【イエカレ】店舗経営は始める前に特徴を理解しよう｜土地活用の選択肢としてありなのかメリット・デメリットを解説

固定資産税や都市計画税は、１月１日時点において不動産を所有している人に課されます。 空き地の場合は住宅地のような使用方法とは異なるため、税金が課されないと思っている人もいるかもしれません。 しかし空き地も住宅地と同様に税金が課されるので注意が必要です。

それどころか、住宅地の場合は特例が適用されるため、固定資産税や都市計画税の税負担を軽減できますが、空き地の場合は特例が適用されません。 そのため、空き地は住宅地よりも税負担が大きくなるという点に注意が必要です。

空き地の所有者の中には、土地活用を行って少しでも税負担を抑えようと考えている人も多いと思います。 店舗経営も土地活用の1つですが、店舗経営とはどのような土地活用なのでしょうか？

店舗経営とは、店舗経営を行いたい人に土地を貸すまたは店舗を建てて両方を貸すという土地活用の手段です。前者を事業用定期借地方式、後者をリースバック方式と呼びます。

事業用定期借地方式とリースバック方式の違いについて詳しく見ていきましょう。

事業用定期借地方式とは、店舗経営を行いたい人に土地を貸して、土地を借りた人が自分でコンビニやスーパー、ドラッグストアなどの店舗を建てる店舗経営のスタイルです。

事業用定期借地権の契約内容は、借地期間によって以下のように異なります。

借地期間が10年以上30年未満の場合には契約更新がありません。そのため、借地期間の満了を迎えると契約が終了します。

また、土地を借りた人に建物の買い取りを請求されても応じる必要はありません。そのため、土地の所有者は建物の買取費用や解体費用など無駄な支出を負担せずに済みます。

しかし、30年以上50年未満の場合には契約時に契約更新や建物買取請求に応じないという特約を設けていない限り、原則どちらも応じなければなりません。

事業用定期借地方式で契約する際は、必ず公正証書で行う必要があります。口頭や一般的な書面で契約を行っても、契約は成立しないので注意しましょう。

リースバック方式とは、店舗経営を行いたい人の要望に合った店舗を建てて、建物と土地の両方を貸す店舗経営のスタイルです。

事業用定期借地方式は土地の賃料しか得られませんが、リースバック方式は土地の賃料に建物の賃料を上乗せできるため、より多くの利益が得られるというメリットがあります。

しかし、事業用定期借地方式とは異なり、店舗を建てる際に多くの費用を要します。万が一借り手が破綻した場合は、計画に支障が生じる可能性があるので注意が必要です。

例えば、初期投資を回収できなくなる、店舗が残るので次の借り手が限られる、店舗を解体する際は解体費用が生じるなどです。

そのため、店舗経営を始める際はメリットだけでなくデメリットをしっかり踏まえた上で、事業用定期借地方式にするのかリースバック方式にするのかよく考えてから選びましょう。

土地活用は店舗経営だけではありません。店舗経営以外に、賃貸経営や貸倉庫経営、駐車場経営といった多くの活用方法があります。 所有している空き地に合っていない活用方法を選ぶと土地活用のリスクが高くなるため、よく考えてから選ぶことが重要です

所有している空き地に賃貸経営が合うかどうか判断するためには、店舗経営のメリットとデメリットをしっかりと理解しておく必要があります。

店舗経営のメリットとして、以下の4つが挙げられます。

• ● 安定した収入が期待できる
• ● 初期投資を抑えられる
• ● 住宅に不向きな土地も活用できる
• ● オーナーは何もせずに済む

代表的な土地活用の手段である賃貸経営と比べながらそれぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

賃貸経営では家族構成の変化や転勤などによる入居者の入れ替わりが生じます。その結果、空室が生じて家賃収入が得られなくなる可能性があるので注意が必要です。

店舗経営では借地期間内の途中解約が原則認められていません。そのため、急に家賃収入が得られなくなるというリスクがかなり低いと言えます。 あくまでも原則であるため、特約が設けられている場合や双方が解約に合意している場合は途中解約が可能です。

しかし、契約期間が長期であるため、途中解約が認められていないと言っても借地期間内に経営がうまくいかない、規模の大きな場所に移転したいなどの理由で解約を申し出られる可能性はあります。

特約に残存期間の家賃を一括で支払うといった内容を設けておけば、借り手が途中解約を申し出た場合でも、借地期間分の家賃収入を確保できるでしょう。

賃貸経営を始める場合は、賃貸住宅を建てる必要があるため、初期投資が多くかかります。 店舗経営でリースバック方式を採用すると、土地の所有者が店舗を建てる必要があるため、賃貸経営と同様に初期投資が多くかかるので注意が必要です。

