【イエカレ】転勤で自宅を貸すなら　リロケーションと賃貸の決定的な違いを徹底比較

リロケーションと一般的な賃貸である普通借家契約は、どちらも自宅を他人に貸し出す方法ですが、その目的と契約形態に決定的な違いがあります。この章では、両者の基本的な定義を解説し、自宅を貸す上で最適な選択肢を判断するための前提知識を提供します。

リロケーションは、転勤や海外赴任などで自宅を一定期間空ける人（貸主）が、その期間だけ家を貸し出し、転勤から戻った際に再び自宅に戻ることを前提とした賃貸方式です。貸主と借主の間で「定期借家契約」を締結するため、契約期間が満了すれば確実に自宅に戻ることができます。この方式は、留守中の自宅の防犯や管理、そして家賃収入による経済的負担軽減を目的としています。

普通借家契約は、一般的な賃貸住宅で最も広く利用されている契約形態です。借主は契約期間が満了しても更新を希望すれば、正当な事由がない限り更新が認められます。このため、貸主が「家に戻りたい」という理由だけでは、立ち退きを求めることが非常に難しいのが特徴です。この方式で自宅を賃貸に出す場合、貸主は将来的に再入居したいと考える場合でも、その確約を得ることが難しいというデメリットがあります。この賃貸方式は、特に長期的な家賃収入を目的とする不動産投資家にとって、一般的な選択肢となります。

定期借家契約は、あらかじめ契約期間を定めて、期間満了とともに契約が終了する賃貸契約です。貸主は契約期間の満了後、正当な事由がなくても契約の更新を拒絶し、物件の返還を求めることができます。リロケーションサービスは、この定期借家契約を活用することで、貸主が転勤から戻った際に確実に自宅に戻れるようにしています。これにより、借主はあらかじめ定められた期間を超えて住み続けることができません。貸主にとって、再入居を前提とした賃貸方式として、安心して物件を貸し出せる仕組みを提供します。

リロケーションと普通借家契約は、それぞれメリット・デメリットが大きく異なります。どちらの方式が自身にとって最適かを判断できるよう、この章では費用、契約期間、リスク、税金など、あらゆる側面から両者を比較します。

リロケーションは、転勤者向けのサービスであり、借主と「定期借家契約」を結びます。契約期間はあらかじめ確定しており、期間満了をもって賃貸借契約が終了するため、貸主は転勤から戻るタイミングに合わせて自宅へ確実に再入居できます。転勤期間に合わせて契約期間を自由に設定できるため、再入居の計画が立てやすいことが特徴です。一方、普通借家契約は「正当な事由」がないと更新を拒否できないため、貸主が戻りたいという理由だけでは契約の更新を拒否できないというデメリットがあります。

リロケーションサービスを利用する場合、賃貸募集から契約手続き、賃料の集金、入居者対応、退去時の立ち会い、原状回復工事手配まで、留守中の自宅管理を専門会社に一括で委託できます。このため、仲介手数料や管理委託手数料、賃料の数ヶ月分から年間賃料の10%～20%程度の管理費用が発生するのが一般的です。これらの費用はサービス会社によって異なるため、契約前に費用内訳をしっかりと確認することが大切です。 一方で、普通借家契約の場合、不動産会社に仲介のみを依頼すれば費用は抑えられますが、入居者とのトラブル対応や物件管理の手間がすべて自己責任となります。自主管理には、入居者募集の手間、家賃滞納のリスク、トラブル対応など、多くの時間と労力がかかります。

リロケーションの最大のメリットは、契約期間が終了すれば確実に自宅に戻れるという再入居の確約があることです。これにより、転勤中の不安を大幅に軽減できます。また、煩雑な管理業務を専門家に任せられるため、精神的・肉体的な負担がありません。一方で、借主（入居者）が一定期間での退去を前提とすることから、賃料が同条件の普通借家契約より安くなるデメリットがあります。 一方、普通借家契約は、高めの家賃設定が可能ですが、貸主が戻りたいという理由だけでは退去を求められないというデメリットがあります。また、管理業務を自己責任で行う場合、多くの手間と時間を要します。

一般的に、リロケーションの賃料相場は、同条件の普通借家契約の7割から8割程度になることが多いです。これは、入居者にとって「再契約不可」という制約があるためです。しかし、この低めの賃料設定は、入居者を見つけやすく、空室リスクを減らすという利点にも繋がります。入居者が見つからない空室期間が長引くほど、家賃収入の機会損失は増大します。リロケーションは、多少賃料が安くても、安定した入居者を見つけやすくすることで、結果的に収入の安定化に寄与します。

