相続税対策でアパート・マンション経営を始めるメリット・デメリット

例えば、祖父母や親から遺産を相続した場合、その総額に応じて相続税が課せられます。
遺産が多ければ多いほど相続税も多額になり、受け取る側の負担も大きくなってしまいます。

そんな相続税問題を解決する手段のひとつがアパート・マンション経営です。
同額の金融資産を相続するよりも、賃貸アパート・マンションを受け継いだ方が相続税を安く抑えられるため、節税効果を期待できます。

ただ、アパート・マンション経営にはデメリットもありますので、相続税対策に活用する場合は下準備をしっかり行うようにしましょう。

ここではアパート・マンション経営が相続税対策になる理由やメリット、デメリット、相続税評価額の計算方法などをご紹介します。

なぜ現金を受け取るよりもアパート・マンション経営した方が相続税対策につながるのか、その理由や仕組みについて説明します。

相続税とは、相続や遺贈などによって得た財産の合計額から基礎控除分を差し引いた分に対して課せられる税金のことです。

相続税の計算式は以下の通りとなります。

課税遺産総額とは、被相続人の財産総額から借入金や未払い金といった債務を引いた正味の遺産額から、基礎控除分を差し引いたものです。
基礎控除額は3,000万円に法定相続人の数×600万円を加えて計算しますが、課税遺産総額より基礎控除額が大きかった場合は相続税の支払い義務を負いません。

一方、基礎控除を超えた場合は一定の税率を掛けた上で控除額を差し引いた分を相続税として納税することになります。

なお、税率や控除額は課税遺産額によって以下のように決められています。［注1］

［注1］国税庁「相続税の税率」

相続税は課税遺産額の大きさによって左右されるわけですが、実は現金と不動産では資産の評価に差が生まれます。

現金の場合、相対的な価値の変動はあるものの、年数によってその価額が変化することはありません。1億円はいつまで経っても1億円のままなので、価値もそのまま「1億円」とみなされます。

一方、アパートなどの不動産は新築時をピークに評価が下降していくため、一般的に購入価格よりも評価額が低くなります。
具体的な評価額は建物の状態などにもよりますが、一般的な建築費用の6割程度とされており、現金よりも評価額が約4割も減ることになります。

また賃貸用不動産の場合、建物に借家人（入居者）を保護するための借家権が付いており、所有者の権利が制限されるため、さらに建物の評価額が低下します。
借家権割合は全国一律30％と定められており、不動産の評価額を大幅に圧縮できます。

土地に関しても賃貸アパート・マンションを建てた場合は貸家建付地とみなされ、更地よりも評価額が低くなります。
具体的にどのくらい減額されるかは地域ごとに定められた借地権割合によりますが、およそ30～90％の間に設定されています。
なお、アパートを建てる土地が200㎡までなら小規模宅地等の特例が適用され、評価額が50％も減少します。

こうした賃貸物件ならではの評価減や特例の適用により、現金や更地を受け継ぐよりも相続税を節約することが可能となっています。
また、アパートを建てる時に組んだローンは相続では「債務」に該当するため、控除の対象となります。
そのぶん課税遺産額から差し引かれますので、相続税の減税につながります。

マンションやアパート経営は相続税対策になると説明しましたが、それはあくまで購入額＞評価額という図式が成り立った場合の話です。

一般的に評価額が購入額を上回ることはほとんどありませんが、駅チカ物件だったり、周辺環境の再開発によって地価が上がったりした場合、まれに評価額＞購入額になってしまうケースもあります。

マンション・アパート経営による相続税対策は、課税評価額が下がることを前提としているため、将来的に価値が高騰しそうな物件は相続税対策には向かないでしょう。

アパート・マンション経営は相続税対策だけでなく、他にもいろいろなメリットを期待できます。

賃貸用アパート・マンションは現金や更地に比べて評価額が減少するので、相続税の節税に役立ちます。

また、アパート・マンションの建設費用や水道光熱費・修繕費といった維持・管理費用は経費として計上できます。

特に建設費用は減価償却によって毎年経費を分割計上できますが、もし赤字経営となった場合、サラリーマンなら給与所得と損益通算することが可能です。
その結果、課税所得が圧縮されれば所得税や住民税も減り、税金の負担を軽減できます。

アパート・マンション経営が軌道に乗れば、毎月安定した家賃収入を得ることができます。
マンション・アパートの管理を専門会社に委託すれば、サラリーマンでも本業の傍らで不労所得を得ることが可能です。

不労所得を目的としてアパート経営を始めた場合、目の前の経営に精一杯で、物件を手放す時の出口戦略にまでなかなか頭が回りません。
しかし、出口戦略を立てておかないと、いざ物件を売却した時に大きな負債が残ってしまう可能性があります。

