海外赴任で持ち家はどうする？売却・賃貸・空き家の最適解とリロケーション活用法

海外赴任や転勤が決まった際、持ち家をどうすべきかという問題は、誰もが最初に直面する大きな課題です。

売却や空き家といった選択肢もありますが、特に「帰国後、自宅に確実に再居住したい」という強い希望がある場合、期間限定の賃貸（リロケーション）が最適な解決策となります。

この期間限定賃貸を成功させる鍵は、帰国時の退去義務を法的に担保できる定期借家契約を締結すること、そして海外からでも自宅を確実に管理できるリロケーションサービスを活用することの2点に集約されます。

海外赴任から帰国する予定があり、自宅へ確実に再居住したいと考える場合、持ち家を賃貸に出す際には定期借家契約という契約形態の選択が最適解となります。

普通借家契約を選択すると、契約期間の定めがあっても借主に手厚い保護が及ぶ日本の法律のもとでは、貸主側からの契約更新の拒否が極めて困難になります。これにより、借主の期間満了による退去義務が発生せず、帰国後に自宅へ戻れないという重大なリスクを負うことになります。

対して定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると自動で契約が終了し、借主に退去義務が発生するという特徴を持ちます。この仕組みは、「貸し手は一定期間後に確実に自宅に戻りたい」「借り手は一定期間借りられれば問題ない」という、海外赴任者と入居希望者のニーズを完全に合致させるものです。

特約として契約書に「契約期間満了をもって終了し、更新はない」旨を明記する必要があり、契約の確実性を高めるためには公正証書による契約書の作成が推奨されます。

• ・契約期間が満了すると自動で終了します。


• ・貸主・借主ともに再契約には合意が必要であり、自動更新は行われません。


• ・期間満了により借主は法的な退去義務が生じ、自宅に確実に帰還できる安心を貸主にもたらします。

帰国時に確実に自宅へ戻れる「法的安定性」を確保することが、海外赴任中の持ち家賃貸において最も重要なポイントです。

しかし、契約手続きの複雑さや、海外から自宅を管理する「管理の手間削減」も同時に実現しなければ、安心して赴任生活を送ることはできません。

この章では、法的安定性を担保する定期借家契約の詳細と、煩雑な留守宅管理をすべて委託できるリロケーションサービスの仕組みについて、その実態を解説します。

定期借家契約は、2000年3月に施行された「借地借家法」に基づく契約形態であり、普通借家契約とは異なり、契約更新がなく期間満了で必ず終了するという法的効力を持ちます。この契約では、契約書に「契約更新がない」旨の特約を明確に記載し、公正証書などの書面をもって締結することが必須です。

普通借家契約では、貸主からの更新拒否には「正当事由」が必要となり、そのハードルが非常に高いため、貸主（海外赴任者）が帰国したいという理由だけでは認められないケースがほとんどです。対照的に定期借家契約は、期間が満了すれば借主に法的な退去義務が発生するため、帰国後の再居住が確実になります。

ただし、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対して契約が終了する旨を通知しなければならない通知義務があります。この通知を怠ると、契約終了を借主に対抗できなくなるため、通知漏れを防ぐ上でも管理会社に委託することが重要です。

この契約形態を適切に利用すれば、自宅の資産価値を維持しつつ、確実に帰る場所を確保できるため、海外赴任者にとって唯一の安全策といえるでしょう。

リロケーションサービスとは、海外赴任などで長期にわたって留守宅となる持ち家の賃貸管理を、専門会社にすべて委託するサービスを指します。遠方にいる貸主（オーナー）に代わって、賃貸経営に伴うすべての業務を代行する「全委任管理」がその実態です。

自力管理という選択肢は、遠隔地から入居者の募集手配手続き、契約書作成、家賃回収、クレーム対応といった煩雑な業務をすべて自分で行う必要があります。これは、精神的な負担が非常に大きく、本業に集中できない大きな要因となります。