一方で、事業用定期借地方式を採用すると、店舗は土地の借り手が建てるため、賃貸経営やリースバック方式のように初期投資が多くかかりません。

土地の所有者は毎年課される固定資産税と都市計画税の負担だけで済むため、初期投資を大きく抑えられるでしょう。

賃貸経営を始める際は、安定した需要が期待できる立地条件であることが必要不可欠です。 例えば、駅から徒歩20分以上かかる、幹線道路沿いで交通量が多く排気ガスや騒音などの影響が大きい立地はあまり需要が期待できません。

「賃貸経営に不向きな土地は店舗経営にも不向き」と考える人も多いと思います。しかし、賃貸経営の立地条件と店舗経営の立地条件はそれぞれ異なるため、あまり気にする必要はありません。

店舗経営は基本的に自動車やバイクなどで来る人を想定しているため、駅から近いという条件を満たしていなくても、ある程度の需要が期待できます。 また、交通量の多さは集客に適しているということを意味するため、店舗経営にはプラスの要素と言えます。

住宅に不向きな土地でも店舗経営を始めることができるのが店舗経営の大きなメリットと言えるでしょう。

賃貸経営では、入退去の管理、建物の維持管理、家賃徴収、トラブルやクレーム対応などを行う必要があります。 しかし、サラリーマンオーナーが賃貸経営と仕事を両立して行うのは困難です。

そのため、管理を不動産会社に委託するオーナーが多いですが、家賃収入の5％程度の管理委託費を不動産会社に支払わなくてはなりません。

店舗経営では、事業用定期借地方式またはリースバック方式のどちらを選択しても、店舗の経営は借り手が行います。土地のオーナーは、借り手が行っている店舗経営については全く関与しません。

管理費を支払う必要もなく、手間をかけずに家賃収入を得られるのがメリットと言えるでしょう。

土地活用の手段として店舗経営を行った場合には、安定した収入が期待できる・初期投資を抑えられるなどのメリットがありました。 しかし、資産運用である以上は何らかのリスクを伴うため、デメリットもしっかり把握しておくことが重要です。

店舗経営のデメリットとして、以下の4つが挙げられます。

• ● 土地の条件が限られる
• ● 撤退のリスクが大きい
• ● 長期契約なので転用しづらい
• ● 節税効果は期待できない

メリットと同様、賃貸経営と比べながらそれぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

住宅に不向きな土地も活用できるのが店舗経営のメリットでしたが、どのような土地でも活用できるというわけではありません。

店舗を利用する人の需要が期待できて初めて借り手が見つかるため、幹線道路やバイパス道路沿いなどの交通量の多い場所に限られます。また、狭い土地の場合は建てられる店舗の種類が限られる、十分な駐車スペースを確保できません。

そのため、最低でも150㎡（1坪の大きさは約3.3㎡なので約45坪）の広さを有している必要があります。 周辺に店舗が数件あり、人の流れができている場合は店舗経営を行っても需要が期待できますが、競合の多いエリアは出店をためらう人も多いので注意が必要です。

また、店舗経営に適しているエリアでも、建築基準法によって店舗の建設が禁止されているケースもあります。 どのような土地でも店舗経営を始められるわけではないので注意しましょう。

事業用定期借地方式、リースバック方式では借地期間を設定しますが、借地期間内における途中解約は原則認められていません。 そのため、途中解約に関する特約を設けていない限り、借りてから途中解約を求められても応じる必要はありません。

しかし、借り手の店舗経営がうまくいかず破綻して撤退されてしまうと、いくら途中解約が認められていなくても借地期間の残りの賃料を受け取ることができない可能性があるので注意が必要です。

事業用定期借地方式では店舗を建てるのが借り手なので、撤退されても土地のオーナーは賃料が得られなくなります。

リースバック方式では店舗を建てるのが土地の所有者なので、徹底されると賃料が得られなくなり、店舗を建てる際に金融機関から融資を受けた場合はその返済だけが残ってしまいます。

店舗経営は安定した収入が期待できる一方、撤退された場合に次の利用者を確保するのが困難です。 撤退のリスクを少しでも抑えるために利用者の審査をしっかり行う、借地期間の残りの賃料を一括で支払うといった特約を設けるなど、対策を練っておきましょう。

借地期間内の途中解約は原則認められておらず、特約が設けられている場合は途中解約が可能と言いました。しかし、特約で解約できるのは借り手からの途中解約だけです。

特約を理由に土地のオーナーからの途中解約を認めると、借り手は土地のオーナーからの途中解約を恐れながら店舗を経営することになります。 そのため、借り手が安心して店舗の経営を行えるように、土地のオーナーからの途中解約は特約があっても認められません。

