【イエカレ】マーケットが広い首都圏や東京のおすすめ理由｜手間を惜しまない行動で成功させるアパート・マンション経営

首都圏、特に東京は「賃貸の街」と言われるほど、賃貸経営向けの投資物件が豊富な地域です。

日本の首都であり世界的なメガシティでもある東京並びに周辺都市を含む首都圏は、賃貸物件においても日本中他に類を見ないほどの物件が密集して立ち並んでいます。

進学や就職を機に地方から上京してくる人は若年層を中心に後を絶たず、賃貸物件への需要も途切れることはありません。

つまり、東京並びに首都圏は賃貸経営におけるマーケットが巨大であり、多くの選択肢とチャンスに恵まれている地域なのです。

また、東京並びに首都圏ならではの、賃貸経営上のメリットもあります。賃貸物件に対する需要が高いということは、もちろん場所に寄りますが空室リスクを回避して安定した収益を得ることができるチャンスが高いということに他なりません。

家賃を強気で設定しても満室経営は十分に可能であり、たとえ入居者の事情で空室が発生したとしても、需要が高いためすぐに次の入居者が現れる可能性が高いわけです。

賃貸経営をするうえで特に大きな問題である空室対策にリソースを奪われることがないというのは、地方にはないオーナーにとって大きな魅力です。

他のエリアとは違った、東京・首都圏ならではの恩恵を得られるのが、東京での賃貸経営をおすすめする理由です。

総務省統計局のデータによると、少子高齢化が進んでいる日本の人口は減少を続けており、その減少幅も7年連続で拡大という結果が示されています。

人口減は、賃貸経営上最大のリスクである空室リスクに悩まされる要因となります。

日本の人口が減り続けている一方で、東京都の人口は増え続けており、なんと23年以上もの間右肩上がりの数字を示しています。(2018年3月現在)

また、東京都の出生率は低いのですが、それにもかかわらず人口が増え続けている要因は、社会増減にあります。社会増減とは、進学や就職などで他の地域から求人の多い東京に引っ越してくる人が多い、つまり社会的移動が多いということです。

東京は家賃が高い傾向にあるため、周辺都市である埼玉や神奈川、千葉といった首都圏へ引っ越してくる方も多くいます。人口減により過疎化が進み、地方には仕事がなくなってきているため、首都圏へ引っ越してくるという方も増えてきています。

人口の多数を占めている団塊の世代が高齢化により全員75歳以上の後期高齢者となる2025年以降は、自然減により東京の人口の増加も減少に転じるとの調査結果もあります。

しかし、東京よりも人口減が予想される地方を考えると、東京を中心とした首都圏に人口が一点集中しつつある傾向は、今後も強まっていくことでしょう。

東京及び首都圏に集まってくる方へ向けた賃貸ニーズに関しては、将来的にも途切れることはないでしょう。

東京及び首都圏への賃貸ニーズが高まっている傾向は分かったところで、具体的にどのような賃貸ニーズがあるのかを、近年の入居希望者の傾向から見ていきます。

東京に転入する人々の傾向として、従来の世代の「結婚をして子どもを作り、マイホームを購入する」という一般化された価値観を持っておらず、多様な価値観の人々が増えてきていることが挙げられます。

未婚化・晩婚化・独身主義等の考え方が特に多く、単身世帯の増加が顕著です。

賃貸需要においてもワンルームマンションやコンパクトマンションといった、単身世帯向けの賃貸ニーズが特に高まりつつあります。

一方で、郊外や首都圏の周辺都市においては、ファミリー層向けの需要が高いエリアもあります。

また、日本賃貸住宅管理協会の賃貸住宅市場景況感調査資料によると、賃貸物件を求める来客数・売上・成約件数ともに首都圏は他のエリアに比べて減少が少ないことが見て取れます。

成約賃料においても全国的に変化が見られない中、首都圏はすべての間取りの物件において賃料増加比率が高く、特に上記で需要が高まっていると解説した1Rから1DKの物件においては3割を超える増加比率を見せています。

高まるニーズに加えて、入居希望者の動向や傾向まで踏まえて考えても、東京及び首都圏は賃貸経営を行うにあたって有利なエリアであることが分かります。

出典：日本賃貸住宅管理協会　第20回 賃貸住宅市場景況感調査https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan20.pdf

続いては、実際に賃貸経営を行うにあたっての東京を中心とした首都圏のおすすめエリアについて地域別にご紹介します。

各エリアについて、入居者のニーズから家賃相場、収入が見込める経営手法など、おすすめできる具体的な理由についても解説しています。

江東区は、東京都の東側、臨海部に位置するエリアです。

かつては下町情緒溢れる街並みでしたが、埋め立てを繰り返して拡大した開発地域に、マンションが次々と立ち並び、人口が増え続けてきました。賃貸用住宅の空室率も10％を切っており、入居需要は非常に高い数値を示しています。