リロケーションサービスでは、これらの業務に加え、専門的な知見が必要な確定申告サポートや、契約終了時の原状回復の立会いなども任せることが可能です。

海外にいながらすべてを任せられるため、「自分で貸すより専門管理を委託した方が確実」という安心感が得られます。

• 入居者募集と審査： 適切な賃料査定と入居者の選定を実施。


• 賃貸借契約の締結： 定期借家契約書の作成・締結を代行し、法的安定性を確保。


• 家賃回収と送金： 滞納発生時の督促や、海外送金の手続きをサポート。


• 入居者からのクレーム対応： 設備故障や近隣トラブルなどの緊急対応を24時間体制で実施。


• 退去時の手続き： 期間満了による退去通知、原状回復費用の精算と立会いを代行。


• 税務サポート： 家賃収入に関する確定申告のサポート、納税管理人の選任手続きを支援します。

持ち家を賃貸に出す際、多くの人が不安を抱くのが「住宅ローン控除」の継続と、家賃収入に対する「税金」の扱いです。

この章では、「知っておかないと損をするお金の話」として、専門的すぎない表現でこれらの実務情報と注意点を簡潔に解説します。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、自宅に居住していることが大原則の条件となります。海外赴任によりその自宅を賃貸に出した場合、原則として控除の適用を受けることはできません。

しかし、一定の条件を満たせば控除の継続が可能です。その条件とは、家族全員が日本を離れる「家族帯同」か、家族が自宅に残る「単身赴任」かによって大きく分かれます。

住宅ローン控除 継続条件

家族帯同などで海外赴任することになり、住宅ローン控除が中断となる場合、適切な手続きを行うことで帰国後の再適用が可能となります。この手続きを怠ると、帰国後に控除を受けられなくなるリスクが生じるため注意が必要です。

中断から帰国後再開までの流れ

• 出国前の届出（中断手続き）： 住宅を賃貸に出す前に、税務署に対して「転任命令による届出書」を提出します。これは、転勤などのやむを得ない事情で居住できなくなることを税務署に知らせる重要な書類です。この提出により、帰国後の再適用が可能になります。


• 赴任中： 赴任期間中は控除の適用は停止します。この間、賃貸で得た家賃収入については、後述の通り非居住者としての申告が必要です。


• 帰国後の届出（再開手続き）： 帰国し、その住宅に再び居住を開始した年（再居住年）の確定申告時に、「再居住の届出書」を提出します。この届出により、残りの控除期間の再適用が認められます。

この手続きは複雑に感じるかもしれませんが、リロケーションサービスを委託すれば、専門家が税務署への提出書類の準備をサポートしてくれるため、申告漏れのリスクを大幅に回避できるでしょう。

海外赴任で家族全員が日本を出国し、日本国内に「生活の拠点」を持たなくなった場合、税務上は「非居住者」として扱われます。非居住者となった場合、日本国内で得た家賃収入（不動産所得）については日本で所得税を申告・納税する義務が生じます。

この非居住者の所得税申告を円滑に行うために不可欠なのが、納税管理人制度です。納税管理人とは、納税者に代わって税務署からの書類の受け取りや、納税手続きを代行する人のことです。

納税管理人を選任した場合は、「納税管理人の届出書」を税務署に提出する必要があります。納税管理人には税理士だけでなく、親族やリロケーション会社が代行することも可能です。

リロケーション会社がサービスの一環として納税管理人を引き受け、家賃収入の申告から納税までの一連の業務を代理申告する事例は多く、海外にいながらにして日本の税務処理を適切に行える安心感を提供しています。税務処理を委託することで、非居住者としての申告漏れを防ぐことが可能になるでしょう。

リロケーションで自宅を賃貸に出していても、赴任期間が当初の予定より長引く、あるいは海外赴任を機にそのまま現地でキャリアを構築するなど、「帰国後の再居住」の意向が変わる可能性もあります。このような場合、持ち家を売却するという選択肢が最終的に必要となるかもしれません。

定期借家契約によって賃貸に出している物件を期間中に売却することは、非常に困難です。なぜなら、入居者には契約期間満了までの居住権が強く保護されているためです。

しかし、リロケーションサービスを利用している場合、賃貸管理の終了と同時にスムーズに売却活動へ移行できるメリットがあります。

• 賃貸契約の期間満了を待つ： 定期借家契約の期間満了をもって借主が退去した後、空室の状態にしてから売却活動を開始するのが最も一般的で高値で売却しやすい方法です。


• 入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）： 投資家に対して、入居者がいる状態（賃貸中）のまま売却することも可能ですが、この場合、実需層ではなく投資家が買い手となるため、通常、売却価格は空室で売るよりも低くなります。

いずれの場合も、賃貸管理を委託しているリロケーション会社が不動産売却部門を持っている、または提携している場合、一貫したサポートを受けることが可能です。

赴任期間が長引き、売却を決断した際は、すぐに管理会社に相談し、最適な売却タイミングと方法を検討しましょう。

海外赴任中の持ち家を賃貸に出す際、多くの方が懸念するのが「管理コスト」と「入居者トラブル」です。「費用が高い」という誤解から自力管理を選び、結果として大きなトラブルに発展するケースは少なくありません。

