート経営やマンション経営の表面利回りは10％もあれば上出来とされていますので、それよりも高い利回りを目指せる戸建て賃貸経営は、かなりの優位性があるということです。

アパートやマンションの場合、駅から徒歩5分以内など、とにかく駅近のアクセスが最重要視されるケースが多いですが、戸建ての場合は少し事情が異なってきます。

戸建て賃貸なら車やバイク、自転車などを気兼ねなく敷地内に置けますので、移動にはそれらを利用しやすいですし、さらに入居者のニーズとして「のびのびと子育てしたい」「ペットを飼いたい」「ゆったりと暮らしたい」などというものも目立ちます。

こうした理由もあって、戸建て賃貸はアパートやマンションに比べると、入居者がそれほどアクセスに関してシビアな目を持っていないことも多いというメリットがあるのです。
このため、戸建て賃貸経営のための物件探しにおいても、アパートやマンションよりも立地の選択肢を広くできるという優位性も出てきます。

数ある賃貸物件の中でも戸建てタイプを選ぼうという人は、「家族連れである」「安定した職業に就いている」「長くこの場で暮らそうという意思がある」といった理由で生活そのものが安定しているケースが多くなっています。また、さらに家賃もアパートやマンションより高めである分、その家賃をしっかり支払えるだけの高めの収入を得ている人も多い傾向にあります。

こうした事情により、戸建て賃貸の入居者の質はアパートやマンションより高くなりやすいというメリットがあります。

アパートやマンションは、ひとつの建物の中に多くの入居者が住んでいるため、そのすべての家賃の入金状況を管理し、退去時にはリフォームの手配もしなければいけないということでかなり手間がかかります。ですが、戸建て賃貸経営の場合は管理対象となるのは一世帯だけなので、手間がぐっと減って管理しやすくなります。

具体的には、

• * 家賃の入金状況の管理が一世帯分だけなので楽
• * アパートやマンションなら管理人がしなければいけない清掃・除草なども、戸建て賃貸なら入居者が自ら実施してくれる
• * アパートやマンションより長期間の入居になるケースが多いため、退去時のリフォームが必要となる回数も少ない

といった、アパートやマンションの管理では得られない数々のメリットがあります。

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戸建て賃貸経営を成功させるためには、修繕やメンテナンスのコストや、空室リスクを下げることなどが重要となってきます。

そのために大切なポイントとしては、

• * 定期的な早めのメンテナンスを実施する
• * 退去者に新しい入居者候補を紹介してもらう
• * 他の賃貸戸建てにはないアピールポイントを作る

といったものが挙げられます。

戸建て賃貸経営は、アパートやマンションと違って「清掃や除草なども入居者が自ら行ってくれる」という管理の手間が省けるメリットがありますが、だからといってすべてを入居者にまかせきりにしてはいけません。

アパートやマンションに比べて住戸面積が広く、さらに長く住む傾向があるぶん、退去時の修繕・メンテナンスのコストは高くつきがちです。 退去時のコストを少しでも抑えるために、自発的に定期的な点検を実施して早い段階で対処するよう心がけましょう。

早めのメンテナンスにより「設備の入れ替えではなく、ちょっとした修繕で済む」というメリットが得やすくなるだけでなく、入居者から「きちんと建物や設備の管理をしてくれる」という信頼感を得ることにもつながります。

退去者とのこれまでの関係が良好であるなら「ここに住みたいと思ってくれそうな人がいたら紹介してほしい」といった形で頼み、新しい入居者候補を退去者に紹介してもらいましょう。
退去者は物件のことをよく知った上で紹介してくれるからこそ、成約率も高まります。

戸建ての賃貸物件はアパートやマンションと比べて数が少ないため、競合先も少ないのがメリットですが、その少ない競合先と比べても有利になるためには、競合する他の戸建てにはない何らかのアピールポイントを作ることが重要となります。

具体的なアピールポイントの例としては、

• * 駐車場を2台以上駐車可能にするなど、スペースを広く取る
• * 戸建て賃貸でもペット不可の物件が多いエリアでは、ペット可の条件をアピールする
• * ガーデニングができる、子どもがのびのび遊べる庭スペースをアピールする
• * キッチンには機能性にすぐれたシステムキッチンを採用し、コンロもできれば3口にする
• * 複層ガラスや二重窓を採用する
• * 収納にも子どもの遊び場にも使えるロフトをつける

などといったものが挙げられます。

戸建て賃貸経営で赤字を出さないためには、「どんな必要経費がかかってくるのか」を事前に知っておくことが非常に大切です。

戸建て賃貸経営に必要なおもな経費としては、

• * 税金（租税公課）
• * 火災保険料
• * 修繕費
• * 減価償却費

といったものが挙げられます。
これらの経費について個別にご説明しましょう。

戸建て賃貸経営にかかる税金（租税公課）としては、

• * 固定資産税
• * 都市計画税
• * 不動産取得税
• * 登録免許税
• * 印紙税
• * 事業税

などが挙げられます。

毎年かかる税金は固定資産税と都市計画税で、初年度のみかかる税金は不動産取得税・登録免許税・印紙税です。
そして「10棟以上の戸建てを賃貸物件として出している」など、戸建て賃貸経営の規模が事業規模に相当する場合は事業税も毎年納付が必要となります。

