海外赴任だ!持ち家をどうする?賃貸に出すのは本当にお得?


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このコラムのポイント例えば、海外赴任が決まり家族で転居することになったら、自宅をどうするか悩むところです。
持ち家なら売却する、空き家にしておく、賃貸に出すという方法が考えられます。
ここでは売却や空き家にしておくのではなく「貸し出す」ことにフォーカスして、そのメリットと注意点を考察します。


自宅を賃貸に出すことの最大のメリットって何でしょうか!?

嬉しいメリット!家賃収入ができる

賃貸に出すことの最大のメリットは、言うまでもなく「持ち家を手放さず、家賃収入が得られる」ことです。

しかし、賃貸契約を締結して借主から金銭を得るということは、たとえ一戸建てやマンションの一室であっても、事業を行うということです。あなたの自宅が賃貸物件として、入居者にとって魅力的に映るか検討しなければなりません。築年数が浅い、駅から近い物件は借り手がつきやすいでしょうが、周辺の物件の詳細や家賃相場から借りる側に立ってシビアに精査しましょう。

自宅であれば我慢してきた不具合も、修理することも考えなくてはなりません。
水周りや配管、エアコンなどの修繕や取替え、築年数が経っている場合にはハウスクリーニングが必要になることもあるでしょう。また、家族にとって大切な家具や家電なども、借り手の使用が難しい場合には処分する、もしくは移動させるなどの決断に迫られることにもなります。

さらに、自宅に住宅ローンが残っている場合には、ローン契約を結んでいる金融機関が賃貸を許可しないこともあります。ただし、海外赴任の場合は届出を出せば認められることもあるので、何もしないで諦めるのではなく、あらかじめ相談することが重要です。

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住まない家は傷む?防犯はどうする?

住まない家は、傷んでいく…

海外赴任中なら、誰もいないし使わないから家が傷むことは少ない、と考えるかもしれません。
しかし、湿気の多い日本において、換気しないと使わないと家はダメージを受けます。空気を循環させて風を通すことが、とても大切です。長期間にわたって密閉状態にしておくと、カビやほこりばかりか、畳は湿気を含んで膨れ上がり、床板や天井板も悪くすると朽ちてしまいます。

また、トイレやキッチン、お風呂の配管は、使用しないと内部に錆が発生することもあり、寒い地方では破裂する可能性さえあります。
さらに、一戸建ての場合には、庭に雑草が生え、人気がないと家全体が荒れてしまいます。防犯上の観点においても、無人状態が続く海外赴任では、賃貸物件にした方が安全性は高いといえるかもしれません。

ここは割り切りが必要ですが、賃貸して他人が住むということは、普通に使用していても劣化や破損することも当然ながらありえます。他人がつけた傷みには、人は余計に気になることもあるものです。そのために、帰国後、再び住むときのために、賃借料の一部を積みたてて、リフォーム費用にすることなどを併せて考えるといいでしょう。

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賃貸に出すときの不安!入居者選び

自宅を貸し出すとき、一番気になるのは誰に貸し出すかということでしょう。

大事な自宅ですから大切に使ってほしいですし、家賃の滞納などとんでもない、退去にもすんなり応じてもらいたいわけです。
賃貸契約は、専門知識が必要な分野です。より良い入居者と出会うために、信頼できる業者に相談しましょう。たとえば「ペットお断り」「喫煙者・子ども不可」など入居条件をつけることも可能です。

また、海外赴任の期間があらかじめ決まっているなら、定期借家契約を検討してみましょう。定期借家契約には、契約の更新がありません。契約の期間を赴任終了時期に設定すれば、期間が終われば契約の終了が確定して退去してもらうことができます。ただし、家賃は相場より低めに設定されることが多く、要件を満たした契約書を交わすことが必須となります。

さらに、貸し出しにあたっては、管理業務や入居者仲介を依頼できる不動産管理会社に依頼することをおすすめします。自主管理はおすすめしません。入居者からのクレームなど非常時でも、管理費用は掛かりますが、海外にいても自分は依頼して報告を聞くだけで用が足ります。

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この記事のまとめ

【どうする、自宅?3つのポイントからご決断を】
海外赴任中の自宅をどうするか、考えるポイントは3つです。

1.賃貸に出すときの収入と支出を考える
2.他人が自宅を使うことに、自分や家族の抵抗はないか
3.募集から入居後まで、入居者へのフォローはどうするか

以上を十分に熟考し、家族にとって一番良い方法を選択してください。

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