【マイホームの貸し出し】賃貸管理サービスとは？任せた方がよい範囲や委託メリットについて【イエカレ】

賃貸管理とは、 「マイホームやマンションなどの不動産を賃貸物件にして運営する際に必要になる一連の業務」を指します。

一般的に、賃貸管理に関する業務は非常に多岐にわたるので、多くの専門知識、また、それに割くための時間と労力が必要になります。

そして、賃貸管理の方法には、「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3種類があります。

① 自主管理：文字通り、家主や物件オーナーがすべての管理業務を自分自身で行います。
② 委託管理：専門の管理会社に管理業務の一部またはすべてを依頼する方法です。
③ サブリース：専門の管理会社に物件を借り上げてもらい第三者に賃貸する方法になります。

上述②の、賃貸管理を行う不動産会社（以下、管理会社）へ賃貸管理を委託する方式には、２種類の形態があります。

それぞれ異なった特徴があります。その詳細について解説します。

一つ目は、全部委託管理です。これは、賃貸管理に関するほとんどの業務を管理会社に一任する方法です。

管理会社へ、入居者募集や、契約管理など、賃貸管理に必要な業務のすべてを依頼します。 新築の分譲マンションを貸す場合は、この方式が一般的です。

全部委託管理は、管理業務のほとんどを外部に任すため、家主や物件オーナーに業務負担がかかることは一切ありません。

一方で、後述の一部委託管理と比較した場合、委託管理に掛かる管理費が割高になります。

二つ目は、一部委託管理です。これは、賃貸管理業務内の特定業務のみを管理会社に依頼する方法です。

家主や物件オーナーにとって、専門的知識や技術が必要だったり、時間がかかる管理業務のみを管理会社に委託する形態です。

この方式は、自主管理と、全部委託管理の中間的な方式と言えます。中古の一戸建てや分譲マンションを貸す場合に見られる方式です。

家主や物件オーナーにとって、自主管理が難しい部分だけを外部に任せることで、管理費用をおさえつつ、賃貸管理を可能にすることが可能です。

家を貸す場合に一番多いといわれる一部委託ですが、一部委託と言われても、項目が分からない方も多いかもしれません。

賃貸管理を一部委託する際におすすめの業務内容を下記でご紹介しましょう。

まずは、入居者募集です。入居者募集は賃貸経営において非常に重要です。 そのため、入居者仲介機能を持つ管理会社へ委託すべき内容です。

委託を行うと、管理会社は、物件の入居者募集広告の作成から内見の立ち会いまで行ってくれます。

そして、実績や知名度がある管理会社であれば、地域や物件のニーズにあわせてマーケティングを行ってくれるので、入居希望者が集まりやすい傾向があります。これは家主にとってプラスです。

また、管理会社は、入居希望者の支払い能力、人柄等の入居審査を行うので、入居後もトラブル防止につながります。

賃貸借契約は、賃貸物件を運営する際に核となる業務の1つです。

従来、家を貸し出す物件オーナーは、入居者の信用情報や収入状況、過去の賃貸歴を審査して契約の判断をする必要がありますが、審査や契約内容に不備があった場合には、トラブルに発展する恐れがあります。

これらの手続きを管理会社に任せることで、そのリスクをおさえた契約が可能になります。

この賃貸借契約には「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があります。

普通賃貸借契約は、通常2年の契約期間で結ばれ、期間終了時に更新手続きが必要です。 賃貸管理会社は、契約更新時に条件を再確認し、オーナーと入居者の間で新たな条件に基づいて契約を更新します。

定期賃貸借契約は、一定期間の間だけ結ぶ賃貸借契約で、更新はありませんが、契約時に重要事項として入居希望者へ告知を行い承諾を得ておかないと、契約満了時にトラブルになりやすい契約になります。

また、契約締結時には、家賃や敷金、礼金の支払い手続き、家賃保証会社との契約なども行いますので、契約に関するトラブルを未然に防止する上でもプロの賃貸管理会社へ任せるべき業務になります。

