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【不動産売却】売却する際に必要な抵当権を外す方法をおしえます【イエカレ】

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更新日2023年3月27日

このコラムのポイント保有している不動産を購入する時に住宅ローンを活用していた場合、不動産には抵当権が付いています。抵当権が付いたままでは不動産を売却出来ません。抵当権を外して貰う為にも残債を完済する必要が有ります。どんな方法があるのでしょうか？簡潔にまとめてみました！

ローン残債を返済中でも、不動産は売却できる？？

ローンの残債は売却時に精算

不動産売却の時、現在保有している不動産を購入する際に「住宅ローン」を活用して、そのローン残債を返済中の場合、その不動産には抵当権が付いています。

抵当権は融資を受ける時に保証会社が付けた物で、返済が出来なくなった場合に抵当権が行使されます。住宅ローンを完済しないことには抵当権は外れないことになっています。
従って抵当権が付いたままでは不動産を売却出来ないのです。そうするためには、抵当権を外して貰う為にもローン残債を完済する必要があります。

「じゃあ、どうやって！？」ということですが、ご自身の経済状況を踏まえて、どこらからかお金を借りて返済をして不動産を売却するか？、売却した時に売却代金で残債を完済出来るか？を考えます。それが出来るようであれば、そういう条件で不動産の抵当権を外してもらい、不動産を売却した後にそのローンの残債を返済をする方法でこの問題解決が図れます。

大きく2つの方法があります！

残債がある場合は買い替えローンや任意売却で

具体的な残債の返済の仕方ですが、大きく２つの方法があります。

新しく不動産を買う為に不動産を売るならば買い替えローンを活用するのが良いです。
買い替えローンとは不動産売却時の「つなぎ融資」にあたるもので、その返済は保有している不動産を売却した代金で返済をします。

新しく不動産を購入しないで不動産売却をするのでしたら、任意売却での返済になります。
任意売却は、不動産の売却代金で返済をするという条件で、不動産に付いている抵当権を外してもらいます。そして不動産を売却後は売却代金で返済をします。

任意売却は今まで住んでいた場所を失うわけですから、任意売却をする時は、ご自身の経済状況を踏まえ、このままでは返済出来なくて住宅を競売に掛けられてしまうと思える場合にだけ行うことです。これは覚えておいてください。

不動産を売却したいが売却損が出てしまいそう...。どうすれば？

売却で損失が出た場合の税制優遇

保有する不動産を売却して利益になれば良いですが、逆に売却損になることもあります。
しかし、不動産売却時に損失が出た場合には税制優遇を活用することです。
これは覚えておいてください。

5年以上住んでいた居住用財産を売却して売却損が出た場合に他の所得と損益通算出来ます。
さらに損益通算して赤字になった場合、翌年以降3年間繰越控除出来ます。

しかし、これは居住用の話しで、投資用の不動産の場合は損益通算は他の不動産の売却の利益と通算が出来ますが、他の所得との通算は出来ません。

そして、この税制優遇には所得制限が有って、特例を受ける3年間の所得が三千万を超える場合は税制優遇を受けられません。

居住用の不動産を買い替える場合は税制優遇を受けられますから、不動産を売却して損失が出たならば確定申告をして、所得税の環付を受けるべきです。

しかし、税負担が軽くなるとはいえ、売却損を出してまで家を買い替えていいのか？は、ご自身の経済状況をよくよく精査して考える必要はあります。

以上、不動産売却における「抵当権の外し方」「買い替えローン」「任意売却」「税制優遇」について簡潔に見てきました。ぜひ参考にしてください。

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