【イエカレ】転勤辞令！持ち家はリロケーションと売却どっちが得？判断チャートで後悔しない選択を

海外赴任や長期転勤の際、持ち家をどうするかは、それぞれのライフスタイルや将来設計によって最適な答えが異なります。この章では、リロケーションと売却のどちらがあなたの状況に合っているかを判断するためのチャートを提示します。この判断チャートは、単純なメリット・デメリットの羅列ではなく、あなたの潜在的なニーズや不安に寄り添い、客観的な視点から最適な選択肢を導き出すものです。チャートに沿って質問に答えることで、不動産会社に相談する前に、自身の考えを整理し、後悔しないための明確な答えを見つけ出すことができるでしょう。

質問1：将来的に自宅に戻る可能性があるか？

この質問は、自宅への愛着や将来のプランに関する最も重要な問いです。もし、「数年後に日本に戻って、またこの家に住みたい」という気持ちが少しでもあるなら、売却してしまうと二度と戻ることはできません。リロケーションであれば、赴任期間中だけ他人に貸し、契約期間満了後には自宅に戻ることができます。この選択は、思い出の詰まった家を手放すことへの抵抗感を解消し、安心感につながります。一方で、日本に戻る予定が全くない、あるいは新しい拠点に移ることを前提としているのであれば、自宅を維持管理する手間やリスクを負う必要がない売却が合理的です。

質問2：転勤期間は明確に決まっているか？

賃貸契約には、入居者が退去する時期を定めた「定期借家契約」と、更新を前提とした「普通借家契約」があります。リロケーションでは、転勤期間に合わせて「定期借家契約」を結ぶのが一般的です。転勤期間が明確に決まっている場合、契約期間を定めて入居者とトラブルになるリスクを低減できます。しかし、赴任期間が不確定な場合、契約期間を定めにくい、あるいは契約更新ができない、といったリスクを考慮する必要があるでしょう。その場合は、売却によって不確定要素を解消する方が賢明な選択と言えます。

質問3：毎月の住宅ローン支払いに不安はないか？

リロケーションは家賃収入を得られますが、必ずしも住宅ローンの返済額を全額カバーできるとは限りません。家賃収入が想定より少なかったり、入居者がすぐに見つからなかったりする空室リスクも考慮する必要があります。家賃収入だけでローン返済が難しいと判断した場合、赴任中に二重の支払い負担が発生する可能性があります。経済的な不安を抱えているのであれば、売却によって住宅ローンを一括で完済し、支払いの負担をゼロにすることが、精神的な安心感にも繋がります。

質問4：自宅の維持管理に手間をかけたくないか？

リロケーションの場合、賃貸管理会社に委託していても、物件所有者としての義務がなくなるわけではありません。定期的な修繕や大規模なメンテナンスの判断、費用負担などは避けられません。また、入居者との間でトラブルが発生した場合の対応も、長期不在の身としては大きな負担となります。自宅の維持管理に手間をかけたくない、あるいは海外にいながらの管理に不安を感じる場合は、売却して所有権を手放すことで、これらのリスクから解放されるでしょう。

リロケーションとは、主に海外赴任や長期転勤などで自宅を長期間空ける際に、不在期間中だけ自宅を賃貸に出すことを指します。この章では、リロケーションの仕組みから、通常の賃貸契約との違い、そして持ち家を賃貸として所有し続けることのメリットとデメリットについて具体的に解説していきます。特に、多くの人が不安に感じるであろう費用や税金、そしてトラブルやリスクについても詳しく見ていき、あなたが抱える漠然とした不安を解消します。リロケーションという選択肢を深く理解することで、後悔しない決断をするための重要な判断材料が得られるでしょう。

リロケーションは、一般的な賃貸借契約とは少し異なります。通常、日本の賃貸借契約は、入居者が希望すれば契約が自動で更新される「普通借家契約」が一般的です。しかし、リロケーションでは、貸主（オーナー）が将来的に自宅に戻ることが前提となるため、あらかじめ契約期間を定めておく「定期借家契約」が用いられるのが一般的です。 定期借家契約は、期間満了時に賃貸借契約が終了する仕組みです。そのため、契約期間が満了すれば、貸主は確実に自宅へ戻ることができます。入居者は契約更新ができないため、契約終了時には退去が義務付けられます。これにより、「借り主が居座って自宅に戻れない」といったトラブルを防ぐことが可能です。リロケーションを専門とする不動産会社は、この定期借家契約に加えて、入居者への説明や退去時の立ち会い、原状回復費用の精算などをサポートするサービスを提供しています。

