【イエカレ】家を貸す前に知りたい定期借家契約について｜賢く利用するコツを解説

定期借家契約の歴史

借地借家法は戦前や戦中の住宅不足を解消するために整備された法律で、もともとは無期限に更新が可能でした。 貸した側が「自分の家を返してくれ！」と言うためには、貸主が自分で使用する必要性ができたなどの正当な理由が必要で、さらに裁判所の判断も必要でした。

しかし、これでは一度貸した不動産は返してもらえないのではないかとの不安から、貸し渋ったり、賃貸条件が厳しくなったり、優良物件が空き家になったりといった問題が生じてしまいます。

そこで期間を区切り、期限満了時に双方の更新の合意がない場合には必ず明け渡すように改正されたのが定期借家法です。

貸主の不安を取り除き、不良入居者を排除しやすくすることで優良物件の賃貸借を活発化することが狙いです。 その狙い通りに市場は活性化し、最近ではさらに進化した賃貸契約である「リロケーション」も盛んに行われています。

普通の契約との違い

普通借家契約ですと貸主に正当な事由がない限りは借り主は半永久的に更新できるために、借り主にとって定期借家契約に切り替えるメリットはないようにも思えます。

しかし、普通借家契約ですと無期限に居座る不良入居者もいないとは限らず、貸主が全ての賃貸借契約を定期借家契約に限定することで不良入居者の排除につながり、 優良な借り主にとっては優良な不動産を選ぶことで物件を借りやすくなるメリットがあります。

貸主が「この人なら長く住んでもらっても構わない！」と気に入った借り主との契約は書面で再契約できますから、双方にとって悪い条件ではありません。 再契約すれば、借り主は明け渡す時の原状回復義務を先延ばしできますし、貸主も敷金の返還を先送りできるメリットが生じます。

ただ、リロケーション物件の場合には、一般的には貸主の帰る時期がハッキリしている場合も多いので、再契約できない条項を契約書に盛り込むことも可能です。

賢く利用するコツ

一般的にリロケーション契約とは、期間を定めた契約となり貸主が住まない期間に一時的に物件を貸すことを指します。 貸主にとっては利用しない間に家賃収入を得られ、ローンの返済などに充てられるほか、借り主も一定期間後は返すという意識が強いので比較的綺麗な状態で住もうとしてくれます。

また入居者がいることで物件の管理や防犯の意味でも有効です。 一方、借り主は良質でグレードの高い家に普通の賃貸借契約よりも安い家賃で入居できます。

さらに期間を定めた契約ですので、更新料が発生しない点もメリットです。

アパートやマンションは供給過剰で空き室も多くなってくると予想されますが、リロケーションは日本ではまだ始まったばかりのシステムですので、これからさらに便利になり、契約も活発になっていくでしょう。

【初回公開日2016年10月22日】