入居者のニーズとしてはファミリー向けの物件が多いような印象がありますが、実際にはワンルーム・1K・1DK等の単身世帯向けの物件に対するニーズが多い傾向にあります。

タワーマンション等の高額所得者向け物件、ファミリー向け物件は競争率が高く多額の資金も必要となりますが、単身者向けのニーズにも目を向けて、細かくチェックしていくことで、良い物件を見つけることができるでしょう。

セレブな雰囲気の強まりつつある江東区ですが、少額物件を多数保持して収益源とリスクを分散する賃貸経営がおすすめの経営手法です。

観光名所である東京スカイツリーがシンボルマークの墨田区も、賃貸経営にはおすすめのエリアです。

駅周辺の発展やスカイツリー並びに周辺商業施設の開業によりエリアとしての人気が高まっており、墨田区に住みたいという入居需要も高く、賃貸用住宅の空室率も10％を切っています。

墨田区の賃貸ニーズの特徴としては、ファミリー層が少なくワンルーム/1K/1DK及び、1LDK/2K/2DKのニーズが非常に高いことに注目です。単身者や未婚カップル、子どもがいない夫婦など、若年層からの賃貸ニーズが高いエリアであることが見て取れます。

他のエリアに比べて1LDK/2K/2DKのニーズが高いという地域特性を踏まえて賃貸物件を探すと、好条件で入居者を確保できることが期待できます。

中野区は日本最大の歓楽街である新宿に隣接するエリアで、若者を中心とした単身世帯数が多い街です。

新宿をはじめとした他のエリアへのアクセスの良さ、家賃の安さから単身世帯用物件のニーズが非常に高く、単身者向けアパート・マンションの物件数が多いのが特徴です。

他のエリアが比較的新築を希望する入居者が多いのに対して、中野区は家賃を低く抑えることのできる築30年以上の老朽化不動産を希望する方が多いことも大きな特徴です。木造アパートへの需要も少なくありません。

ニーズの高い低家賃の物件は不動産価格も安く、初期コストを抑えた賃貸経営することができるため狙い目です。

しかし、投資額は少なくても家賃収入の額も低いため、利回りを得るためにはシビアな計算を要します。

さらに、古い物件も多いためメンテナンス業務に掛かる手間や費用なども含めた、リスクヘッジを重視した管理業務を行う必要があります。

豊島区は渋谷・新宿と並ぶ副都心地区、池袋を有するエリアです。

駅周辺には高層ビルが立ち並び、人口密度は23区の中で最も高く、人が多く集まる街として知られています。

池袋が若者を象徴する街ということもあり、単身者の若者からの賃貸ニーズが非常に高く、希望する家賃は低く抑えたいという傾向が見て取れます。

その反面家賃相場は高い傾向にあり、豊島区に転入する人口が多い反面、転出する人口も多く、人の流動性が非常に高いのが特徴です。

家賃が高い物件の方が利回りは多くとれそうですが転出率が上がってしまったり、管理費が高騰したりといったリスクがあるため注意が必要です。

家賃が安い物件の方が長期的に入居してくれる可能性は高まりますが、こちらは利回りが低くなってしまいます。

人の流動が激しい地域特性を踏まえ、入居者の需要と供給のバランスを見極めて、空室率を減らせる物件選びと不動産管理を行うことがポイントとなるエリアです。

東京都西部に位置する八王子市は、人口57万人を有する東京都で唯一の中核都市です。

東京都の都市部では最も広い面積を誇り、駅周辺には商業施設が発展しており、郊外には住宅地が立ち並ぶ、バランスのとれた住みやすい街として人気があります。

大学や学校も多く、全国的にも有名な学園都市としての側面や、ベッドタウンとしての側面もあります。

賃貸需要は単身者からファミリー層まで幅広く、都心部とは違い東京都にありながら地方都市にも似た傾向を持っているのが特徴です。

都内でありながら家賃が安く、幅広い層からの賃貸需要がある八王子市においては、家賃の安さを求めて八王子市への転居を希望している層も多いと考えられます。

従って、賃貸物件への投資と利回りをシビアに計算しないと利益を出すことが難しいため、どのような入居者をターゲットにするのかをまずは絞り込むことがポイントです。

ターゲット層を絞ることにより、類似した物件の比較検討が容易になり、利ザヤをきちんと取ることができる物件を見つけやすいでしょう。

川崎市は、神奈川県北東部に位置する、東京都と横浜市に挟まれたエリアです。

東部の臨海工業地帯である川崎区から、北西に向かって細長い地形が特徴です。横浜市や東京都心へのアクセスも良好で、ベッドタウンとしての需要が高く、また川崎市自体も開発が進んで利便性の高い住みやすい街として人気が高まりつつあります。