リロケーションには、売却にはない多くのメリットがあります。 将来的に自宅に戻れる安心感 最も大きなメリットは、慣れ親しんだ自宅を手放さずに済むことです。海外赴任中に日本に帰国するタイミングが来た際に、再び自宅に戻って生活を再開できます。これは、大切な思い出の詰まった家を手放したくないという潜在ニーズに直接応えるものであり、精神的な安心感につながります。 不動産価格変動リスクへの対応 持ち家を所有し続けることで、将来的に不動産価格が上昇した場合、その恩恵を受けることができます。もし、赴任期間中に自宅周辺の再開発が進んだり、市場全体で不動産価格が上昇したりすれば、資産価値を高められます。売却してしまうと、その後の価格上昇の機会を失ってしまいますが、リロケーションであれば、市場動向を見極めて最適なタイミングで売却する、という選択肢も残ります。 家賃収入の獲得 入居者が決まれば、毎月の家賃収入を得ることができます。この収入を住宅ローンの返済に充当すれば、赴任中の経済的な負担を大幅に軽減できるでしょう。物件や立地、そして家賃相場にもよりますが、家賃収入だけでローンの返済額を上回るケースも少なくありません。

リロケーションはメリットが多い一方で、いくつかのデメリットやリスクも存在します。 契約期間満了後のトラブル 定期借家契約であれば退去は原則として義務付けられていますが、入居者との間でトラブルが発生する可能性はゼロではありません。契約期間が満了しても入居者が退去を拒否したり、退去時の原状回復費用を巡って揉めたりする事例も存在します。そのため、信頼できる管理会社を選び、入居者募集の段階でトラブルを未然に防ぐための工夫をすることが重要です。 維持管理の手間と費用 賃貸に出していても、自宅の所有者であることに変わりはありません。設備が故障した場合の修繕費用、経年劣化による大規模修繕の費用、そしてマンションの場合は修繕積立金や管理費の支払いも継続します。長期不在中にこれらを適切に管理することは容易ではありません。信頼できる管理会社を選び、詳細な管理委託契約を結ぶことが重要です。 空室リスクと収益の変動 入居者がすぐに見つからない場合、家賃収入が途絶え、住宅ローンの支払いだけが残る空室リスクがあります。また、景気の変動や近隣の賃貸物件の供給状況によって、家賃の相場が下落する可能性も考慮しておく必要があります。安定した家賃収入を得るためには、物件の魅力を高め、適切な家賃設定をすることが求められます。 これらのデメリットをカバーするためには、リロケーションを専門とする不動産会社に相談することが最も有効です。彼らは、入居者との契約手続きから家賃の集金、トラブル対応、さらには物件の定期的なメンテナンスまで、幅広いサービスを提供しています。費用はかかりますが、長期不在中の手間や不安を大きく軽減し、リスクを最小限に抑えることが可能です。

リロケーションには、様々な費用と税金が発生します。 初期費用 入居者募集のための広告費、仲介手数料、そして家賃保証会社の利用料などが含まれます。 継続的な費用 最も大きな費用は、不動産会社に支払う「管理手数料」です。これは家賃収入の5％前後が相場とされています。その他、マンションであれば管理費や修繕積立金、固定資産税なども継続して支払う必要があります。 税金 家賃収入は「不動産所得」として課税対象となります。そのため、年末調整ではなく確定申告が必要です。赴任中に確定申告をする手間を考えると、税理士に相談するか、リロケーション会社が提供する確定申告代行サービスを利用することも検討すべきでしょう。家賃収入から必要経費（管理手数料、修繕費、固定資産税など）を差し引いた金額が課税対象となります。

リロケーションと並ぶもう一つの選択肢が、持ち家を売却することです。この章では、持ち家を売却することのメリットとデメリット、そして売却時にかかる費用や注意点について詳しく解説します。売却は、一度決断すれば多くの不安から解放される一方で、後戻りができない選択でもあります。後悔しないために、売却のメリットとデメリットを深く理解し、あなたのキャリアや家族の未来にとって最適な判断を下すための参考にしてください。

持ち家を売却することには、金銭的・精神的なメリットが多くあります。 まとまった資金の確保 売却によって得た資金は、住宅ローンの残債を一括で返済できます。これにより、赴任期間中の毎月のローン支払いの負担から解放されるでしょう。残債を完済した後に売却益が残れば、その資金を海外での新生活費用や、帰国後の新居購入費用に充てることが可能です。経済的な不安を解消し、身軽な状態で赴任できることが大きなメリットです。 維持管理の手間からの解放 売却すれば、自宅の所有権を手放すことになります。そのため、リロケーションのように、不在中の修繕やメンテナンスの手間、修繕積立金や固定資産税の支払いから完全に解放されます。長期にわたる自宅の管理に不安を抱えている方にとっては、精神的な負担を大きく軽減できます。 空き家リスクの回避 長期不在の自宅は、空き巣、不審者の侵入、放火といった防犯上のリスクが高まります。また、台風や地震などの自然災害によって物件が損傷する可能性もゼロではありません。売却すれば、こうした長期不在中に起こりうる様々なリスクを回避できます。

