木造アパートが見直されている理由を知りたい方


賃貸経営をお考えの方に知っておいてもらいたい「木造アパートが見直されつつある理由」を客観的な調査データに基づいて分析、解説していきます。
建築時の初期費用が安いこと以外あまり語られなかった木造アパートの強みを知ることで、これまでの印象が大きく変わり、有力な選択肢のひとつとなるでしょう。

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木造アパートが減っている???

共同住宅は増えているのに木造アパートは減っている?

人口減少が叫ばれてずいぶん年月が経ちましたが、実は住宅の建築は増加しつづけています。 
その中でも共同住宅(マンション、アパートなど)は増加の一途です(「平成25年住宅・土地統計調査」総務省統計局)。

これを構造別にみると木造の共同住宅は12.5%となっており、一戸建ての木造が92.2%であることと比較するときわめて低い割合となっています。
一般にマンションとアパートは「鉄筋コンクリート」か「鉄骨または木造」かで区別されますので、木造の共同住宅が少ないというのは、木造アパートが少ないということになります。


では、なぜ木造アパートが少ないのでしょうか

木造アパートが少ないのにはこんな理由がありました。

ズバリ申し上げます。
木造アパートが少ない本当の理由は「木造でアパートを建てるとハウスメーカーの利益が少ないから薦めないだけ」なのです!!


つまり、木造アパートが少ないのは、新たに建築される数が少ないからですが、 新たに建築される数が少ない理由は、ニーズが少ないからではありません。

騙されているというわけではありませんが、木造アパートの強みを十分説明されないままハウスメーカーにとってより旨みのある鉄骨や鉄筋コンクリート造に誘導されてしまっているということはあります。
建築主はオーナーなのですから、自ら知識を得る努力をして決してすべてを鵜呑みにすることなく、十分な比較検討をして賃貸経営を進めなくてはなりません。


それでは次は木造アパートについてご説明しましょう。

高いと言われている維持費も実は木造アパートが最も安い?

■木造アパートの建築費と維持費についてよく言われること

木造は建築費が安いが維持費が高い、とよく言われます。
建築費は業者によって異なりますが、およその坪単価は木造50万円、鉄骨60万円、鉄筋コンクリート70万円程度です。

また、維持費は耐久による修繕費と言い換えられて説明されることが多く、木造は20年、鉄骨25年、鉄筋コンクリート35年程度です。
建物維持のため、そのタイミングで大幅リフォームの費用が必要になってきます。
そこで、「木造アパートは最初の建築費は安いけれども、長い目で見ると改修費等経費が高くなるから損ですよ」と説明されるのです。


■維持費は耐久性に関する建物維持費だけではありません

平成20年から平成25年で共同住宅は6.8%の増加している一方で、同じ時期に共同住宅の空室は8.3%増加しています。
共同住宅の新規建築数以上の割合で空室率も増えているのです。
空室を抱える共同住宅の特徴は「古い」ことです。

平成25年住宅・土地統計調査では、建築から20年前後を境に空室率が跳ね上がるという結果が出ています。
つまり、築20年前後で空室リスクに備えた大幅リフォーム費用が必要になるのです。

建物維持としては不要でも、空室リスク対応としてリフォーム費用が発生してしまうのです。
しかも、リフォーム費用は木造より鉄骨、鉄骨より鉄筋コンクリートが多額になります。
維持費も実は木造アパートが最も安い、ということもあり得るのです。


その他にも木造アパートのメリットは多くあります。

木造アパートの初期費用の安さは経営の柔軟性につながります。

賃貸経営をおこなう際、建築時に5000万円のローンを組むのか、9000万円のローンを組むのかで経営に大きな差が出ることは容易に想像できるでしょう。
木造アパートの初期費用の安さはその後の経営ゆとりや自由度、選択肢を高めることに繋がります。
ローンの返済が少なければ家賃も安く設定することもできます。


昨今の経済格差の拡大に伴って家賃相場も高級路線と低価格の二極化傾向が進んでおり、今後さらに強まる方向にあります。
低家賃の実現の余地が少ない高額ローンを組んだマンション建築ではなしえない柔軟な選択が、木造アパート経営の強みとしてより活きてくる時代がすぐそこまできているのです。


木造アパートの家賃相場の安さはこんな方たちにウケがいいんです

木造アパートは単身高齢者に向いている

先20年の間にどのような法改正やブームが来るかは予測が難しいところですが、20年後は高齢者、特に単身の高齢者が大きく増えることはほぼ確実です。

平成25年住宅・土地統計調査では、高齢単身者世帯の4割が共同住宅に居住しており、また高齢者単身世帯の3分の1は借家住まいとなっています。

一戸建てで圧倒的に支持されている木造の住みやすさと共同住宅の近しい近隣関係の両立、家賃相場の安さは、木造アパートの特徴であると共に単身高齢世帯のニーズにも合致しているのです。

ここで参考コラムを3つご紹介します。

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この記事のまとめ

アパート建築は人生の中でも相当大きな出費になるでしょう。
木造の持つ強みをハウスメーカーの旨みのために教えてもらえないからと候補から外していたのでは、本当に正しい選択はできません。

木造アパートには客観的なデータから導かれる多くの強みがあり、弱点と言われていた維持費も空室対策で事実上無視することもできます。
経営の柔軟性や将来的なニーズもあり、十分検討に値する選択肢として見直されているのです。

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