臨海部の一部に関して治安が不安な方もいらっしゃるでしょうが、実は犯罪発生率は低く、イメージが先行している部分があります。

さらに、北西部に関しては緑が豊かで、閑静な住宅街が広がっているため、住みよい街と言えるでしょう。

賃貸ニーズは定住を希望する世帯数が多く、また核家族化が進んでいるため、ファミリー層向けの物件に対しての需要が高い傾向にあります。

しかし賃貸ニーズに対して供給できる物件が圧倒的に足りておらず、ファミリー層をターゲットにした賃貸経営するための収益物件の購入では、良い物件の確保に苦戦が予想されます。

ワンルーム/1K/1DKや1LDK/2K/2DK等の若年単身者・カップル向けの物件が需要と供給のバランスが良いため、川崎市の東西の地域特性と賃貸ニーズを踏まえて物件を探せば、活路を見いだしやすいと考えらます。

神奈川県横浜市は、18の区から構成される神奈川県を代表する都市です。市内の総人口は370万人を超え、日本の市町村では最大の人数を誇ります。

都市部は多くの企業や商業施設が集積しており、観光スポットやレジャースポットも充実しています。都市部だけでなく郊外まで道路交通網も鉄道路線も充実しているため、利便性の高い人気の街となっています。

その広大な面積からエリアによって賃貸ニーズや地域特性が異なり、豊富な選択肢と物件価格の中から物件を選ぶことができるため、賃貸経営にもおすすめの都市です。

賃貸経営のポイントとしては、エリアによる賃貸ニーズと家賃相場に大きな開きがあるため、横浜市を一括りに考えずに、エリア特性を踏まえて細かくリサーチをしてくことです。

高所得者向け物件を狙うのか、低所得者向け物件を狙うのか、また単身者を狙うのかファミリー層を狙うのかにより、大きく傾向が異なります。まずはニーズに合わせて経営スタンスを決めることが重要です。

広大な都市であるためリサーチは容易ではありませんが、手間をかけて積み重ねた情報が多いほど有利に経営することができるため、根気よく横浜市駅周辺中心にリサーチを重ねることが攻略のポイントです。

