コロナ禍における不動産投資トレンドを解説

このコラムのポイント

新型コロナウイルス感染症による影響で、人々の生活は大きく変化しました。
同様に、住宅用・商業用の物件需要にも変化が訪れています。
コロナ禍をうまく切り抜け、不動産投資を成功させるには、現状を詳しく把握することが重要です。 そこで今回は、コロナ禍が不動産業界に与えた影響について解説します。

2019年末まで好調だった不動産市場の状況は、コロナ禍でどのように変化したのでしょうか。複数の視点から数値を比較し、今後のトレンドについて考察します。

この章では、運営手法に焦点を当て、賃貸と売買の需要について解説します。

賃貸物件でも、とくにテナント運営は難しい状況にあります。

外出の自粛要請を受けて、飲食業をはじめとしたあらゆる業界で収益が減少しました。これにより、テナントに入居している事業者からの家賃減免を求める声が高まっています。

しかし、行政から賃貸業者に対する支援が十分に実施されておらず、家賃減免の声に応じることは難しい状況です。加えて、入居していた店舗の撤退や、空室の長期化など、あらゆるリスクが連鎖的に高まっています。

住宅物件の売買需要はコロナ禍の影響をあまり受けておらず、一定の需要が維持されていると見られています。物件価格は依然上昇傾向にあり、今後も同じ状況が続く見通しです。
国土交通省が発表したデータによると、2022年2月のマンション価格指数は前月に比べ2.1％上昇しました。

マンション（区分所有）不動産価格指数
2022年2月	2022年1月	2021年12月	2021年11月
178.2	174.6	169.8	160.6

※2010年平均＝100
参考：国土交通省「令和4年5月31日プレスリリース」

この章では複数のデータを元に、コロナ禍における不動産業界の変化を、建物の種類別で解説します。

住宅展示場の営業自粛により、新築戸建住宅の市場は縮小するとみられていました。しかし、実際にはテレビ会議やオンライン契約などの手段が定着したことで、それほど大きな変化は見られませんでした。
また、リモートワークが普及したことにより、都心に住むメリットが薄れ、郊外への移住を希望する声が増えているといわれています。

一方で、中古戸建て住宅の成約率は前年同期を下回る結果となりました。

中古戸建住宅の成約物件（首都圏）
	成約件数	成約価格	土地面積	建物面積	築後年数
2022年1〜3月期	3,503件	3,681万円	141.26平方メートル	103.62平方メートル	20.82年
前年同期比	-16.7％	8.7％	-4.2％	-1.2％	21.18年（前年同期）

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート ＜2022 年 1～3 月期＞」

これは、中古戸建て住宅の在庫数が減少したことが原因だと見られています。

外出の自粛が続いたことに加え、テレワーク業務を推進する企業が増えたことにより、在宅時間が従来よりも長くなりました。これにより、家賃が比較的安く、落ち着いて暮らせる郊外への関心が高まっています。さらに、住宅に求める条件には次のような変化が見られました。

● 部屋数の増加
● 防音性能の向上
● ネット環境の向上

また、中古マンションの物件価格はコロナの影響を受けておらず、依然として高い状態が続いています。

中古マンションの成約物件（首都圏）
	成約件数	成約価格	1平方メートルあたりの単価	専有面積	築後年数
2022年1〜3月期	9,311件	4,110万円	64.06万円	64.16平方メートル	23.10年
前年同期比	-17.6％	8.2％	10.2％	-1.8％	22.04年（前年同期）

公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート ＜2022 年 1～3 月期＞」

ただし、成約件数は前年同期を下回る結果になりました。一方で、成約価格は上昇しており、東京都のみならず神奈川県や埼玉県など、周辺地域でも同様に前年同期を上回りました。

商業物件では、業種によってコロナ禍の影響に差が出ている状態です。

商業用不動産の価格指数
	店舗	オフィス	倉庫	工場
全国（前期比）	147.3（1.7％）	149.0（2.2％）	107.6（-5.4％）	101.4（-9.3％）
三大都市圏（前期比）	156.7（5.2％）	152.0（1.8％）	110.9（-4.6％）	106.8（-7.4％）
三大都市圏以外の地域（前期比）	131.9（-3.6％）	136.7（1.9％）	95.3（0.4％）	88.5（-14.1％）

