【徹底比較】転勤で自宅を貸すならどっち？リロケーションとサブリースの違い【イエカレ】

リロケーションは、転勤などで一時的に自宅を不在にする方向けの「留守宅管理サービス」です。定期借家契約を活用することで、あらかじめ定めた契約期間が満了した時点で、オーナー様が自宅に戻れることが最大の特徴となります。

入居者募集から賃貸借契約、家賃の入金管理、退去後の原状回復まで、一連の管理業務を不動産管理会社に委託するため、オーナー様は煩雑な手続きから解放されます。

このサービスは「定期借家契約」を利用することで、オーナー様が将来自宅に戻りたいという希望を叶える仕組みです。

一般的な賃貸借契約と異なり、定期借家契約は契約期間の満了をもって契約が終了するため、入居者が更新を希望してもオーナー様は正当な理由なく契約の終了を主張できます。そのため、転勤期間があらかじめ決まっている方に最適なサービスと言えるでしょう。

不動産管理会社が管理業務を代行するため、オーナー様は入居者募集や家賃の入金確認、入居者からの問い合わせといった煩雑な賃貸管理から解放され、転居先での仕事や生活に集中できるメリットがあります。

サブリースとは、不動産会社がオーナー様から物件を一括で借り上げ、入居者に転貸（サブリース）する契約形態です。

この契約の最大の特徴は、空室の有無にかかわらず、オーナー様に毎月一定の賃料が支払われる「家賃保証」があることです。これにより、空室リスクに悩むことなく安定した家賃収入が見込めるメリットがあります。

しかし、家賃保証の仕組みには、安易に契約すると後悔する可能性のある「落とし穴」も潜んでいるため注意が必要です。

サブリース契約は、オーナー様と不動産会社の間で結ばれる「賃貸借契約」と、不動産会社と入居者の間で結ばれる「転貸借契約」の二段階で成り立っています。このため、オーナー様と入居者の間に直接的な契約関係はありません。オーナー様は入居者とのやり取りをすべて不動産会社に任せることができ、賃貸管理の手間が大幅に軽減されます。

一方で、家賃保証額は永遠に固定されるわけではなく、定期的な見直し期間が設けられています。特に、市場の賃料相場が下落した場合、不動産会社から家賃保証額の減額を打診されるケースが多く、オーナー様が減額を受け入れないと、最悪の場合、契約が解除されるリスクもあります。

転勤に伴いご自宅を賃貸に出す際、リロケーションとサブリースはどちらも有力な選択肢となります。

しかし、それぞれのサービスは、オーナー様が抱く「家賃収入は安定するのか」「入居者とのトラブルは避けられるか」「転勤後に自宅に戻れるか」といった不安に対する答えが異なります。

この章では、こうした不安を解消するために、両者の根本的な違いを具体的に解説します。

リロケーションとサブリースでは、オーナー様と不動産会社が結ぶ契約の仕組みが大きく異なります。

リロケーションは、オーナー様と不動産管理会社が結ぶ「管理委託契約」と、オーナー様と入居者が直接結ぶ「定期借家契約」で成り立っています。

定期借家契約は、あらかじめ契約期間を定めて更新を行わない契約のため、期間満了後はオーナー様が自宅に戻ることが可能です。

一方、サブリースは、オーナー様と不動産会社が「賃貸借契約」を結び、不動産会社がその物件を第三者である入居者に「転貸借契約」で貸し出す仕組みです。この契約形態では、入居者と直接の賃貸借契約を結ぶのは不動産会社であるため、オーナー様は入居者との関係から切り離されます。

これにより、オーナー様は管理業務の手間から完全に解放されますが、自宅を貸す期間や解約の自由度が低くなるリスクが生じます。

家賃収入の仕組みにも、リロケーションとサブリースでは明確な違いがあります。

リロケーションは、入居者がいる期間のみ家賃収入が発生し、その家賃から不動産会社への管理委託費用を差し引いた金額がオーナー様に支払われる仕組みです。 空室期間中は家賃収入がゼロになるため、空室リスクはオーナー様が負うことになります。