戸建て賃貸経営において、物件にかかる火災保険料や地震保険料などの損害保険料も経費として計上することができます。

ただし、複数年分の保険料を一括前払いした場合、その一括前払い分の保険料全額を経費として計上できるわけではありません。経費に計上できるのは、申告する年度にかかる金額のみとなります。

たとえば契約期間10年の火災保険10万円を一括前払いし、初年度の支払い開始日が7月1日、つまり初年度掛け金支払い期間が6ヵ月であった場合、経費として計上できるのは

となります。

戸建てはアパートやマンションに比べて広い空間に数多くの設備が存在するため、1戸あたりの修繕費は高くなりがちです。家賃収入から一定の金額を修繕費にあてられるよう準備しておくのがいいでしょう。

また、早めのメンテナンスを続けることで修繕費を抑えることも可能ですので「入居者が入ったら、あとは入居者におまかせで最低限以外のことは放置」とせず、こまめな点検や早い段階でのメンテナンスの申し出を心がけるようにしましょう。

賃貸物件にする戸建ての購入費用は、その法定耐用年数の期間にわたって経費化する「減価償却費」としての経費計上ができます。
法定耐用年数は戸建ての構造によって異なり、たとえば木造住宅の場合は22年となります。

中古物件を購入して賃貸にする場合の耐用年数は、以下の計算式で求めることができます。

たとえば法定耐用年数切れとなっている木造物件の場合、22年×20％＝4.4年となりますが、1年未満の端数は切り捨てとなるため「耐用年数4年」となります。

そしてこの物件価格が500万円であった場合、4年間にわたって毎年125万円（購入価格を法定年数で割った金額）を減価償却費とすることができる、という形になります。

戸建て賃貸経営は、需要が供給に追いついていないため賃貸市場でも有利になりやすくメリットの多い手段ではあるものの、当然ながらいくつかのリスクも存在します。

戸建て賃貸経営において特に注意しておかなければいけないリスクとしては、

• * 近隣住民とのトラブルリスク
• * リフォーム費用の高額化リスク
• * 空室リスク

などが挙げられます。
それぞれについてご説明しましょう。

戸建て住宅に住む場合は「ゴミ捨てなどの地域ルールを守る必要がある」「自治会加入を求められ、班長や役員などの役が回って来てしまうこともある」というだけでなく、ある程度のご近所づきあいを求められるというケースも少なくありません。
入居者がこの部分で折り合いをつけられない場合などは、近隣住民とのトラブルが起きる可能性もあります。

また「戸建てだから周りに騒音の迷惑をかけることを心配しなくていい」という意識がいきすぎて騒がしくしてしまい、戸建てであっても騒音トラブルに発展するリスクがあります。

また「賃貸住民である入居者が引き起こしたトラブルであるからこそ、当事者だけで話がおさまらず、クレームを貸主である大家に言ってくる」といった例も少なくありません。

戸建て賃貸物件の入居者はアパートやマンション入居者に比べて長く住む傾向があるため、退去の際のリフォームの発生頻度そのものは低いというメリットはあります。ただ、1回あたりのリフォーム費用そのものは、住戸面積の広さや設備の多さ、居住期間の長さなどもあってアパートやマンションよりも高額になりがちです。

100万円を大幅に超えるリフォーム費用が必要になってしまうのも、戸建てでは決して珍しくありません。

そのため、戸建て賃貸経営を始めた段階から将来的なリフォーム出費の発生を想定しておくことが必要です。家賃設定の際にも、この出費をしっかりと見込んだ金額設定にしておくことが大切です。

戸建て賃貸経営は、入居者が決まればアパートやマンションよりも長期的に安定した家賃収入が見込めるのが大きな魅力のひとつですが、その反面アパート経営やマンション経営よりも高い空室リスクがあるという側面もあります。

たとえば「10室あるアパートのうち1室が空室となった」というケースなら、家賃収入は10％減の状態で済みますが、戸建ての場合はそうはいきません。戸建ては一世帯だけに貸すからこそその世帯が退去してしまうと家賃収入がゼロになってしまうということは、事前に理解しておくことが必要です。

また、空室状態であっても固定資産税や都市計画税は発生しますし、さらに入居者が今までやってくれていた清掃や除草などの管理、さらに室内の空気の入れ替えもしなければいけなくなります。つまり、入居者がいる時は「管理などの手間が省ける」という状態になっていた戸建てのメリットが、空室になったとたんデメリット化してしまうということです。

特に怖いのは、1～3月という特に賃貸住宅の需要が高い時期を逃して空室が発生してしまった場合です。こうした場合は空室期間が長くなってしまうリスクも高まりますので、退去することが分かり次第、次の入居者の紹介を退去予定者にお願いする、自分でも入居者探しをするなど、空室期間をなくすための対策を始めていくことをおすすめします。

戸建て賃貸経営は需要が供給に追いついていないため人気が高く、長期の安定した家賃収入・高利回り・立地の融通性・入居者の質の高さ・管理のしやすさなどさまざまなメリットが期待できます。

その反面、近隣住民とのトラブルの可能性や、いざリフォームが必要となった場合には高額出費が必要になるケースもあること、さらに空室となってしまった時には収入がゼロになってしまうなどといった、いくつかのリスク要因を抱えているという点も理解しておかなければいけません。

所有している土地や建物の活用法を考えている方は、こうした戸建て賃貸経営のメリットとリスクを事前に知った上で、ご自分の土地・建物活用に役立てられそうかどうかを検討してみましょう。

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