所有するアパートが老朽化。建て替える方がよい!?

経営している賃貸住宅がすでにかなり老朽化している場合、建て替えとなるとやはり費用の問題を中心に迷うところも多いでしょう。
では、建て替えのメリットやデメリット、利回りを上げるための工夫などを考えてみましょう。
ぜひ参考にして下さい。

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MERIT

老朽化したアパートを建て替えるとこんなメリットが!

木造の住宅であれば、その耐用年数は22年とされています。
つまり、ある程度手を入れながら維持しても、30年程度経過した物件はそろそろ建て替え時と判断すべきなのです。


間取りや設備も、時代によりその流行は変化します。
比較的小規模なアパートであっても、ウォークインクローゼット、対面キッチンなどが備えられ、風呂とトイレが別になっているといった物件に人気があるので、こういった時代の変化に対応していくことで高い入居率を維持することにつながります。

また、老朽化は「耐震性」にも影響しますが、1981年以前の「旧耐震基準」で建てられている物件については、特に危険度が高くなります。
いくらローンを返済し終わっていて収益率が上がっていても、地震で入居者に損害を与える事態になってからでは遅いのです。


東日本大震災や熊本地震で日本人の耐震に対する意識は高まっているので、コストをかけてでも入居者への「安心感」を高めることの意味は大きいといえます。

もし、ある程度現金が貯まっている人であれば、その現金を新たなアパートへの投資にすることで相続税対策にもなります。
そして、建て替え後の優良な物件を子孫に承継することができるのです。

建て替えのデメリットについて

建て替えのメリットについて

建て替えのデメリット・注意点も知っておこう

ただ、やはりアパートの建て替えにはデメリットもあります。
ひとつは多額の費用がかかることでしょう。
特に、まだ現在の古いアパートのローンが残っている人については、新しく建てたアパートの収益を入念にシミュレーションしておく必要があります。

もうひとつ難しいのが、「現在居住している入居者の退去問題」です。
老朽化が進んだアパートは次第に退去者が増え、そもそもの人数が少ないこともあります。
それでもやはり退去したくない人が1人でもいれば、その人との交渉が必要になるのです。

不動産の賃貸借について定めた「借地借家法」によれば、「賃貸人が賃貸借の解約の申し入れをした場合においては、そこから6ヶ月を経過することで終了する」とされています。
つまり、大家側が「来月取壊したいからすぐに出て行ってくれ」ということはできないのです。

そして、立ち退きには「正当な事由」が必要とされていますが、過去の裁判例では建て替えが正当事由として認められなかったこともあります。

よって、強引に立ち退きを迫ることは難しいので、どのようなステップで進めるべきか法律家などに事前に相談しておく方がスムーズに進む可能性が高くなります。

▶以下の記事では、土地活用プランナー資格取得について解説しています。
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つぎは建て替えによって収益をアップするには?

建て替えによって収益をアップするには?

建て替えによって収益をアップするには?

建て替えをすることが決まったら、次に、建てる建物はどのようなタイプのものにするかをよく検討する必要があります。
今まで経営がうまくいっていたからといって、それとまったく同じでよいわけではありません。
前回アパートを建てた時点から数十年経過しているわけですから、周囲の環境や人々のニーズの変化は必ずあるはずです。

今までは住宅専用だったものの業態を見直し、1階をテナントにして法人に貸す、またはオーナー自身が何らかの店を営業するという選択肢もあります。

住宅にしても店舗にしても、近年のニーズを事前に調査することは必須です。
どのような住宅設備に人気があるのか、同じ床面積でも間取りの流行はどうなっているのかなどです。
大がかりな建物だけに、いったん建ててしまうと数十年は内装のリフォーム程度しかできないので、慎重に判断しなくてはなりません。


また、建て替え後の賃料設定も収益にダイレクトに影響してくる部分です。
周囲の類似の家賃相場をしっかり調査して、建て替えによる価値の増加を適正に反映した賃料設定をしておくことが大切です。

この記事のまとめ

【時代に合った経営スタイルを探して安定した収益を】
・木造アパートなら30年を超えたら建て替え時といえる。
・建て替えにより付加価値は上がるが、費用や立ち退きの問題を事前によく検討する。
・建て替える物件の種類は周辺環境の変化なども考慮して工夫することが必要となる。

以前の経営スタイルにとらわれず、建て替え時点での入居者のニーズを捉えることが成功の秘訣です。

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