サブリースは、不動産会社が物件を一括で借り上げるため、入居者の有無にかかわらず、オーナー様には毎月一定の家賃保証額が支払われる点が大きな特徴です。これにより、空室リスクを回避して安定した家賃収入を得ることができます。

しかし、家賃保証額はあくまで一定期間のものであり、契約更新時などに市場相場や物件の状態に応じて減額される可能性があるため、契約内容の確認が重要となります。

入居者選定と契約に関する責任の所在にも違いが見られます。

リロケーションでは、オーナー様と入居者が直接賃貸借契約を結ぶため、入居者選定の最終的な判断はオーナー様自身が行います。 不動産会社は入居者候補の審査を行い、その情報をオーナー様に提供しますが、誰に貸すかを決めるのはオーナー様です。

サブリースの場合、オーナー様と入居者の間には不動産会社が介在します。入居者との賃貸借契約は不動産会社が結ぶため、入居者選定も不動産会社が行い、オーナー様は直接関与しません。 入居者とのやり取りもすべて不動産会社が代行するため、オーナー様は賃貸経営における手間がほとんどかからない仕組みです。

リロケーションとサブリースは、転勤や長期不在で自宅を賃貸に出す際の有力な選択肢ですが、その仕組みは大きく異なります。

両者の違いを理解するため、以下の比較表をご参照ください。

• 契約形態：リロケーションは「管理委託契約」と「定期借家契約」から成るのに対し、サブリースは「賃貸借契約」と「転貸借契約」で構成されます。


• 家賃収入：リロケーションは入居者がいる期間のみ家賃収入を得られますが、サブリースは空室でも家賃保証が受けられます。


• 入居者との関係：リロケーションではオーナー様と入居者が直接契約を結ぶ一方、サブリースでは不動産会社が入居者と契約します。

転勤中の自宅管理で後悔しないためには、リロケーションとサブリース、それぞれのメリットとデメリットを正確に理解することが不可欠です。

この章では、両者の利点と注意点を掘り下げ、あなたの状況にどちらが最適か判断するためのポイントを解説します。

リロケーションは、オーナー様が安心して自宅を貸せるメリットが多数あります。

• 将来自宅に戻れる安心感: 定期借家契約により、契約期間が満了すれば確実に自宅に戻ることができます。これは、転勤期間が決まっているオーナーにとって最大のメリットと言えるでしょう。


• 家賃設定の自由度: 不動産会社と相談の上、周辺相場や自宅の価値に合わせて、オーナー様自身が家賃を柔軟に設定できます。


• 入居者との直接契約: 入居者選定の最終判断はオーナー様が行うため、不動産会社を介さずに借主の情報を把握できます。


• 賃貸管理の専門家への一任: 入居者募集から契約、家賃管理、入居者からの問い合わせ対応、退去時の手続きまですべてを専門会社に任せられるため、オーナー様は手間をかけずに済むでしょう。

リロケーションにもデメリットは存在します。

• 空室リスク: 入居者が決まるまでは家賃収入が得られず、空室期間中の家賃収入はゼロです。この間、ローン返済や固定資産税といった費用はオーナー様が負担しなければなりません。


• 転居中のトラブル対応: 賃貸中に設備が故障した場合など、オーナー様の承認が必要な場面では、遠方でも対応しなければならない場合があります。


• 不動産会社の選定: サービス内容や費用は会社によって異なるため、信頼できる不動産会社を見極める必要があります。

サブリースは、安定した収益を重視するオーナー様に魅力的なメリットがあります。

• 空室でも家賃保証: 空室リスクを負うことなく、毎月安定した家賃収入を得られる点が最大のメリットです。これにより、転勤先での生活設計が立てやすくなります。


• 管理業務の手間なし: 不動産会社が賃貸経営をすべて代行するため、オーナー様はほとんど手間がかかりません。入居者募集から家賃の回収、クレーム対応、退去手続きまですべて任せられるため、本業に集中できるでしょう。

