【イエカレ】個人で自宅を貸す方法　リロケーションのメリット・デメリットとは？

自宅を貸すことが、ご自身にとって最適な選択なのかを判断できるよう、賃貸経営の全体像と検討すべきポイントを解説します。自宅を「貸す」か「売る」かという最初の選択から、賃貸経営の仕組み、メリット・デメリットまで、全体像を把握することで、ご自身の状況に合った最適な判断を下せるようになります。特に、初めての賃貸経営で抱える不安を解消し、安心して次のステップへ進むための基礎知識を網羅的に提供します。これらの情報を参考に、賃貸経営がご自身のライフプランにどのように影響するかを検討し、賢い意思決定に役立ててください。

自宅を空けることになったとき、まず考えるべきは「貸すか売るか」です。それぞれの選択肢がどのような状況に適しているのかを比較検討してみましょう。

自宅を「貸す」という選択は、将来的に戻ってくる可能性がある場合や、資産を保有し続けたい場合に有効な方法といえます。家賃収入を得ることで住宅ローンの返済を賄ったり、ゆとりを持った生活を送るための副収入を確保できます。また、資産を現金化せずに保有し続けられるため、将来的に不動産価値が上昇した場合のキャピタルゲインも期待できます。ただし、不動産市場の動向によっては、価値が下落するリスクも念頭に置く必要があります。さらに、入居者が見つからないリスクや、物件の維持管理、賃借人とのトラブル対応といった手間や費用が発生し、税金や確定申告といった専門知識も不可欠です。

一方、「売る」という選択は、自宅を空けるタイミングでまとまった資金を手に入れ、住宅ローンを完済したい場合に適しています。賃貸経営のような手間やリスクから解放され、資産を現金化できるため、次の住居購入やライフプランの資金として活用できます。しかし、一度売却するとその物件に戻ることはできません。また、不動産市場の状況によっては、希望する価格で売却できないリスクも存在します。これらの選択肢は、ご自身の将来のライフプランや資金計画、物件に対する愛着度など、多角的な視点から慎重に判断することが大切です。

自宅を貸す賃貸経営には、どのような種類や仕組みがあるのでしょうか。ここでは、賃貸経営の基本を分かりやすく解説します。

賃貸経営の仕組みは、所有する物件を第三者（賃借人）に貸し、その対価として家賃収入を得ることを指します。この家賃収入は、住宅ローン返済や管理費用、税金などの支払いに充てられ、残りが利益となります。賃貸経営には、主に**「普通借家契約」と「定期借家契約」**の2つの種類があります。普通借家契約は、一般的な賃貸契約であり、入居者が希望すれば更新を前提とするため、長期的に安定した家賃収入が見込めます。しかし、オーナーからの契約解除が制限されるため、将来的に物件に戻りたい場合には不向きです。

一方、定期借家契約は、あらかじめ契約期間を定めて貸し出す契約であり、期間満了とともに契約が終了します。そのため、海外赴任など、期間を決めて自宅を空ける予定がある方には適した仕組みといえるでしょう。契約更新がないため、事前に自宅に戻るタイミングが決まっている場合に、安心して賃貸に出すことができます。ただし、契約期間中はオーナーからの途中解約は原則としてできません。また、普通借家契約に比べて家賃相場が低くなる傾向もあります。これらの賃貸契約の種類を理解することは、ご自身のライフプランに合わせた最適な賃貸経営の第一歩となります。

自宅を貸すことには、家賃収入や資産価値の維持といったメリットがある一方で、トラブルや手間といったデメリットも存在します。ここでは、メリットとデメリットを客観的に比較し、ご自身の状況に合った選択ができるようにサポートします。

自宅を賃貸に出すメリットは、まず家賃収入を得られる点です。家賃収入は、住宅ローンの返済に充てるだけでなく、将来の教育費や老後資金の足しにもなります。また、資産を現金化せずに保有し続けられるため、将来的に不動産価値が上昇した場合のキャピタルゲインも期待できるでしょう。物件が空室になっても、固定資産税や都市計画税は発生しますが、不動産所得として経費を計上できるため、売却するよりも節税につながるケースもあります。

一方、デメリットも存在します。まず、家賃収入は安定しているように見えても、入居者が退去した際の空室リスクが伴います。空室期間が長引けば、家賃収入が途絶え、ローン返済が滞る可能性も出てきます。次に、物件の修繕やリフォーム費用、固定資産税、管理費用など、さまざまな維持費用が発生します。さらに、賃借人との間でのトラブル（家賃滞納、騒音問題、設備の故障など）対応や、入居者募集の手続きといった手間もかかります。これらのデメリットをカバーするために、賃貸管理会社へ業務を委託するという方法があります。適切なパートナーを見つけることで、手間やリスクを最小限に抑え、安定した賃貸経営を目指すことが可能です。