この章では、リロケーションサービスの費用対効果を明確にし、安心を買うためのコストであることを強調します。また、具体的なトラブル事例とその回避策を実例を交えて解説します。

リロケーションサービスを利用する際の費用は、「管理手数料」と「募集手数料」が主となります。

管理手数料は家賃の5%〜10%が相場であり、募集手数料は家賃の1ヶ月分程度が一般的です。これらの費用は一見高く感じられるかもしれませんが、その対価として「安心」と「時間」を購入していると捉えるべきです。

自力管理を選択した場合、募集手数料はかかりませんが、海外との時差のある中でのクレーム対応や、期間満了の際の退去交渉といった「精神的コスト」は計り知れません。

特に、定期借家契約の手続きには、公正証書による契約書の作成など専門的な知識が必要なため、素人が行うと法的なリスクを負う可能性があります。

リロケーション会社に委託することで、賃料収入から手数料が差し引かれますが、専門家による確実な管理と法的な安定性が得られるため、結果としてトータルでの費用対効果は高いといえます。

海外赴任中の賃貸経営で最も懸念されるのが、入居者とのトラブルです。代表的なトラブルには、ペット無断飼育、設備破損、無断改装の3例が挙げられます。

これらのトラブルは、自宅という大切な資産価値を毀損する可能性もあるため、回避策を講じることが重要です。

回避策として有効なのは、契約時の「特約条項」による予防と、管理会社による迅速な対応です。例えば、「ペット不可」の物件であれば特約にその旨を明確に記載し、違反時には違約金を請求できる旨を盛り込みます。

また、入居者が退去する際の原状回復の範囲についても、契約書に詳細な規定を設けておくことが、後のトラブルを防ぐ鍵となります。

原状回復に関するトラブルは、国土交通省のガイドラインに基づき、専門知識を持った管理会社が対応することで円滑に解決に導かれます。

設備破損についても、管理会社が事前に保険加入を促し、緊急時には管理会社が修繕の手配を代行するため、オーナーが遠隔地から指示を出す手間は発生しません。

管理会社に委託することで、「専門家委託の安心」を享受でき、大切な資産をトラブルから守ることが可能になるでしょう。

リロケーションを検討する際、「管理会社ならどこでも同じではない」という事実を理解することが、成功への第一歩です。

リロケーションサービスは一般的な賃貸管理とは異なり、海外との連携や税務対応といった専門性が求められます。

この章では、あなたの自宅を安心して任せられる管理会社を見極めるためのチェックリスト形式の選定基準を提供します。

• リロケーション専門の経験が豊富か： 定期借家契約の締結実績や、海外赴任者の受け入れ実績の多さは、ノウハウの蓄積を示す証拠です。


• 対応範囲が広いか（全委任管理か）： 単なる家賃回収だけでなく、納税管理人の代行、確定申告サポート、原状回復交渉など、すべての業務を委託できるかを確認します。


• 海外連絡体制が確立されているか： オーナーへの定期報告、緊急時の連絡手段（メール、専用アプリなど）、時差を考慮した対応時間について確認します。


• トラブル対応力があるか： 24時間365日の緊急対応体制があり、緊急修繕の手配、入居者への更新拒否通知など、法的・実務的なトラブル処理能力があるかを確認します。


• 家賃送金・税務サポートが迅速か： 家賃の入金確認からオーナーへの送金までのスピード、そして転任命令による届出書の提出サポートなど、税務面でのサポート体制を重視します。

8-1. Q1：自力で貸すことは可能？

8-2. Q2：住宅ローン控除の損失は？

8-3. Q3：賃貸中に売却できる？

海外赴任・転勤に伴う持ち家問題の最適解は、「期間限定賃貸」一択です。

この賃貸を成功させる鍵は、帰国時に確実に自宅に戻るための定期借家契約の締結と、海外からでも煩雑な業務をすべて委託できるリロケーションサービスの活用に集約されます。

定期借家契約は、期間満了で借主に退去義務が発生するという法的効力により、「安心して帰国できる未来」をあなたに約束します。

そして、リロケーションサービスは、納税管理人の選任や原状回復の交渉といった専門的な業務を代行し、「安心して海外での仕事に集中できる環境」を提供します。

大切な資産を守り、キャリアアップに専念するためにも、まずは専門の管理会社に相談し、あなたの状況に合った最適なプランを見つけ出しましょう。