【イエカレ】節税効果の高いアパート経営｜固定資産税軽減の具体的な方法

固定資産税対策でアパート経営を始めるメリット

固定資産税は、1月1日時点で不動産を所有している人に対してかかる税金です。

毎年、市区町村に税金を納めなければならないのですが、更地と賃貸経営用住宅では固定資産税の金額に差が生じます。

更地の状態で不動産を持っている人がアパート経営を始めた場合、固定資産税が最大で6分の1になるというメリットがあります。

土地を更地の状態で所有している場合、かかる固定資産税は課税標準額×1.4％（標準税率）です。

そのため、仮に固定資産税評価額5,000万円の土地を持っている場合、5,000万円×1.4%＝70万円となり、年間70万円もの固定資産税を払うことになります。

しかし、所有している土地に賃貸経営用のアパートを建てると、固定資産税が最大で6分の1に減額されることになります。

小規模住宅用地に建てられたアパートなら、200平方メートル以下の部分が6分の1に、一般住宅用地なら、200平方メートル以下の部分が3分の1になります。

上記の例にあてはめて考えると、5,000万円×1.4%×6分の1=約12万円となり、年間で約58万円もの節税効果があるのです。

次は、アパート経営の注意点についてです。

アパート経営の注意点とは

固定資産税対策として有効的なアパート経営ですが、デメリットもあります。それが空室と老朽化のリスクです。

アパート経営を始めるにあたって、ローンを組んで賃貸用住宅を建設しても、家賃収入が定期的に入るため、家賃収入の中からローン返済ができます。しかし、途中で空室が生じて収入が減った場合、月々のローン返済に頭を悩まされることになるでしょう。

入居者が集まらず、ローンの支払いだけが残ってしまうと、最悪の場合、破産してしまうことも考えられます。空室を避けるためには、設備を充実させたり、入居者募集を管理会社に任せっぱなしにしないなどの努力が必要になります。

また、経年劣化によって建物が老朽化してしまうと、修繕費がかかってしまいます。老朽化した建物のままでは、入居者が減ったり、家賃の引き下げを余儀なくされます。修繕費は月々の家賃の中から積み立てておくことをおすすめします。

土地を更地のままにしておくより、アパート経営を始めた方が固定資産税対策になりますが、このように不動産投資におけるデメリットがあることを忘れないようにしましょう。

アパート経営で相続税対策をするポイント

節税対策で高い効果を発揮するためのポイント

更地に賃貸経営用の住宅を建てることによって、十分な固定資産税対策になりますが、さらに節税できるポイントがあります。

固定資産税は1月1日時点における不動産の状態で課税されるので、1月1日に更地であれば、固定資産税も更地の状態で計算されます。しかし、その年にアパートを新築で建てるのであれば、課税当局に通知しておけば、住宅用地として課税額を計算してくれるのです。

また、賃貸用アパートの隣に居住者用の駐車場を設置した場合、駐車場スペースも住宅用地として固定資産税の軽減処置を受けることができます。しかし、フェンスや柵などがあり、分かれていると判断されていると、非住宅用地とみなされて減税されない可能性があります。

最初にご説明した、固定資産税が最大6分の1になるというメリットが受けられるように、分筆されていないか必ずチェックするようにしてください。

土地活用のひとつとして、1階を店舗として活用し、2階以上を住宅とする建物もあります。居住部分の床面積が2分の1以上であれば住宅用地としてみなされますが、居住スペースが4分の1以上2分の1未満であれば、50％のみが住宅用地とみなされるので、注意しておきましょう。

この記事のまとめ

【アパート経営で実現する固定資産税の軽減ポイント】

更地を賃貸用住宅に転用することで、「住宅用地の特例」適用により固定資産税が最大6分の1に軽減される可能性があります。

一方で、空室リスクや建物の老朽化など、経営には注意すべきデメリットもあります。

また、年内の建築・用途変更を行う場合は、固定資産税の評価替えを避けるためにも自治体への通知が必要になるケースがあります。

土地まわりの使い方にも配慮が必要で、建物隣接地を駐車場として活用する場合、それも住宅用地として評価対象となり、税負担の軽減につながります。

固定資産税の負担を軽減したい皆さまは、アパート経営が有効な手立てとなり得ます。ぜひ、税制の特例制度を活用した計画的な不動産活用をご検討ください。

【初回公開日2017年7月3日】