この章では、賃貸管理を自分で行う「自主管理」と、専門の会社に任せる「委託管理」のどちらが良いか悩んでいる方に向けて、それぞれの特徴と費用、サービス内容を徹底的に比較し、あなたの状況に最適な選択肢を見つけるお手伝いをします。不動産会社に管理を任せると手数料が高いのではないか、手元に残るお金が少なくなるのではないかという懸念を抱えている方もいるかもしれません。しかし、管理会社に委託することで得られるメリットは、費用を上回ることが多いです。自主管理と委託管理のメリット・デメリットを明確にすることで、あなたの不安を解消し、最適な選択を支援します。

賃貸管理を自分で行う自主管理は、管理会社に支払う費用を節約できる一方で、入居者対応やトラブル処理など、多くの手間とリスクが伴います。ここでは、自主管理のメリット・デメリットと、自主管理に向いている人の特徴を解説します。

自主管理の最大のメリットは、管理会社に支払う管理費用を削減できる点です。一般的な管理費用は家賃の5%程度が相場であるため、これを節約することで、手元に残る収入を増やせます。また、入居者と直接やり取りするため、物件の状況を詳細に把握でき、自分の意向をすぐに反映させられます。入居者との密なコミュニケーションを通じて、良好な関係を築きやすい点もメリットといえるでしょう。

しかし、デメリットも多く存在します。まず、入居者募集の手続きや内覧対応、賃貸借契約の締結、家賃の入金確認など、すべての業務を自分で行う必要があります。家賃滞納や騒音問題、設備の故障など、入居者とのトラブルが発生した際には、オーナー自身が対応しなければなりません。これらのトラブルは時間や精神的な負担が大きく、解決が困難なケースもあります。また、専門的な知識がないと、適切な賃料設定や広告戦略を立てることが難しく、空室期間が長引くリスクも伴います。そのため、自主管理は、賃貸管理の知識が豊富で、物件の近くに住んでおり、時間や労力を惜しまない方に向いています。

専門の管理会社に委託すれば、物件管理のほとんどを任せることができます。ここでは、管理会社に委託するメリット・デメリットを解説します。特に、賃貸管理の手間やトラブルに対する不安を抱えている方にとって、管理会社がどのようにサポートしてくれるかを明らかにします。

賃貸管理会社に委託する最大のメリットは、手間とリスクから解放される点です。入居者募集、内覧対応、賃貸借契約の締結、家賃の入金確認、家賃滞納時の督促、設備の修理対応、退去時の立ち会いなど、賃貸経営に関するほとんどの業務を代行してくれます。これにより、遠方に住んでいても、賃貸管理に時間を割けない方でも、安心して物件を任せることが可能です。また、専門的な知識を持つプロが賃貸経営をサポートしてくれるため、適切な家賃設定や効果的な入居者募集戦略を立てることができ、空室リスクを最小限に抑えられます。賃借人とのトラブルが発生した場合も、法律的な観点から適切な対応を代行してくれるため、精神的な負担が大幅に軽減されるでしょう。

デメリットとしては、管理会社に管理費用を支払う必要がある点です。家賃収入の一部が費用として差し引かれるため、手元に残る収入が減るという懸念があります。しかし、賃貸経営で発生するさまざまな手間やリスク、トラブル対応の費用などを考慮すると、管理費用は、安定した賃貸経営を維持するための「保険」と考えることができます。また、管理会社との相性が悪いと、サービス内容に不満を感じるケースも稀に発生します。そのため、複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容や費用、担当者の対応などを比較検討することが重要です。

管理会社に支払う費用は、家賃収入から差し引かれるため、手元に残るお金に直結します。ここでは、賃貸管理会社が提供する具体的なサービス内容と、一般的な費用相場について詳しく解説します。

賃貸管理会社が提供するサービス内容は、会社やプランによって異なりますが、主に以下のものが含まれます。まず、入居者募集では、物件情報の作成・掲載、内覧案内、入居希望者の審査、契約書の作成・締結などを行います。入居後の管理では、家賃の集金・送金、滞納時の督促、物件や設備の不具合に関する入居者からの問い合わせ対応、定期的な巡回、清掃手配などがあります。退去時には、入居者の退去手続き、部屋の明け渡し確認、敷金の精算、原状回復工事の手配などを行います。

これらの業務をすべて代行してくれる「フルマネジメントプラン」の場合、費用相場は月額家賃の4〜8%程度です。また、入居者募集や契約締結など一部の業務のみを依頼する「サブマネジメントプラン」や、家賃の滞納保証サービスなど、特定のサービスに特化したプランもあります。費用は、物件の規模や地域、提供されるサービス内容によって大きく変動します。管理会社を選ぶ際は、費用だけでなく、サービス内容がご自身のニーズに合っているか、契約内容に不明な点はないか、担当者の対応は信頼できるかなどを総合的に判断することが大切です。

