持ち家を貸したいオーナーにとってのメリット/デメリット

引っ越しや相続などで、持ち家や実家をリロケーション物件として賃貸に出して家賃収入を得たいと考える持ち家オーナーは多いかもしれません。ではそのメリットは何でしょうか?一方でデメリットというのもあります。それぞれ見ていきます。知識として参考にしてください。

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持ち家をリロケーション物件にする理由

自分の資産である大事な物件を、売却をせずに、人に一定期間貸し出すことで資産として持ったままにしておく最大のメリットとは? それは、転勤や長期間家を留守にしなければならない時、また戻ってくることができる。これこそが最大のメリットでしょう。

もう一つは、例えば、転勤する人の中には、売却をせずに「空き家」のままにしておく人もいるかもしれません。確かに空き家のままにしておけば、 せっかくの大事な所有物件を人に汚されることもなく、人に貸し出す際の煩わしい手続きや書類関係のやり取りなどもないので、 気は楽かもしれません。しかし、2年なり3年なりと空き家のままにしておくと、その間誰も家にいないわけですから換気もできなければ掃除もできません。

現実的には、家は密閉状態となるので、傷みのペースが速くなり、後々、思った以上に修繕費用が大きくなってしまった...という例は多いです。 家に戻った時、湿気が原因で部屋の四隅はカビだらけ、ベランダもゴミだらけとなり、木材の腐敗などが進んで、 再び住むにも、相当手入れをしなければ住めない状態となってしまうことは、たやすく想像できます。

また、ずっと雨戸のままにしておくのも防犯上良くありません。侵入者に長期間留守であることを確認され、 どこかに入れるところはないかを探されて家の中を荒らされる危険があります。長期間空き家のままにしておくということは、格好の餌食となってしまうでしょう。

転勤や長期間家を空けなければならない時、これらの問題を回避するために、リロケーションサービスというものが存在します。

リロケーションには定期借家契約があるので、持ち家オーナーにとって、また戻ってこられる場所があるとして人気があります。しかし、メリットもあれば、当然デメリットもあります。

オーナーにとってのリロケーション物件

さて、リロケーション物件として自己所有物件を賃貸に出そうとしても、何から始めて良いのか分からない方が多いかと思います。
そもそもまったくの赤の他人に自分の大事な家を貸すことに抵抗がある人もいるでしょう。
それでもリロケーション物件として持ち家を賃貸に出すメリットには何があるのでしょうか。デメリットも含めてそれぞれ細かく見ていきます。

オーナーにとってリロケーションするメリットとは?

・更新がないので、厳しい入居条件で入居者を募れる。
・それによりきちんと家賃を払ってもらえる、安定した収入がある人といった、質の高い入居者を確保することができる。
・質の高い入居者であれば、もし海外赴任などから戻ってきても、契約に則ってきちんと家を明け渡してもらえる。
・転勤者にとっては家賃収入が見込めるので、ローンの支払いを家賃収入で充てることができる。
・家を長期間空き家のままにしないため、防犯上も安心が確保できる。
・定期借家契約により、一定期間が過ぎれば入居者から明け渡してもらい、オーナーは元の自宅に戻ることができる。

こうしたことが主なメリットになります。

オーナーにとってリロケーションするデメリットとは?

・人に貸し出す分、自分の瑕疵ではない損傷が生じる可能性がある。
・一般的な賃貸経営よりも、相場賃料を2・3割ほど安く設定しなければならない。
・万が一不良入居者に引っかかってしまった場合、ご近所からのクレームやトラブルの発生のもととなる。
・大事な家を管理会社に任せることになるため、本当に信頼できるのか?といった不安が生じる。
・家を貸し出した場合は、賃貸経営となるので確定申告が必要となる。

こうしたことが主なメリットになります。

リロケーションは、戸建やマンションを持っているオーナーにとって、急な転勤や、やむなく一定期間住み替えをしなければならない場合の強い味方です。
しかし、人に貸すということは、上述したように何かしらのデメリットも生じます。また、自分の物件を市場に出すことになるので、それなりの体裁を整えなければなりません。

入居者目線で見れば、最初から清潔で使い勝手の良い、日差しもたっぷり入るような物件のほうが気持ち良いですし、 「ここなら住みたい」とも思うことでしょう。入居者を確保するには、市場に出せるほどの物件にしておくことです。
例えば、ホームクリーニングを入れる、窓などもきれいにしておく、戸建であれば庭の手入れなどをしておくなどです。 特に女性は水回りを気にします。リロケーション物件は、一定期間という制限があるため、どうしても入居者の幅が狭まってきます。 内見に来られた入居希望者は非常に大事なお客様となるので、水回りなどはピカピカにしておきましょう。風呂場の鏡も同様です。

期限付きという条件でも「ここなら住んでみたい」と思わせるように、内見前に十分な準備をしておくことです。

リロケーションサービスを利用した際の基本的な流れ

では、自分の家をリロケーション物件として市場に出す際、どういった流れで決まっていくのかを見ていきましょう。

・転勤や海外赴任、長期間留守にするなどの事象が発生する。
・転勤や海外赴任、長期間留守などが発生する約3カ月前までにリロケーション会社をどこにするか決める。
・比較検討をした上で一社を決め、申し込み、今後のスケジュールを決める。
・どんな人に入ってほしいのかなど要望を出し、打ち合わせをした上で入居者を募集する。
・転勤や海外赴任、長期間留守などのため家を掃除、手入れなどをして退去する。 入居者を決定する。
・入居者がリロケーション会社と賃貸契約を結ぶ。 入居者が入居する。
何かあった際はリロケーション会社が仲介し、問題を解消してくれるように確認が必要です。
・戻ってくる3カ月前までにリロケーション会社に連絡する。リロケーション会社は入居者に明け渡し請求する。
・入居者が退去する。 損傷などを確認、査定する。 リロケーション会社を通してその他雑費などを精算する。 転勤や海外赴任などから戻ってくる。
・元の自宅に戻る。


リロケーション会社によって多少の差はあるかもしれませんが、大まかな流れとしては上記の流れで進んでいきます。

入居者を早めに探そうとして、転勤する何カ月も前にリロケーション会社に申し込んでしまうと、入居者が早く決まってしまい要望通りに進まなかったりするケースもあります。
逆に空白期間をなるべく空けないようにと、リロケーション会社への申し込みが遅ければ、 入居者が決まらず住宅ローンだけを支払うことになってしまう為、注意が必要です。

入居者が決まるまでには、だいたい1~2カ月を要すると言われているので、それを目途にリロケーション会社に申し込むか、 あらかじめ相談しておいて入居者の募集をリロケーション会社と相談して決めるなど、 物件のある周辺状況や市場とも兼ね合わせて慎重に進めるのが良いです。

以上、現実に計画を進める際は、信用ができる会社、担当者が必要なのは言うまでもありません。ぜひ参考にしてください。

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