※2010年平均＝100
参考：国土交通省「令和4年5月31日プレスリリース」

たとえば、店舗用物件では上記のとおり、三大都市圏と地方に大きな差が生じています。入っていた店舗が撤退しても次の店舗が入りやすい三大都市圏とは異なり、地方では撤退後の募集が難しい状況であると推測できます。

2021年はコロナ禍の影響で土地価格が全国的に落ち込みました。しかし、新型コロナウイルス感染症の影響も次第に落ち着き、徐々に規制が緩和されたことで、2022年には全用途平均・住宅地・商業地の地価価格が上昇に転じています。

2020年から2022年までの地価変動率
		全国	三大都市圏	三大都市圏以外の都市
全用途平均	2020年	1.4％	2.1％	0.8％
	2021年	0.5％	-0.7％	-0.3％
	2022年	0.6％	0.7％	0.5％
住宅地	2020年	0.8％	1.1％	0.5％
	2021年	-0.4％	-0.6％	-0.3％
	2022年	0.5％	0.5％	0.5％
商業地 2020年 3.1％ 5.4％ 1.5％
	2021年	-0.8％	-1.3％	-0.5％
	2022年	0.4％	0.7％	0.2％

参考：国土交通省「令和４年地価公示の概要」

この章では都心・郊外・地方という3つのエリアに分けて不動産需要を解説します。

都心とは、商業や企業の本社などが集まる首都の中心部分を指します。
郊外とは、主にオフィス街が立ち並ぶ都心に隣接する地域です。都心へのアクセスが良く、駅周辺に大型商業施設があるベッドタウンと呼ばれる土地は、郊外に位置付けられています。
地方とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏の3大都市圏を除く地域を指します。

都心の不動産市場では、新型コロナウイルス感染症の影響をそれほど受けていないと見られています。
都心における成約件数と㎡単価の成約価格は以下通りです。

東京都区部　中古マンションの成約件数
調査年	2020年				2021年				2022年
調査月	1〜3月	4〜6月	7〜9月	10〜12月	1〜3月	4〜6月	7〜9月	10〜12月	1〜3月
成約件数	5,337件	3,309件	4,971件	5,037件	5,820件	5,041件	4,440 件	5,068件	4,854 件
成約価格（㎡単価）	72.32 万円	70.29万円	73.82万円	75.89万円	78.03万円	80.50 万円	82.32 万円	82.49 万円	85.96万円

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート ＜2022 年 1～3 月期＞」

成約件数は2020年の第2期（最初の緊急事態宣言）に大きく減少したものの、その後立て直し、横ばい状態が続いています。一方、成約価格は2020年の第2期以降、上昇傾向です。

東京都の郊外（多摩）における成約件数と㎡単価の成約価格は以下のように推移しています。

東京都多摩　中古マンションの成約件数
調査年	2020年				2021年				2022年
調査月	1〜3月	4〜6月	7〜9月	10〜12月	1〜3月	4〜6月	7〜9月	10〜12月	1〜3月
成約件数	1,015 件	620件	980件	952件	1,105 件	977件	833件	1,033件	946件
成約価格（㎡単価）	42.63万円	41.52万円	43.11万円	42.60万円	43.16万円	43.18万円	45.82万円	46.18万円	48.29万円

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート ＜2022 年 1～3 月期＞」

成約価格はコロナ禍においても大きく影響を受けておらず、2021年の第3期には成約価格が㎡単価で45万円を突破し、若干ではありますが上昇し続けていることが分かります。

地方（札幌市）における成約件数と成約価格は、以下のように推移しています。

札幌市　中古マンションの成約件数
調査年	2020年				2021年				2022年
調査月	1〜3月	4〜6月	7〜9月	10〜12月	1〜3月	4〜6月	7〜9月	10〜12月	1〜3月
成約件数	4649件	448件	630件	641件	675件	634件	560件	616件	581件
成約価格（㎡単価）	23.77万円	21.80万円	23.75万円	24.73万円	25.03万円	25.91 万円	25.91 万円	27.10 万円	26.62万円

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート ＜2022 年 1～3 月期＞」

地方でもコロナ禍による影響はあまり見られず、成約価格は上昇傾向にあります。一方で、成約件数は伸び悩んでおり、ここでも需要に対して在庫数が追いついていないと考えられます。

この章では、不動産業界が現在まで行ってきたコロナ禍の対策についてご紹介します。

ここでは、コロナ禍で注目を集めている、インターネットを活用したサービスをご紹介します。対面での接客を避けて感染拡大を防ぐだけではなく、距離や時間を気にせず物件選びから契約までをスムーズに進める上で役立つでしょう。

