変形地で始めるアパート経営！メリット・デメリットは？

変形地でアパートを経営するメリット

三角形や台形、長方形の角が欠けているなど、形がいびつな変形地でのアパート経営には、変形地ならではのメリットが存在します。

（1）価格が安い

整形されていない土地は、建物を建てる際に制約が生じることから、エリア内の他の土地と比べて価格が安いことが少なくありません。
角がやや欠けていても、台形や平行四辺形など四角形の土地なら、建物を建てるのにほとんど問題はありません。
また、三角形の土地も、面積がたっぷりあれば、大きな支障はないでしょう。
そのため、変形地は条件次第では非常にお得だといえます。

（2）税金が安い

変形地は、相続税や資産税といった税務上の評価額も低くなり、課税額が下がります。
どれくらい税金が軽減されるかというと、似た条件の整形地を基にすれば、ケースによってマイナス10%～40%の間で計算されます。

（3）旗竿地は人目に触れず静か

旗のような形で道路との間に隣家を挟む"旗竿地"は、奥まっている分だけ人目に触れにくく、プライバシーが保たれます。
また、道路に直接面さない分、静かさもあります。

変形地でアパートを経営の注意点について

変形地でアパートを経営するデメリット

変形地でアパートを経営しようとすると、その土地の形状次第ではデメリットも生じます。
デメリットについて、いくつかみていきましょう。

（1）デッドスペースができやすい

狭い土地をできるかぎり上手に活用するためには、建物にさまざまな工夫を施すことが必要となります。
土地の形が長方形から離れていけばいくほど、土地を最大限に使って建物を建てることが難しくなります。
そのため、事前に土地の使い途を詳細に考えておかなければ、無駄になるスペースが生じる可能性が高いといえます。

（2）建築コストが高くなる場合がある

土地の広さや形状によっては、特別に設計して建物を土地の形状に合わせなければならないこともあります。
また、建物が複雑な形状になれば、その分だけ外壁や屋根などの面積も広くなります。
そのため、建築にかかる費用が、同じ広さの整形地に建てる場合と比べると高くなってしまうかもしれません。

（3）旗竿地に一般的なアパートは建てられない

旗竿地には、基本的に共同住宅は建てることができないと定められています。
そのため、旗竿地でアパート経営をしたい場合は、長屋形式の「重層住宅」を検討することになります。

変形地でアパートを経営するポイント

スペースの活用と快適性の両立が大切

変形地でのアパート経営を成功させるコツはいくつかあります。

1つめは、できるだけデッドスペースを作らず、かつ、住まいとして申し分ない機能をしっかりと備えたアパートを設計することです。
敷地全体が暮らしやすいスペースになるように配慮しましょう。どうしても建物として使うことができないスペースは、ゴミ捨て場や駐輪場などに有効活用を。

2つめは、変形した敷地の形に合わせて、間取りにも工夫をすることです。
土地の形に沿うことばかりにこだわって、暮らしにくい居室になってしまっては意味がありません。平面的な間取りだけではなく、縦のスペースもうまく活用しながら、入居者の快適性を意識したアパート作りを心がけましょう。
入居者の満足度が高い物件に仕上げることが、結果的に入居者の獲得につながっていくことでしょう。

▶ノウハウのある専門家に相談を

変形地に建てる建物は、形状や間取りが特殊になることが少なくありません。
そのため、変形地の賃貸住宅にノウハウを持つ専門家に相談しながら、計画を立てていくことが大切です。

この記事のまとめ

【購入費用の割安さと建築費用を比較して検討を】
変形地でのアパート経営を考えたときに覚えておきたいポイントは、

・変形地は割安で取得でき税金も安い。
・しかし、アパートを建てる費用が膨らむ可能性がある。
・いびつな土地を最大限活用する一方で、入居者の快適さへも配慮が必要。
という点です。

専門家に相談することで、上記のポイントを押さえた、収益が上がるアパート経営ができるはずです。

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