賃貸管理において、家賃の集金と滞納時の対応は非常に重要な業務です。

家賃が適切に支払われないと収益に大きな影響を与えるため、賃貸管理会社に管理を依頼することがおすすめです。

入居者が家賃を滞納した場合、賃貸管理会社は滞納者に対して連絡を入れたり、催告状を送ります。さらに、悪質な滞納者になってしまうと、法的な手続きを進め、督促業務や家賃保証会社への報告なども代行してもらえます。

入居中のクレームやトラブルへの対応は、オーナーにとって大きな負担になるでしょう。

万が一、騒音や水漏れ、異臭など、日常生活で問題が発生した場合、早急な対応が求められます。 クレームを放置すると、大きなトラブルや、最悪の場合、退去に発展する可能性も出てしまいます。

これらクレーム対応業務を委託すれば、多くの管理会社は24時間対応の窓口を設けているため、問題が発生した際もすぐに対応してもらえます。

また、専門知識を持った管理会社が対応することで、入居者の不満を早期に解消し、さらなるトラブルを防止できます。

賃貸管理において、入居者が退去する際には、立ち会いのもとで部屋の状況を確認し、入居時との比較を行う必要があります。

物件に生じたダメージが通常の使用によるものか、それとも入居者の過失によるものかを判断するためです。

また、退去時に行う敷金精算は、トラブルが発生しやすい傾向にあり、家主や物件オーナーが対応するには負担が大き過ぎます。

敷金を退去時の原状回復費用に充てる際に、その費用の範囲について、入居者との間で認識のズレが生じ、問題になることもあります。

このような場合においても、適切な知識と対応経験が豊富な管理会社に委託することで、トラブルを最小限におさえることができるわけです。

賃貸管理において、物件を維持管理するためには、定期的なクリーニングやリフォームが重要です。

清掃や各種設備の定期点検、入居者が退去した際の原状回復などの対応は、専門業者との打ち合わせや、工事内容と期間の調整が必要です。

また、設備の故障や不具合が発生した時には、迅速な対応が求められます。 これらを管理会社に委託することで、適切な判断や対応を行えるだけでなく、工事の手配等にかかる手間を軽減できるでしょう。

賃貸物件の管理手数料は、一般的には家賃収入の5%から9%程度が相場です。

ただし、管理手数料の基準は法律で定められていないため、会社によってその内容や料金は異なります。

また、クレーム対応や緊急修理などの追加業務が発生した場合、管理手数料とは別に費用を請求されることがあります。

そのため、管理会社と契約する際は、管理手数料に含まれている業務の範囲を確認することが重要です。

賃貸管理業務を委託するメリットについて、ここでは2つご紹介します。

賃貸管理業務を委託するメリットの1つは、管理の手間や時間を削減できる点です。

管理会社に業務を委託することによって、賃貸物件の運営にかかるオーナーの負担を軽減し、トラブル対応や業務の効率化を図れるため、安定した不動産運営が可能です。

特に、物件が遠方にあったり、副業として賃貸経営を行っている場合、自主管理は非常に大きな負担になりえます。

トラブルが発生した際にも、委託された管理会社が迅速に対応するため、オーナー自身が現場に赴いて解決する手間が省け、本業や他の活動に集中できます。

プロのノウハウを活かした空室対策ができる点も、賃貸管理を委託するメリットの1つです。

賃貸経営は入居者がいなければ成り立たず、空室が増えると収益にも直結します。

管理会社はリーシング事業（賃貸を支援する業務全般）の専門知識を持つため、物件の状況や市場動向に基づいた改善提案が可能です。

例えば、他の物件との差別化を図るためのリフォームや、募集広告の変更など、さまざまな空室対策から適切なものを提案してもらえます。

物件を貸す際には賃貸管理に関する様々な業務が発生します。

賃貸管理には、専門的な知識と時間を必要としますが、その業務は専門の業者に委託可能です。

専門業者はそのノウハウを活かして、オーナーや入居者が満足できる賃貸管理を遂行します。

トラブルを避け、円滑な賃貸経営のためにも、この記事を参考に賃貸管理の委託について検討してみてはいかがでしょうか。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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