【イエカレ】狭小地・小さな土地で始めるアパート経営｜収益を上げる成功のポイントと注意点

狭小地でアパートを経営するメリット

面積が狭く、規模が大きな建物は建てることができない狭小地ですが、狭小地でアパートを経営すると、狭小地ならではといえるいくつかの費用面のメリットを享受することができます。

（1）土地代が安い

当然のことですが、土地の面積が小さい分、土地の購入価格を安く抑えることができます。
また、土地の狭さから建物を建てる際に制約が出るため、中には単価が相場よりも安く設定されている土地もあります。

（2）諸費用が安い

土地を購入した際に発生する「登記費用」や「申請費用」は、土地の面積によって上下します。そのため、狭い土地の方が費用を抑えることができます。

（3）税金が安い

アパートを維持していくためには、毎年課税される「固定資産税」「都市計画税」を納める必要があります。これらの税金も、土地の面積に応じて計算されるため、狭小地では安く済む可能性があります。

（4）低予算で好立地に建てやすい

以上のような理由から、あえて狭小地を利用することで、立地が良く土地の価格が高い土地にもアパートを持ちやすくなるといえます。

狭小地でアパートを経営の注意点について

狭小地でアパートを経営するデメリット

とはいえ、建物を建築するのに十分な広さとはいえない狭小地。アパートを建てる際にはいくつかのデメリットも考えられます。

（1）建築費が高くなる

狭い土地をできるかぎり上手に活用するためには、建物にさまざまな工夫を施すことが必要となります。

たとえば、狭小地では土地に余裕がないため、隣接する建物との距離が近くなる可能性があります。この場合、エアコン室外機の置き場に配慮したり、生活音の対策として壁の防音処置を施すことが必要となるかもしれません。

また、狭い土地で部屋数を確保しようとすれば、建物を高くすることになります。そうすると、強度の関係から、コストが割高のRC造（鉄筋コンクリート造）やS造（鉄骨造）を選択する必要も出てきます。

このように、建物自体に手をかけることで、建築費用が積み上がる可能性があります。

（2）工事が困難なケースも

狭い土地での工事は、車両の出入りなどが難しく、日数がかかってしまうことがあります。
また、業者の駐車や資材の置き場が取れず他に場所を借りたり、資材を運搬する回数が増えれば、その分の費用が発生します。

狭小地でアパートを経営するポイント

ニーズに応える付加価値の設定がポイント

●間取りや設備面以外にも付加価値を

1戸を広い間取りにすれば、全体の戸数が少なくなり、資金計画次第では思うような収支にならない可能性があります。戸数のことを考えれば、主流となるのは単身者向けの間取りの部屋でしょう。

単身者のニーズに合わせ、セキュリティ面の充実や収納の確保など、付加価値をしっかりと設定していくことが、借り手がつきやすいアパートを作るコツです。敷地の広さがあまりない分、駐車場を充実させることは難しく、共用スペースのゆとりはあまり取れないかもしれません。その分、屋内の設備や利便性に手をかける必要が出てくるでしょう。

さらに、「ペットとの入居ができる」「楽器の演奏OK」など、ひとつの点に特化した付加価値を付け加えるという手法もあります。売りになる点があれば、地域の他の物件と差別化が図れ、借り手はつきやすくなるでしょう。また、家賃の金額にも反映させることができます。
世間のニーズをリサーチし、どうすれば応えることができるかを検討しましょう。

この記事のまとめ

狭小地でのアパート経営は、土地の有効活用と収益性向上の両立が可能です。
ただし、限られたスペースをどう活かすかで結果が大きく変わります。

・設計や間取りの工夫で入居率を高める

・建築費用を適切に管理して投資効率を上げる

・土地の立地や周辺需要を踏まえた戦略を立てる

これらのポイントを押さえることで、小さな土地でも安定した収益を目指せます。

さらに、専門家のサポートを受けて計画を進めることで、より安心・効率的な経営が可能です。

【初回公開日】2017年6月30日