埼玉県八潮市は、埼玉県の南東部にある人口約9万人の小さな市です。

かつては鉄道空白地帯だったエリアですが、つくばエクスプレスが開通して以来住宅都市化が進み、利便性が向上して住みやすい街として人気が高まってきています。

東京都の葛飾区と足立区に隣接しており都心へのアクセスも良好で、かつ家賃相場も安価であるため、穴場的なエリアとして転入希望者が多いエリアでもあります。

特にファミリー向けの物件へのニーズが高く、これらの物件の家賃も都内に比べると大幅に安価であるのが大きな特徴です。

都内へのアクセスを重視した入居希望者が多いため、駅周辺と郊外では家賃に大きな開きがあるのが特徴のエリアです。

資金はかさみますが駅周辺で高い家賃を狙うのか、それとも郊外で低資金の物件を狙うのかをはっきり分けて上で経営方針を考えてください。

千葉県八千代市は、千葉県北西部にある約19万人の人口を有する市です。

東京近郊にあるエリアの中でも、船橋市や千葉市などの賑やかな都市に比べて静かな環境と家賃の安さ、中レベルの利便性を誇り住みやすいエリアです。

駅近郊に住めば東京都内や千葉市へのアクセスも良好で、静かな環境で暮らしつつ要所で都市部へ出かけたいというニーズの方には人気のエリアとなっています。

賃貸ニーズはファミリー層向けの2LDK/3K/3DKが多く、またこれらの物件も豊富にあるエリアです。

やや供給過多な傾向があるため、空室リスクを抑えつつ、十分な入居需要が見込めるエリアを選定するのが賃貸経営のポイントとなります。

また、開発が進んでいるエリアでもあるため、状況の変化に敏感に対応できるように、こまめに情報を集めることが重要です。

東京を中心とした首都圏で生活するためには、車よりも電車を利用して通勤や通学を行うのが一般的です。

そのため、賃貸物件選びを行う入居者も、徒歩で移動する距離を短縮するため、利便性の高い路線や駅からの距離を意識して物件選びを行うことが多い傾向にあります。

人気路線を意識して賃貸経営を行えば、空室リスクを抑え、比較的高額の家賃を安定的に得ることができるためおすすめです。

この章では、賃貸経営上おすすめの路線とその理由について解説します。

山手線は、東京都心部を環状に走る、日本を代表する路線です。

オフィス街や繁華街など都心部へのアクセスの良さを希望する入居希望者は非常に多く、山手線沿線の駅周辺の賃貸物件は常に高い需要を誇ります。

山手線への路線の中でも、都心へのアクセスが良い駅ほど家賃や需要も高い傾向にあります。

また、都心から少し離れた駅でも、住みやすさや治安の良さなどで人気と需要が高い駅もあるため、こちらを狙って賃貸物件を探してみるのも手です。

山手線は競合となる賃貸経営者も多いのですが、山手線沿線に特化した不動産会社や管理会社もあるほどで、その需要の高さから見逃せない路線です。

東急東横線は、渋谷と横浜を東西に結ぶ路線です。

全長が25km程度と比較的短い路線ながら利用者数が非常に多く、東急東横線の1日の利用者数は114万人以上で、JR九州とJR四国の全路線を合算した利用者数を大きく上回るほどです。

沿線上に大学が多いのと、東京と横浜の都市間利用者が多いのが特徴で、通学で駅周辺の物件を希望する学生と、横浜近郊から東京へ通勤している社会人の賃貸需要が見込めます。

エリアによってどの入居者層をターゲットにするかを意識した賃貸経営をすれば、高い入居率が期待できる路線です。

東京メトロ日比谷線は、東京都北東部に位置する足立区の北千住駅から、目黒区の中目黒駅を結ぶ、都心を縦断する地下鉄路線です。

非常に高頻度で運行される需要が高い路線で、都心への交通アクセスに優れた駅周辺の賃貸需要も高く、高い入居率が期待できます。

基本的に路線沿線は家賃が高額な傾向にあり、高級物件に対する需要も多く見込めます。

始点である北千住駅から都心へアクセスしたいニーズも高いため、都心から外れたエリアの駅周辺にも多く需要が見込めます。

東海道線とは、東海道本線のうち、熱海以東の路線系統のひとつです。新宿駅を起点として、熱海駅を終点としています。

通勤をはじめとした都市間移動に利用している人は多く、ラッシュの時間帯には高頻度でダイヤが組まれています。

遠距離の都市間移動を行う方が多いため、駅周辺の賃貸物件に対するニーズは高く、利便性を意識した不動産事業を行えば、高い入居率が期待できます。

京浜東北線は、埼玉県さいたま市大宮区の大宮駅から東京駅を経て、神奈川県横浜市西区にある横浜駅までを走る路線です。

東京に隣接した都市と都心を結ぶ長い路線であり、通勤・通学に利用している人が多いのが特徴です。

横浜や大宮等のベッドタウンから都心に通う人を対象とした賃貸ニーズが見込め、これらのエリアの駅周辺の物件では高い入居率が見込めるはずです。

日暮里・舎人ライナーは、かつて鉄道空白地帯であった足立区北部と荒川区日暮里を結ぶ、2008年に開通した南北に走る短い路線です。

開通以来利用者数は急激に増え続け、それに伴い沿線各駅周辺の開発が進み、利便性の向上に伴い賃貸需要も増加している傾向にあります。

大手ハウスメーカーの賃貸物件も増えてきて、かつての不便なイメージは払しょくされ、住みやすいエリアとして人気を集めつつあります。

東京都内では比較的新しく賃貸需要が増してきたエリアであるため、新規参入しやすくこれから賃貸経営物件を検討するにはおすすめのエリアです。

中央線は、東京駅から名古屋駅までを結ぶ日本で最も長い路線のことで、正式名称を中央本線と呼びます。

一般的には、東京駅から八王子市の高尾駅までの東京近郊を走る路線が中央線と呼ばれています。

東京エリアにおいて、都心から郊外までを網羅して東西に一直線に走る中央線は、老若男女多くの人々が利用する東京都の主要路線のひとつです。

一般的に都心から離れて西に行けば行くほど家賃相場は下がるという傾向があり、都心へのアクセス需要だけでなく大学への通学や近隣の市街地への移動など、さまざまな賃貸物件に対するニーズがあります。

各駅の地域特性や家賃相場を踏まえた、多様な賃貸経営を行うことができる路線です。

東京及び首都圏はマーケットが広く、人が集まり賃貸ニーズも高いためおすすめのエリアも数多く存在しています。

大家として賃貸経営を行うにおいて、選択肢は多いほど有利で、ターゲット層にも合わせやすくなります。

日々状況がアクティブに変化する地域であり、マーケットが広く調査が大変であるという側面はありますが、手間を惜しまず行動すれば好条件の立地や契約に巡り合えるチャンスも多くなります。

賃貸経営で大きく飛躍したい方は、東京及び首都圏をステージにして活躍してみませんか？