サブリースは「家賃保証」という安心感がある一方で、深刻なリスクが潜んでいます。

• 家賃減額リスク: 契約更新時などに家賃保証額が減額される可能性があります。相場が下落した場合、家賃が一方的に減額されるケースも少なくありません。


• 長期的な賃貸: オーナー様と不動産会社が結ぶのは「賃貸借契約」であるため、オーナー様の都合で解約することが難しい場合があります。自宅に戻りたくても戻れない事態に陥るリスクがあります。


• 契約内容の複雑さ: 契約書には専門的な用語が多く、家賃減額や契約解除に関する規定がオーナー様に不利な内容になっていることもあります。

転勤という人生の転機に、大切な自宅を安全に活用するためには、契約内容や不動産会社選びを慎重に行う必要があります。この章では、特に注意すべき点を解説します。

不動産管理は専門的な知識と経験が不可欠です。リロケーション、サブリースのどちらを選ぶにせよ、信頼できる不動産会社を見つけることがトラブル回避の鍵となります。

• サービス内容の明確さ: 契約内容、費用、解約条件など、サービスの詳細が明確に説明されるかを確認しましょう。


• 実績と評判: 転勤者向け賃貸管理サービスの実績が豊富か、利用者の声や評判を調べてみましょう。


• 宅地建物取引業の免許: 宅地建物取引業の免許を保有しているか、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が在籍しているかを確認しましょう。


• 担当者との相性: 疑問点に丁寧に答えてくれるか、オーナー様の意向を尊重してくれるかなど、担当者とのコミュニケーションも重視することが重要です。

契約書は、将来のトラブルを未然に防ぐための最も重要な書類です。以下の点を必ず確認しましょう。

• 家賃減額に関する条項: サブリースの場合、家賃減額の条件やタイミングが明記されているか。


• 契約期間と解約条項: リロケーションは定期借家契約か、サブリースは解約時の条件がオーナー様に不利になっていないか。


• 管理費用とサービス範囲: 管理費用に何が含まれており、どのようなサービスが提供されるのかを明確にしましょう。

この章では、転勤で自宅を賃貸に出すオーナー様が抱きがちな疑問や不安について、Q&A形式で分かりやすく回答します。

A. 契約書に記載された内容に基づいて対応します。

通常、入居者の故意や過失による損害は、入居者自身の負担で修繕することになります。しかし、経年劣化や通常の使用による損耗はオーナー様側の負担となります。

A. 基本的には、設備の故障原因によって負担者が異なります。

入居者の故意や過失による故障は入居者負担ですが、経年劣化による故障はオーナー様負担となります。

リロケーションの場合はオーナー様の判断が必要となりますが、サブリースの場合は不動産会社が対応します。

A. 将来自宅に戻ることを最優先に考えるなら、定期借家契約を活用するリロケーションが適しています。

しかし、売却も視野に入れているのであれば、不動産会社に相談し、将来的な売却の可能性も踏まえた契約内容を検討することが重要です。

A. 家賃保証は空室リスクを回避できるという安心感がありますが、一方で「家賃減額リスク」が潜んでいることを理解しておく必要があります。

相場の下落や物件の劣化により家賃保証額が引き下げられる可能性があるため、契約内容を十分に確認し、減額に関する条項を理解した上で契約を締結することが大切です。

本記事では、転勤で自宅を賃貸に出す際に選択肢となるリロケーションとサブリースの違いについて解説しました。

リロケーションは「定期借家契約」で将来の自宅復帰が確実な安心感があり、サブリースは「家賃保証」による安定した収入が魅力です。

しかし、それぞれのサービスにはメリットだけでなく、事前に知っておくべきデメリットやリスクが存在します。

大切なことは、両者の違いを正確に理解し、ご自身のライフプランやリスク許容度に合わせて最適な方法を選ぶことです。

まずは、あなたの状況にどのサービスが適しているかを判断するために、専門家への相談や資料請求から始めてみてはいかがでしょうか。