特に転勤で自宅を空ける方にとって、普通の賃貸管理とは異なる「リロケーションサービス」がおすすめです。ここでは、リロケーションサービスの特徴やメリット・デメリットを詳しく解説し、なぜ多くの転勤者がこのサービスを選ぶのかを明らかにします。

リロケーションサービスは、転勤などで一時的に自宅を空ける方のために特化した賃貸管理サービスです。通常の賃貸管理とは異なり、主に「定期借家契約」を前提としています。これにより、あらかじめ契約期間を定めて貸し出すため、オーナーが海外赴任から帰任するタイミングで、確実に物件を明け渡してもらうことができます。通常の賃貸借契約のように、入居者が更新を希望した場合のオーナーからの契約解除が困難というリスクを避けることができるのです。

リロケーションサービスの最大のメリットは、期間満了時に確実に自宅に戻れる安心感です。また、入居者募集、家賃管理、トラブル対応、退去時の手続きなど、賃貸経営に関する業務をすべて代行してくれるため、手間がほとんどかかりません。さらに、多くのサービスには家賃保証が含まれており、万が一入居者が家賃を滞納した場合でも、一定期間は家賃収入が保証されるため、収入が途絶える心配がありません。デメリットとしては、通常よりも管理費用が割高になる傾向がある点や、定期借家契約のため、普通借家契約よりも家賃が低く設定されることがある点です。しかし、帰任時の安心感と手間が大幅に軽減される点を考慮すると、多くの転勤者にとって、リロケーションサービスは非常に魅力的な選択肢となります。

はい、家賃収入の5%程度が管理委託手数料として差し引かれるのが一般的です。一見、手元に残る収入が減るように思えますが、家賃滞納や設備故障などのトラブル対応、入居者募集の手間、空室期間の短縮など、賃貸経営で発生するさまざまなリスクやコストを考えると、管理手数料は「安心料」ともいえます。特に、遠方に住んでいる方や、本業が忙しい方にとって、トラブル対応や煩雑な手続きをすべて任せられるメリットは非常に大きいといえます。

転勤で貸す場合は、リロケーションサービスの利用がおすすめです。通常の賃貸契約（普通借家契約）は入居者が希望すれば更新が前提となり、オーナー側の都合で契約を解除するのが非常に難しいため、帰任時に自宅に戻れなくなるリスクがあります。一方、リロケーションサービスは、あらかじめ契約期間を定めて貸し出す定期借家契約を基本としているため、期間満了とともに契約が終了し、確実に自宅に戻ることができます。

まずは、複数の管理会社に相談してみることをおすすめします。ご自身の物件がどのくらいの家賃で貸せるのか、管理費用はいくらかかるのか、どのようなサービスを受けられるのかなど、具体的な情報を集めることが第一歩です。ご自宅の状況や、貸し出す目的などを伝えることで、あなたに最適なプランを提案してくれます。

住宅ローンが残っている場合、金融機関の承諾なしに賃貸に出すことは原則としてできません。住宅ローンは、ご自身が居住するための物件に対して、低金利で融資されるのが一般的です。転居などにより賃貸に出す場合は、高金利の不動産投資ローンへ切り替える必要がある場合があります。まずは、ご自身のローン契約書を確認し、借り入れ先の金融機関に相談することが不可欠です。

リロケーションサービスを専門に取り扱っている不動産会社は複数存在します。ご自身の物件の所在地や、希望するサービス内容に合わせて、複数の会社から資料を取り寄せて比較検討することをおすすめします。複数の会社の情報を比較することで、サービス内容や費用、担当者の対応などを総合的に判断し、あなたに最適なパートナーを見つけることができます。

この記事では、自宅を貸す際のメリット・デメリットから、賃貸管理の方法、費用、税金、そして賃貸経営でよくある疑問と解決策まで、網羅的に解説しました。賃貸経営は、安定した家賃収入を得られる魅力的な選択肢ですが、手続きの複雑さやトラブルのリスクも伴います。しかし、適切な知識を持ち、信頼できるパートナー（管理会社）を見つけることで、これらのリスクを最小限に抑えることが可能です。

賃貸経営を成功させる鍵は、事前の準備と情報収集にあります。住宅ローンの確認から、物件の査定、信頼できる管理会社の選定、そして費用や税金の知識を身につけることで、不必要な不安を解消し、スムーズな賃貸経営を始めることができるでしょう。特に、海外転勤などで一時的に自宅を貸す場合は、リロケーションサービスのような専門的なサービスを利用することで、帰任時の安心感を得られます。この記事が、あなたの賃貸経営の第一歩を後押しする助けとなれば幸いです。