もし、土地を自分の住宅を建てるのに使用したい、駐車場経営や賃貸経営に切り替えたいと思っても、借地期間の満了までは自由に使用できなくなります。 将来的に空き地を利用する可能性が少しでもある場合には、店舗経営は適していないと言えるでしょう。

土地の所有者には、公示価格（地価）の70％程度の固定資産税評価額に基づいて、1.4％の固定資産税と0.3％の都市計画税が課されます。

上記は、あくまでも更地として土地を所有している所有者に対して課される固定資産税と都市計画税です。 土地活用の手段として賃貸経営を始めた場合、土地が住宅地になるため、以下のように固定資産税評価額を抑えることが可能です。

さらに賃貸用なので上記よりもさらに固定資産税と都市計画税を抑えることが可能です。 しかし、店舗経営は上記のような特例が設けられていません。土地活用の手段に店舗経営を選んでも、賃貸経営のような節税効果は期待できないので注意しましょう。

店舗経営は全ての空き地の所有者に適している土地活用の方法というわけではありません。 所有している空き地の条件次第では、店舗経営以外の土地活用を選んだ方が良い場合も。

店舗経営の失敗を未然に防ぐためにも、店舗経営に向いているのかどうかよく考えてから始めることが重要です。 店舗経営に向いている条件として、以下の2つが挙げられます。

• ● 住宅に不向きな土地を有している
• ● リスクを負ってでも利益を追求したい

それぞれの条件について詳しく見ていきましょう。

土地活用として店舗経営を選んだ場合には、契約した借地期間内はその土地を自由に使用できなくなります。

住宅に向いている土地の場合には、その土地を将来使う可能性が高い、賃貸経営を行う方が安定した収入が得られる可能性が高いため、店舗経営はできる限り避けた方が無難です。

そのため、店舗経営を行う場合は、住宅に不向きな土地に限って行った方が良いと言えます。 例えば、以下のような条件を満たしている土地は、賃貸経営よりも店舗経営に適していると考えられます。

• ● 最寄駅から徒歩20分以上かかる
• ● 幹線道路やバイパス道路沿いで騒音や排気ガスの影響を受ける

賃貸物件を探している人の中には、物件を選ぶ際の条件として駅からの距離を優先順位の上位にもってきている人が多くいます。そのため、最寄駅から離れている土地は賃貸経営に向いているとは言えません。

しかし、「最寄駅から離れている＝店舗経営に向いている」というわけではないので注意が必要です。 最寄駅から離れていても、住宅街に位置する土地は店舗経営に向いていません。交通量のほとんどない土地は店舗経営向きとは言えないため、ロードサイドであることが必須条件と言えます。

最寄駅から遠く離れている、ロードサイドである程度の交通量があるという2つの条件を満たす土地を所有している場合は、店舗経営が1つの選択肢と言えるでしょう。

同じ大きさの土地で店舗経営と賃貸経営を行うと、得られる収入は店舗経営の方が多いと言われています。そのため、賃貸経営ではなく店舗経営を始めようと考えている人も多いと思います。 しかし、店舗経営は賃貸経営よりもリスクが高いので注意が必要です。

例えば、店舗経営を始める場合は、契約者がいる間は安定した収入が得られますが、契約を解除されると収入が全くなくなります。 また、契約解除によって店舗が残った場合は、次の借り手が限られてしまい、次の借り手が簡単には見つかりません。

一方、駐車場経営やアパートを建てて賃貸経営を始める場合は、契約者が0にならない限り収入も0にならないため、店舗経営よりもリスクが低いと言えます。

店舗経営を始めてから後悔しても手遅れなので、店舗経営を始める前に以下のチェック表を確認しておくことが重要です。

チェック表で選択がAに偏っている場合は店舗経営、Bに偏っている場合は店舗経営以外の土地活用を選んだ方が良いと言えます。

選んだ土地活用の選択肢によっては、初期投資が多くかかる、リスクが高い、一度始めると簡単にはやめることができないものもあるため、よく考えてから土地活用を行いましょう。

何らかの理由によって空き地を取得した人の中には、将来使う可能性があるという理由で売却せずに空き地のまま所有している人も多いと思います。

しかし、空き地に課される固定資産税と都市計画税は、住宅地のような特例が適用されず、税負担が重くのしかかることになるので注意が必要です。

空き地の所有者の中には、固定資産税や都市計画税を補うために土地活用を検討している所有者も多いと思います。 店舗経営も土地活用の1つの選択肢ですが、どのような土地にも向いているというわけではありません。

店舗経営に向いている土地は限られる、資産運用である以上は何らかのリスクを伴うため、始めてから後悔しないためにもメリットやデメリットをよく把握しておくことが重要です。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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