自宅を賃貸に出して家賃収入を得た場合、原則として確定申告が必要です。これは、不動産所得として所得税と住民税の課税対象となるからです。賃料収入から管理費用や修繕費、固定資産税などの経費を差し引いた金額が所得となります。 また、自宅に住宅ローンが残っており、住宅ローン控除を受けている場合、賃貸に出した時点で控除の適用対象外となるのが一般的です。ただし、転勤期間が3年以上で、特定の条件を満たす場合は、戻ってきた際に再度住宅ローン控除の適用を受けられる特例があります。この特例を受けるには、税務署への届出など、所定の手続きが必要となるため、事前に確認が必要です。

転勤期間中の自宅の空き家リスク、老朽化、そして資産価値の低下は、多くの持ち家オーナーが抱える共通の悩みです。この章では、そうした潜在的な不安に焦点を当て、リロケーションがいかにそれらの問題を解決する選択肢となりうるかを解説します。

転勤期間中、自宅を空き家にしておくことは、防犯上のリスクを高めるだけでなく、建物の老朽化を早める原因にもなります。無人の自宅は泥棒の標的となりやすく、思わぬ犯罪に巻き込まれる可能性もあります。また、人が住まない家は、給排水管の詰まりや換気不足によるカビの発生など、様々な問題を引き起こす可能性があります。 リロケーションは、専門の管理会社が定期的な見回りや清掃、設備の点検などを行う**「留守宅管理」**サービスを提供しているため、こうした不安を解消できます。定期的な管理により、異常の早期発見が可能となり、大きなトラブルに発展することを未然に防ぎます。

誰も住んでいない空き家は、風通しが悪くなったり、給排水管の詰まりなどが発生したりして、劣化が進行する可能性があります。これは、将来的に自宅に戻った際に、大規模な修繕費用が必要となるリスクを伴います。 リロケーションにより入居者が住むことで、日常的な通気や水道の使用が行われ、結果的に物件の老朽化を防ぎ、資産価値の維持に貢献します。入居者による日々のメンテナンスは、何もしない空き家と比べて、住宅の状態を良好に保つ上で非常に有効です。また、専門会社による定期点検も加わるため、安心して物件を任せられます。

リロケーションは専門的な知識が求められるため、信頼できる会社選びが成功の鍵です。この章では、どのようなポイントに注目してサービス会社を選ぶべきかを解説し、あなたの自宅を安心して任せられるパートナーを見つけるためのヒントを提供します。

リロケーションサービスは、会社によってサービス内容や料金体系が様々です。賃貸募集から管理、退去後の手配まで、どこまでを費用内でカバーしてくれるかを確認しましょう。相場と比較して極端に安い場合は、追加費用が発生しないか注意が必要です。特に、留守宅管理サービスや原状回復工事の範囲、緊急時の対応体制など、詳細なサービス内容を事前に確認することが大切です。複数の会社から相見積もりを取り、サービス内容と費用のバランスを比較検討することをおすすめします。

実際にサービスを利用した人の口コミや会社の運営実績、保有物件数などを確認することは、会社の信頼性を判断する上で重要です。実績豊富な会社は、多くのトラブル対応経験があり、スムーズな賃貸管理が期待できます。また、あなたの物件があるエリアに対応しているか、対応実績が豊富かどうかも確認しましょう。地域密着型の専門会社であれば、その地域の賃貸事情に精通しているため、適切な賃料査定や迅速な入居者募集が可能です。

この章では、リロケーションと賃貸に関する、お客様から特に多く寄せられる疑問や不安にお答えします。

A1：はい、リロケーションサービスは転勤から戻った際に確実に自宅に戻れることを目的としており、借主に更新権がない定期借家契約を利用するのが一般的です。これにより、契約期間満了をもって賃貸借契約が確実に終了します。

A2：普通借家契約の場合、貸主が戻りたいという理由だけでは「正当な事由」と認められにくく、借主が更新を希望すれば契約は更新されるのが一般的です。立ち退きを求めるには、相応の立ち退き料を支払う必要があるなど、交渉が難航するリスクがあります。

A3：住宅ローンが残っている場合でも、リロケーションは可能です。ただし、住宅ローンを組んだ金融機関に賃貸に出すことを通知し、許可を得る必要があります。許可なく賃貸に出すと、契約違反となる可能性があるため、必ず事前に確認しましょう。

A4：リロケーションの賃料相場は、同条件の普通借家契約の7割から8割程度になることが多いです。空室期間や管理費用を考慮すると、手元に残る家賃収入はさらに変動します。正確な賃料は、サービス会社に査定を依頼して確認することをおすすめします。

本記事では、転勤中の自宅をどうするかという課題に対し、リロケーションと一般的な賃貸（普通借家契約）の2つの選択肢を比較しました。 リロケーションは、**「転勤から確実に自宅に戻りたい」「留守中の管理を専門家に任せて安心したい」**と考えるあなたに最適な選択肢です。一方で、高収益を追求し、戻る予定がない場合は、普通借家契約が適している場合もあります。 あなたのライフプランや物件への思い入れを考慮し、最も納得のいく方法を選びましょう。