一方、相続税対策でアパート・マンション経営を始める場合、最初から第三者に相続することを念頭に置いているため、どうすればスムーズに事業を継承できるか、あるいはより高値で売却できるか、具体的な出口戦略を立てやすくなります。

アパート・マンション経営は相続税対策や安定収入の確保に役立つ反面、空室や災害といったリスクを負うことになります。
具体的なリスクを3つのポイントにまとめてみました。

アパート・マンション経営の人気が高騰する一方、少子高齢化が進む現代日本では賃貸物件の空室率がじわじわと上昇しており、人口の多い東京でも2019年2月時点で13.08％に上っています。［注2］

空室が増えるとそのぶん家賃収入が減ってしまうため、いかに入居率を100％に近い状態にしておくかが重要な課題となります。

［注2］株式会社タス「賃貸住宅市場レポート」

日本は世界の中でも特に自然災害に見舞われやすい国として知られています。
そのため、耐震・耐火性能に優れた物件を生み出す技術は長けていますが、ライフラインが遮断されるような大規模災害が発生した場合、建物や地盤に大きなダメージを受けるおそれがあります。

地震保険や火災保険に加入していれば修繕費をカバーすることは可能ですが、大規模修繕にともなって入居者が一時立ち退きや仮住まいした場合、その期間中の家賃は請求できないので注意が必要です。

建設当初はピカピカだったアパートも、5年、10年と経過すればあちこちに不具合や故障が発生しやすくなります。
老朽化を放っておくと快適性が著しく減少し、入居者の不満が募って退去者が続出する可能性があるので、適宜修繕やリフォームが必要となります。

少々の修繕ならコストも安く済みますが、大がかりなリフォームの場合、100万円単位の大金が必要となることもあり、毎月修繕費を積み立てておかないといざという時に資金繰りが悪化するおそれがあります。

アパート・マンション経営は相続税対策に有効ですが、場合によっては逆に損をしたり、リスクを負ったりする可能性があります。
「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないよう、相続税対策としてアパート・マンション経営を始める時はあらかじめリスクを回避する方法を学んでおきましょう。

アパート・マンションの評価額が購入額より少ない場合は相続税を節税することができますが、逆に評価額が購入額より多い場合、より多額の相続税を支払うことになります。

評価額の高い物件は入居率も高い傾向にあるので、経営が順調に進んでいれば相続税の元を取ることもできますが、相続税は被相続人の死亡が判明してから10ヵ月以内に現金で一括納付しなければならないため、人によっては納税が困難になる場合があります。

そんなときはアパートを相続後、賃貸経営をせずにすぐ売却してしまうのもひとつの方法です。
評価額が高い物件であれば買い手もつきやすいため、納税期限までに売買契約を締結させることも可能でしょう。

ただ、相続税に関しては分割して年に1回ずつ支払う延納や、相続した財産で納める「物納」といった方法で対処することもできます。
延納の場合、支払期間は相続財産に占める不動産の割合によって5～20年の間に設定されます。

なお、延納期間中は利息分が上乗せされます。
利子税の割合は延納期間同様、相続財産に占める不動産の割合によって異なりますが、銀行等の金融機関が提供している多目的ローンより利率が高い場合があるため、どちらがお得か比較検討することをおすすめします。

延納やローンに抵抗を感じる方も少なくありませんが、評価額の高いアパート・マンションを経営するのはメリットも大きいので、売却するか経営を続けるかは慎重に判断しましょう。

近年はサラリーマンが個人事業主としてアパートやマンション経営に乗り出すケースが増えていますが、事業所得額によっては法人化した方が節税になる場合があります。

個人事業主の場合、所得税の税率は5～45％の7段階に分かれており、課税所得金額によって税率が変わる累進課税となっています。

具体的な税率は以下の通りとなります。［注3］

一方、法人に課せられる法人税は一定の税率がかけられる固定課税となっており、資本金の額または出資金の額が5億円以上の普通法人は23.2％、それ以下の中小法人は19.0％の税率が適用されます。

個人事業主の場合、課税所得金額が330万円超695万円以下の時点で税率は20％となっているため、中小法人の方が所得税率は低くなります。

また、法人の方が個人事業主より計上できる経費の項目が多いところも魅力のひとつ。
個人の場合、経費として計上できるのは建設費用や維持管理費などアパート経営に直接関係のある項目に限定されますが、法人化すると役員に支払った給与や出張手当といった費用まで経費として認められるため、事業所得を圧縮することができます。

ただ、法人化すると会社設立や運営に費用がかかったり、給与を支払う役員の社会保険加入が必要になったりと、別な部分でコストや手間がかかります。
そのため、法人化による相続税対策を考えている方は、一度専門家に相談し、メリットとデメリットをよく理解してから法人化するかどうか判断するようにしましょう。