売却はメリットがある一方で、慎重に検討すべきデメリットも存在します。 自宅に二度と戻れない この点が、売却における最大のデメリットと言えるでしょう。一度手放した自宅は、どんなに愛着があったとしても二度と戻ってくることはできません。特に、思い出が詰まったマイホームを手放すことに抵抗がある方にとっては、大きな精神的負担となります。将来的に日本へ帰国する予定がある方、あるいは自宅を「資産」として所有し続けたいと考えている方は、この点を十分に考慮する必要があります。 売却の最大のデメリットは「二度と戻れない」という点です。この点をカバーするには、やはりリロケーションを検討し、自宅を賃貸に出すという選択が有効です。思い出の詰まった自宅を他人に貸すことに抵抗があるかもしれませんが、長期不在中の維持管理やセキュリティ面のリスクを、不動産のプロに任せることで、安心して自宅を所有し続けることができます。

売却時には様々な費用が発生します。 仲介手数料 不動産会社に支払う手数料です。売買価格に応じて上限が定められており、「売買価格の3％＋6万円＋消費税」が一般的です。売却価格が400万円を超える場合に適用されます。 印紙税 売買契約書に貼付する印紙代です。 登記費用 所有権移転や抵当権抹消に必要な費用です。 測量費用 土地の境界線が不明確な場合、測量が必要となります。 これらの費用に加えて、引っ越し費用や海外赴任先の初期費用など、多くの出費が重なります。また、市場動向によっては、希望価格で売れない可能性もあります。不動産の価格は、景気、立地、築年数、そして市場の需給バランスによって変動するものです。売却を急ぐあまり、相場よりも低い価格で手放してしまうケースも少なくありません。複数の不動産会社に査定を依頼し、自宅の適正価格を把握することが重要です。

この章では、海外赴任時の持ち家に関する、多くの方が抱える疑問と不安を解消します。

A1: 住宅ローンの契約内容によっては、金融機関への申請が必要となります。ローンの返済が滞ることを防ぐため、多くの金融機関は物件を「自己居住用」として貸し出すことを禁じています。しかし、転勤などのやむを得ない事情がある場合は、所定の手続きを踏むことで、賃貸に出すことを認められるケースがほとんどです。そのため、リロケーションを検討する際は、必ず事前にローンを借り入れている金融機関に相談し、適切な手続きを行うことが重要です。

A2: まず、ご自身の「将来的に自宅に戻りたいか」という意思を明確にすることが最も重要です。その上で、リロケーションと売却の両方の選択肢を検討し、それぞれのメリット・デメリットを比較しましょう。そして、複数の不動産会社から賃貸管理の見積もりや、物件の査定を依頼し、具体的な数字を把握することが重要です。

A3: 不動産会社の営業担当者によっては、仲介手数料を主な収益源とするため、売却を強く勧める場合があります。そのため、リロケーションと売却の両方を専門とする会社、もしくは両方の選択肢を平等に扱ってくれる会社を選ぶことが重要です。また、相談前に、この記事で得た知識をもとに、ご自身の考えを明確にしておくことで、不必要なトラブルや失敗を避けることができます。

海外赴任時の持ち家をどうするかという決断は、あなたのキャリアだけでなく、家族の未来にも直接影響を与える大きな決断です。これまで解説したように、リロケーション（賃貸）と売却には、それぞれ異なるメリットとデメリットがあります。どちらが正しいという絶対的な答えはなく、あなたの置かれている状況、そして将来の希望によって最適な選択肢は異なるでしょう。安易に他人の意見に流されたり、目先の利益だけで判断したりすると、後になって大きな後悔をすることになりかねません。 今、あなたが取るべき次のステップは、知識を深めることだけでなく、具体的な行動に移すことです。まずは、複数の不動産会社に相談し、自宅が賃貸に出した場合の家賃相場や、売却した場合の査定価格を比較してみましょう。特に、リロケーションを専門に扱う不動産会社と、売却を専門に扱う不動産会社の両方に相談することが重要です。彼ら専門家の意見を多角的に聞くことで、あなたの自宅が持つ資産価値を正確に把握し、より客観的な判断を下すことができます。この一歩を踏み出すことで、海外での新生活を、自宅のことで悩むことなく、安心感を持ってスタートできるはずです。