【家を貸す】リロケーション物件に住んでみる!入居者側のメリット・デメリットを考える!


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このコラムのポイント今回のコラムでは、入居者側の視点から、定期借家契約によるリロケーション物件を利用するということについてお伝えしたいと思います。

リロケーション物件に住むことは、不動産仲介業者が出している広告やインターネットの情報に惑わされることなく、自分の実体験で身をもって物件の確認できるため、将来的に自分で物件を購入する際ににおおいに役立つことも多いのです。

具体的なメリットとデメリットにはどんなことががあるのでしょうか?ご自宅を貸して賃料収入を得いたいとお考えの皆さまにも参考にしていただければと思います。
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リロケーション物件の需要性

リロケーション物件とは、その家の持主が転勤や住み替えなどで一定期間家を空き家にしなければならない場合、空き家になっている間、 その家を賃貸に出すことで所有不動産を無駄なく有効に活用できる物件のことを指します。

リロケーション物件は戸建が多く、「いきなり戸建購入をするのは勇気がいるので期限付きで戸建の物件に住み、どのような住み心地なのかを確認したい」などという人に需要があります。
今後自分が手に入れたい物件内容や、周辺環境に似通ったリロケーション物件を探してみると参考になるでしょう。

リロケーション物件を利用するメリットは、実際に周辺住民の様子や自治体の活動内容、通勤電車の混み具合など知ることができることでしょう。 また、広告には「静かな住宅街」と書いてあっても実際住んでみたら、周りは小さなお子さんだらけで朝から騒ぐ声が聞こえる、などのミスマッチを防ぐこともできます。

リロケーション物件を実際に利用するということは、不動産業者が出している広告やインターネットの情報に惑わされることなく、自分の実体験で身をもって確認できるため、物件購入におおいに役立つわけです。

では、リロケーション物件の具体的なメリットとデメリットにはなにがあるのでしょうか。

入居者にとってのメリット

入居者のメリットとしては上記で挙げたように、一定期間、戸建での住まいを経験できる点があります。他にメリットとしては、

  • 周辺の賃貸物件より安く住むことができる
  • グレードの高い家に住むことができる
  • 更新料は発生しない
  • 入居者の質が、他の賃貸物件より高い

といったことが挙げられます。

周辺の賃貸物件より安く住むことができる理由としては、一定期間が過ぎたら家のオーナーに明け渡しをしなければならず、住んでいる間に気に入ったからといって、ずっと住むわけにいかないからです。この「一定期間」という条件がついているため、一般に市場に出回っている賃貸物件より2割ほど賃料が安くなっています。

またリロケーション物件は、グレードが高い家が多いために快適な暮らしができるメリットもあります。注文住宅や分譲住宅、分譲マンションなど最初から構造面や設備が優れており、最新の設備を使えるかもしれません(もちろん、築年数によってですが)。

また、リロケーション物件の特徴として更新料がないことがあげられます。普通の賃貸物件の場合、大体2年ごとに更新があり家賃の1カ月分を払わなければならないといった契約があるかと思いますが、リロケーション物件の場合は「定期借家契約」となり更新料は発生しません。
よって、入居できる期間が3年以上で定期借家契約ですと、普通の賃貸物件に比べて更新料がお得となります。 ただしオーナーの都合によっては、定期借家契約の更新があるかもしれません。
その場合は費用が発生するので注意してください。

メリットの「入居者の質が高い」ということは、例えば戸建ではなく賃貸マンションや賃貸アパートといった一棟まるごとの定期借家契約の場合に有効です。 これは、同じ建物内で迷惑をかける人やマナーがあまりになってない入居者などがいた際、オーナー側は再契約を拒否することで解消できます。

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入居者にとってのデメリット

上記でメリットを述べてきましたが、リロケーション物件はすべて良いことばかりではありません。
もしリロケーション物件に入居しようと思った際は、下記のデメリットについても頭に入れて、自分に合うかどうか判断しましょう。

  • 契約期間に気をつけなければならない
  • 更新ができない
  • 途中解約ができない
  • 入居時の審査や条件が厳しいため入居できない可能性がある

など、リロケーション物件のデメリットの一つとしてすぐに思い浮かぶのは、やはり「契約期間がある」ということでしょう。

冒頭で述べたように、「戸建購入の参考のため」といった明確な理由があれば契約期間があっても問題はないかもしれませんが、 単に「その物件が気に入ったから」「周辺環境が気に入ったから」といった理由での入居だと、契約期間終了後必ず明け渡しをしなければならないため住み続けられません。 もし明け渡しをしないと契約違反となり、契約違反金を支払わなければなりません。

契約期間後に戻ってくるはずのオーナーにとっても大変困る状況になるので、 契約期間が迫ってきたら、入居者はすぐに退去できるよう手はずを整えておく必要があります。 また更新ができないというのもデメリットとなるでしょう。 再契約できる定期借家契約は別ですが、基本契約期間が終了したら入居者はただちに退去しなければなりません。

途中解約もしかりです。定期借家契約の期間中で、なにかしらの問題が起こり解約したい場合、 床面積200平方メートル未満の居住用物件に限っては、転勤や、介護、療養といったよほどの事情があれば1カ月前予告での解約が認められていますが、オーナーにとっては急な解約とその後の家賃収入が入らなくなるので、あまり心証はよくないでしょう。オーナーやリロケーション会社に納得しうる理由があれば、解約は認められています。 ただし、床面積が200平方メートル未満と決まっているため、契約する際は床面積がどれぐらいなのかを念のため確認しておきましょう。

入居時の審査や条件が厳しいため入居できない可能性がある、についてですが、2年後や3年後など、オーナーが転勤などから戻ってきますので、 入居者が退去してもオーナーがすぐに住めるような体裁になっているかどうか、またそのような環境をきちんと維持、 もしくは修繕してくれる人かどうかなど、厳しく審査が入ります。 オーナーによっては喫煙不可、ペット不可などの入居条件をつけてくるでしょう。 損壊、劣化など、住んでいる以上発生するかもしれませんが、最低限に抑えてくれるかどうか、また近隣住民とトラブルを起こさない人たちか、といった審査もあります。

やはり、オーナー側の立場に立ってみれば自分たちの大事な資産である家を人に貸し出すわけですから、大切に丁寧に扱ってくれる人を優先にするでしょう。 入居者もまた、「人の家を借りている」意識をきちんと持ち、常に掃除をする、丁寧に扱う、など注意が必要です。

貸し主・借り主の双方が気持ちよく契約するために

リロケーション物件にはそれぞれ良い面もあれば悪い面もあります。数年内に戸建を購入予定のある人や、仕事によって生活スタイルが変わる人には需要性のある新しい不動産賃貸の一つです。
しかし、リロケーション物件への入居は、自分の都合だけで動くことはできません。

あくまでも人様の家を借りているという意識を持ち、防犯にしても破損にしても気をつけなければなりません。 オーナーも、人に貸しているということはそれなりの覚悟が必要です。

リロケーション会社を通して、慎重な審査をすることはもちろんのこと、リロケーションについて理解を深め、双方が気持ちよく契約できるよう努めることが第一といえるでしょう。【初回公開日2016年10月22日】

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