［注3］国税庁「所得税の税率」

かつては200㎡の敷地内に賃貸アパート・マンションを建設した場合に評価額が50％減となる小規模宅地等の特例は、ほぼ例外なく適用される仕組みになっていました。
ところが平成30年度の法改正により、相続開始から3年以内に相続や贈与によって取得した宅地等については小規模宅地等の特例の適用を受けられなくなってしまいました。

相続開始から3年が経過すれば特例が適用されますが、相続はいつ発生するか誰にも予測することはできません。
ただ、被相続人が高齢になればなるほど相続が早まる可能性が高いので、相続税対策としてアパート・マンション経営をするのならなるべく早めに行動するようにしましょう。

相続税を計算する時、被相続人が抱えていた債務は課税遺産総額から差し引かれるため、「借金するほど相続税が安くなる」と思われがちです。
確かに債務が多ければ遺産総額が減って相続税を減らすことができますが、それはあくまで借金して手に入れた物の評価が購入額より低い場合に限られます。

たとえば金融機関から3,000万円の融資を受けた場合、3,000万円の債務を負うことになると同時に、3,000万円の現金を手に入れることができます。
この時点で相続が発生しても、手元の3,000万円と債務の3,000万円が相殺されるため、課税遺産総額は借金する前と変わらないことになります。

一方、3,000万円を元手に賃貸用のアパートを購入した場合、不動産の評価額は購入価額の6割程度に相当する固定資産税評価額で判断されます。
さらに税金の優遇措置を適用したり、建物の状態を加味したりすれば、その評価額は3,000万円を下回るケースがほとんどです。
このようなケースでは、現金を相続するよりも課税遺産総額が減少するため、相続税の節税につながります。

ただやみくもに借金をしても相続税対策につながらないばかりか、利息の分だけ損をしてしまうおそれがありますので、借金をすれば相続税が減るという安易な考えは持たないようにしましょう。

相続税は課税遺産総額×法定相続分×税率-控除額で計算できると説明しましたが、この「課税遺産総額」を求める上で必要となるのが相続税評価額です。
相続税評価額とは相続する財産の評価額のことで、相続が発生した際の時価が適用されます。

預貯金のような現金の場合、相続時の残高がそのまま相続税評価額になるのでわかりやすいですが、アパートやマンションのような不動産は築年数や建物の状態などによって価値が変動するため、相続税評価額を知るためにはその都度計算する必要があります。

アパート・マンション経営をしている場合、土地と建物を相続することになりますが、それぞれ相続税評価額の計算方法が異なります。

土地の相続税評価額を計算する方法には、路線価方式と倍率方式の2パターンあります。

路線価方式とは、路線に面した宅地の1㎡あたりの評価額（路線価）をもとに相続税評価額を算定する方法です。
路線価は国税庁のサイトで公開されている「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で調べられます。［注4］

［注4］国税庁：財産評価基準書　路線価図・評価倍率表

路線価図には「110C」といった数字とアルファベットの組み合わせが記載されていますが、数字はその土地の路線価（千円単位）で、アルファベットは別途記載されている借地権割合の区分を示しています。
借地権割合はA～G（30～90％）まで7段階あり、たとえば110Cなら路線価は110,000円で、借地権割合は70％となります。

一方、評価倍率表に倍率が記されている地域については倍率方式で計算することができます。（路線方式を使う地域には「路線」と記載されています）
具体的には、倍率表に記載されている倍率に固定資産税評価額を掛けることで相続税評価額を算出できます。

固定資産税評価額は毎年送付されてくる固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に記載されているので、いつでも確認できるよう手元に保管しておきましょう。

なお、土地に関しては借地権の有無や土地の形状などによって評価に補正が入ります。
補正対象になるかどうかは条件がやや複雑なので、税理士など専門家に問い合わせるとよいでしょう。

アパートやマンションのような建物の相続税評価額は、土地における倍率方式同様、固定資産税評価額をもとに計算します。

なお、倍率に地域差はなく、賃貸用のマンション・アパートであれば借家権割合は一律30％が適用されるため、計算式は固定資産税評価額×70％となります。

多額の遺産を受け継ぐと相続税の負担が大きくなりますが、アパート・マンション経営にすると財産の評価額が下がり、相続税を節税することができます。

もちろんアパート・マンション経営には空室や災害などさまざまなリスクがありますが、事業計画をしっかり立て、創意工夫を施せば安定した家賃収入を得ることが可能です。

ただ、税金については複雑な面もありますので、わからないことや不安なことがあったら専門家に相談することをおすすめします。