不動産活用におけるレバレッジ効果とは？メリットとデメリットをわかりやすく解説

1.レバレッジ効果とは

レバレッジ効果とはどういうものなのでしょうか？
分かりやすくいうと「借入金を使ってより大きな物件に投資をすることで高い収益を得る仕組みのこと」です。借入金も併用することが一般的となる不動産投資では、レバレッジ効果は一つのメリットとされています。

ではそれがなぜメリットなのか？という疑問も出てくることでしょう。レバレッジ効果を理解するには、「同じ利回りの物件に対して自己資金100％で投資をした場合と借入金を併用した場合での違いを比較すること」がコツになります。 その際、まず「NOI利回りが5％の不動産投資」というものを考えます。NOI(エヌオーアイ)利回りとは「家賃収入から固定資産税等の費用(借入金の返済額を除く)を差し引いた実質利回りのこと」です。

以下、例話を使って分かりやすくご説明したいと思います。

例１：「3,000万円の自己資金で、物件価格が3,000万円でNOI利回りが5％の物件に投資」
例えば、あなたのお手元に3,000万円の自己資金があったと想定します。
その3,000万円の自己資金で、物件価格が3,000万円でNOI利回りが5％の物件に投資をしました。3,000万円の自己資金で3,000万円の物件に投資をしたわけですから、自己資金100％による投資ということになります。そしてNOI利回りが5％であることから、この物件に投資をすると年間収益は150万円(＝3,000万円×5％)となります。
つまり、この投資では自己資金3,000万円を使って年間150万円を稼ぐことが想定できるということです。

例2：「3,000万円の自己資金で、物件価格が1億円でNOI利回りが5％の物件に投資」
それでは、次に、同じ3,000万円の自己資金で物件価格が1億円でNOI利回りが5％の物件に投資をしたケースを考えてみます。同じく5％の利回りの物件に投資をするというのところが比較する上でミソになります。

1億円の物件に投資をするには3,000万円の自己資金だけでは足りませんね。ですから7,000万円の借入金も組むことにします。例えば、7,000万円を2％の金利で35年間のローンで組んだとすれば、毎年の返済額は利息も含めて280万円程度です。そして、物件価格が1億円でNOI利回りが5％の物件に投資をしたと想定すると、借入金の返済を除く年間収益は500万円(＝1億円×5％)となりますから、さらにその年間500万円の収益から年間の返済額である280万円を差し引くと、手残りは220万円となります。
つまり、この投資では上記と同じ自己資金3,000万円を使って年間220万円を稼げることが想定できることになります。

例１と例２を検証してみましょう！
この２つの例では、前者の3,000万円の自己資金で物件価格が3,000万円でNOI利回りが5％の物件に投資をすると、年間150万円しか稼げない想定でした。
しかし一方で、同じ自己資金に7,000万円の借入金を足して、物件価格1億円でNOI利回りが5％の物件に投資をしたとすると、年間220万円を稼げる想定になったわけです。
つまり、借入金を使って大きな物件に投資をした方が大きな収益を得られるということであり、これがレバレッジ効果の意味になります。

レバレッジとは、「てこ」を意味する言葉です。少ない力(自己資金)をてこの原理(借入金)によって大きな力(収益)を得るのと似ていることから、レバレッジ効果と呼ばれています。
ここでご理解頂きたいことは、レバレッジ効果は、決してまやかしの怪しい話ではなく、実際に起こり得る理論的な話だということです。

2.レバレッジ効果のメリット

ただし、レバレッジ効果が生じるには、前提条件があります。
それは、物件の利回りと金利との間にある程度の差の存在が必要であるという点です。
利回りと金利の差のことを「イールドギャップ」と呼びます。
例えば、高利回りの物件に低金利でお金を借りて投資をすればイールドギャップが大きくなります。イールドギャップが大きければ、レバレッジ効果を得やすくなります。

ここでは、レバレッジ効果のメリットについてお伝えします。
レバレッジ効果のメリットは「自己資金に対して収益力を上げられるという点」です。
先程の例では、同じ額の自己資金でも、借入金を使った方がより多くの収益が得られる想定になりました。

世の中には、株式投資やFX等の様々な投資案件があるわけですが、それらの中でも、一般的に借入金を使って投資ができるのは不動産投資だけと言えます。もちろん借金をして株や債券に投資しようとする人もいないかと言えば嘘かもしれませんが、そういう方は特殊な方かとも思いますので一般的という意味では不動産だけといえるでしょう。

借入金を併用して投資をできる不動産投資においては、レバレッジ効果は他の投資では得にくいと言われる代表的なメリットなわけです。

3.レバレッジ効果のデメリット

ではレバレッジ効果にデメリットはないのか？といえばあります。逆レバレッジが発生するリスクがあるという点です。 逆レバレッジとは「借入金を併用することで逆に儲からなくなる」という現象です。

先程、レバレッジ効果が生じるには、ある程度のイールドギャップが必要と述べました。
極端な例を挙げると、例えば「物件の利回りよりも金利の方が高い場合」にはレバレッジ効果は発生しないのです。逆レバレッジの状態では、借入金返済後の手残りがマイナスになってしまうこともあり、保有すればするほど損をしてしまうこともあるわけです。

アパート・マンション経営を例にとると、逆レバレッジは、例えば空室が発生して利回りが下がったり、金利が上昇したりすることで生じる可能性があります。
そういう意味では、昨今では、物件価格の高騰から利回り自体が低下しており、イールドギャップが確保しにくく逆レバレッジも発生しやすい状況といえます。

4.何倍になるかの目安は負債と利回りで異なる

レバレッジ効果は、負債と自己資金の割合や、物件との利回り、金利等の諸条件によって決まるため、一概に目安を示すことはできませんが「イールドギャップとしては3％以上の差があることが望ましい」とされます。例えば、金利が2％だとしたら5％以上の利回りの物件に投資をしないとレバレッジ効果は得にくいという話しです。

収益が何倍かなるかもイールドギャップによります。例えば、イールドギャップが3％程度なら収益は約1.2～1.3倍程度、4％程度なら1.5～1.6倍程度になると推定されます。

なお、レバレッジ効果はイールドギャップが大きいほど得やすくなりますが、利回りが高い物件は投資リスクも高いため、イールドギャップを追及し過ぎないことも必要です。

投資リスクとレバレッジ効果のバランスも考慮しながら、適正利回りの物件に投資することが望ましいといえます。

まとめ

以上、レバレッジ効果について解説してきました。
レバレッジ効果とは、負債を併用した投資をした方が全額自己資金で投資をするよりも収益が上がる仕組みのことです。つまり、レバレッジ効果のメリットは、全額自己資金で投資をするよりも収益が大きくなるという点になります。

一方で、デメリットは、逆レバレッジが発生するリスクもあるという点です。
そしてレバレッジ効果を享受するには、十分なイールドギャップを確保しておくことが望ましいといえます。

金融機関や不動産会社の担当者からこうした説明があっても、特に不動産投資初心者の方なら尚更「うまく乗せられているのでは？」と不安になる方もいると思います。
しかし、こうした仕組みの話しを事前に知っておけば、業者等からの提案のなかにそうした話が出てきても、話のポイントがどこか？といった理解が進みやすいでしょう。これから不動産投資の検討を行うにあたり、参考にして頂けたなら幸いです。