コロナ禍による影響で、働き方にも大きな変化が見られました。
人との接触を可能な限り避けるため、在宅での業務を許可する企業が増加しています。そのため、選ばれる物件の条件にも変化が見られるようになりました。

借り手がつきやすい条件のひとつとして挙げられていた「職場から近い場所」は、出勤回数の少ないリモートワークが増加したことで、それほど重要視されない傾向となりました。
一方、仕事に集中して取り組める遮音性の高い部屋や、インターネット環境の安定している部屋など、仕事環境を構築しやすい部屋が近年のトレンドとして注目されています。

オンライン内見は、感染症対策以外にもメリットがあります。とくに、転勤や進学などで、現在住んでいる場所から離れた物件を探す人にとって、現地に足を運ぶ必要がない点は大きな魅力です。しかし、オンライン内見では伝わらないこともあるため、現地にいるスタッフに不明な点を確認しておくことが重要です。
オンライン内見で見落としがちなポイントには、次のものが挙げられます。

● 部屋の匂い
● 湿気・風通しの良さ
● 搬入口・収納スペースのサイズ

内見の段階で疑問点を明確にすることで、入居後のトラブルを減少させる効果が期待できます。

「IT重説」とは、宅地建物取引士（以下宅建士）が賃貸契約に際し説明が義務付けられている「宅建業法第35条の重要事項説明」をビデオ会議上で行うことを指します。 運用するにあたって、以下の条件のもとで行う必要があります。

● 図面の内容について理解できる程度に映像を視認でき、双方向で音声を十分聞き取れる
● 宅建士により明記押印された重要事項説明書、添付書類をあらかじめ顧客が受け取っている
● 顧客が説明書を確認しながら説明を受けられる状況であることを宅建士が確認している
● 顧客が「宅地建物取引士証」を画面上で視認できたことを宅建士が確認している

参考：国土交通省「ＩＴ重説本格運用（平成２９年度～） - 建設産業・不動産業」
e-Gov「宅地建物取引業法」

DXとは「Digital Transformation」の略称です。「発達し続けるテクノロジーが生活に浸透することで、人々の日常を豊かにする」という概念を指します。

不動産業界におけるDX化には、後述するVRを活用した物件案内や、ARを活用したインテリアの擬似再現などが挙げられます。そのほか、契約書類の電子化やAIを活用した物件検索も、近年新しく登場したDXに関わるサービスです。

VRとは「Virtual Reality」の略称です。VR技術を使った映像では閲覧者の動きに反応して視点を動かし、360度見渡すことができます。
不動産業界にも近年、このVR技術を物件の紹介に用いたサービスが登場しています。これは、内見でのミスマッチを減らすための有効な手段です。
実際に部屋の中にいる感覚を体験することで「想像していたよりも部屋が狭い」「設備の使い勝手が悪い」など、口頭の説明だけでは分からなかったネガティブな要素を事前に把握できます。

ARとは「Augmented Reality」の略称です。カメラを空間にかざすことで地面との距離や角度を自動で計算し、CGの椅子やテーブルなどを表示させられます。
AR技術を活用した例では、内見の際に提携している家具メーカーの商品を部屋の中にARで表示し、顧客が気に入れば商品を実際に購入できるサービスが挙げられます。実際に生活する様子が想起できるため、入居率を上げることも期待できます。

IoTとは「Internet of Things」の略称で、センサー機器や駆動装置を駆使し、家電製品や車、家のシステムとインターネットを連動させる仕組みを指します。これにより遠隔での操作・状態監視・状況監視が可能です。生活する上では次のような状況で役立ちます。

● カメラを活用してペットや子ども、家の安全を見守る
● 帰宅時間を指定し、時間に合わせてエアコンや炊飯器などを作動させる

新型コロナウイルス感染症は、不動産業界にいくつもの変化をもたらしました。
とくに、テナント運営は困難な状態にあり、緊急事態宣言による外出自粛でダメージを受けたテナントの撤退や、賃料滞納のリスクを抱えています。

一方で、住宅市場はコロナ禍の影響をあまり受けておらず、むしろ需要が高まっている状態です。また、過密する地域を避けて、都市部から郊外への移住を希望する人が増えている傾向にあります。
とはいえ、コロナ禍が落ち着いた後も同じ状況が続くかどうかは定かではありません。

今後の状況を正確に見極めるためには、豊富な実績と知識を持ったプロのアドバイスが重要です。