【イエカレ】アパート経営の老朽化対策｜建て替えの判断基準と費用・注意点を解説

老朽化したアパートを建て替えるとこんなメリットが！

木造の住宅であれば、その耐用年数は22年とされています。 つまり、ある程度手を入れながら維持しても、30年程度経過した物件はそろそろ建て替え時期と判断すべきです。

間取りや設備も、時代によりその流行は変化します。 比較的小規模なアパートであっても、ウォークインクローゼット、対面キッチンなどが備えられ、風呂とトイレが別になっているといった物件に人気があるので、こういった時代の変化に対応していくことで高い入居率を維持することにつながります。

また、老朽化は「耐震性」にも影響しますが、1981年以前の「旧耐震基準」で建てられている物件については、特に危険度が高くなります。

いくらローンを返済し終わっていて収益率が上がっていても、自宅と違い、賃貸物件は入居者に対して安全安心を確保する必要があります。地震で入居者に損害を与える事態になってからでは取り返しがつきません。

東日本大震災や熊本地震で日本人の耐震に対する意識は高まっているので、コストをかけてでも入居者への「安心感」を高めることの意味は大きいといえます。

もし、ある程度現金が貯まっている人であれば、その現金を新たなアパートへの投資にすることで相続税対策にもなります。 そして、建て替え後の優良な物件を子孫に承継することができるのです。

建て替えのデメリットについて

建て替えのデメリット・注意点も知っておこう

ただ、やはりアパートの建て替えにはデメリットもあります。

ひとつは多額の費用がかかることでしょう。 特に、まだ現在の古いアパートのローンが残っている人については、新しく建てたアパートの収益を入念にシミュレーションしておく必要があります。

もうひとつ難しいのが、「現在居住している入居者の退去問題」です。 老朽化が進んだアパートは次第に退去者が増え、そもそもの人数が少ないこともあります。 それでもやはり退去したくない人が1人でもいれば、その人との交渉が必要になるのです。

不動産の賃貸借について定めた「借地借家法」によれば、「賃貸人が賃貸借の解約の申し入れをした場合においては、そこから6ヶ月を経過することで終了する」とされています。 つまり、大家側が「来月取壊したいからすぐに出て行ってくれ」ということはできないのです。

そして、立ち退きには「正当な事由」が必要とされていますが、過去の裁判例では建て替えが正当事由として認められなかったこともあります。

よって、強引に立ち退きを迫ることは難しいので、どのようなステップで進めるべきか法律家などに事前に相談しておく方がスムーズに進む可能性が高くなります。

つぎは建て替えによって収益をアップするには？

建て替えによって収益をアップするには？

建て替えをすることが決まったら、次に、建てる建物はどのようなタイプのものにするかをよく検討する必要があります。 今まで経営がうまくいっていたからといって、それとまったく同じでよいわけではありません。

前回アパートを建てた時点から数十年経過しているわけですから、周囲の環境や人々のニーズの変化は必ずあるはずです。 今までは住宅専用だったものの業態を見直し、1階をテナントにして法人に貸す、またはオーナー自身が何らかの店を営業するという選択肢もあります。

住宅にしても店舗にしても、近年のニーズを事前に調査することは必須です。 どのような住宅設備に人気があるのか、同じ床面積でも間取りの流行はどうなっているのかなどです。

大がかりな建物だけに、いったん建ててしまうと数十年は内装のリフォーム程度しかできないので、慎重に判断しなくてはなりません。

また、建て替え後の賃料設定も収益にダイレクトに影響してくる部分です。 周囲の類似の家賃相場をしっかり調査して、建て替えによる価値の増加を適正に反映した賃料設定をしておくことが大切です。

この記事のまとめ

【老朽化アパートの建て替えは、計画的な判断が収益性を左右する】

・アパートの老朽化は、建物寿命や設備状況、入居状況などを総合的に判断して対応時期を決めることが重要です。

・建て替えによって物件価値が向上し、場合によっては相続税対策にもつながります。

・一方で、手元資金の減少や入居者の退去対応などデメリットもあります。

・高収益を目指すなら、時代のニーズに合った設計、耐震・省エネ設備の導入、将来の大規模修繕を見据えた計画が欠かせません。

老朽アパートの建て替えは、単なる建築ではなく、オーナー自身の知識と戦略が収益性を大きく左右します。適切な情報収集と計画的な判断が、長期的な安定経営の鍵となります。