そもそも「サラリーマン大家」って？一般的な大家さんとは何が違うの？

「サラリーマン大家」という言葉を最近よく聞きます。
大家、という言葉から賃貸アパートを貸して収益を得ている方を想定します。

サラリーマン大家とは、「サラリーマンと大家さんを兼業している方」の通称です。
本業で給料を得ながら、賃貸アパートを経営して不動産所得を得ているダブルインカムが特徴です。

では、サラリーマン大家は、いわゆる一般的な地主さんと比べ、どのような特徴があるのでしょうか。この記事を執筆するにあたり、何名かのサラリーマン大家さんに取材をしてみました。

土地を持っていないけど...賃貸経営はできるんです！

賃貸アパート経営への鋭い嗅覚が大切です！

先祖代々の土地で賃貸経営をしている方も、毎月の家賃額からアパートローンの返済額を引いても「黒字」となり、しっかり収益を残している方もたくさんいます。
ただ、サラリーマン大家は、収益を得ている方の割合が比較的多いように思います。
なぜでしょうか。

ひとつの見解になりますが、サラリーマン大家は、「土地ありき」ではありません。

先代から土地を相続した方は、土地にかかる固定資産税の軽減税率を動機としてアパート経営をされる方も多くいらっしゃいます。
固定資産税の軽減税率とは、所有地に上物（アパートなどの建築物）を建てることによって、以下の計算式にて固定資産税が減額されます。

一方のサラリーマン大家は、アパート経営のために土地を購入する場合が多く、固定資産税は必要経費として認識しています。
ここがまず、大きな違いです。

サラリーマン大家の最大の特徴とは？

土地を選んで始められる！賃貸経営の「土地にこだわらない強さ」

もともとの所有地を活用する「土地活用」と、サラリーマン大家のように「不動産所得」を最大の目的とした賃貸経営は、他にも大きな違いがあります。
取材したサラリーマン大家は、同じく大家業を行う友人の話として、以下のエピソードを教えてくれました。

その友人は、父親から相続の土地が地方にあったものの、自身が本業の継続を希望していたことで、サラリーマン大家として活動することにしました。
相続の土地は今後、空き家率の上昇などリスクが強いため、地方の土地を売却し、得たお金で東京都心の土地を購入、そのうえで賃貸アパートを建築したということです。
「この土地で賃貸経営をすると利回りはどうだろうか」ではなく、「利回りの高い土地はどこだろうか」という動きが可能となります。

サラリーマン大家のリスクはどんなものがあるの？

収益の生まれる土地を見定める「慧眼」が求められます！

それでは、サラリーマン大家をするために、障壁になるものはあるのでしょうか。
それは、上物を建築する際の「アパートローン」です。

通常アパートローンを貸付する金融機関は、その地主の方の返済が滞ったときの対処として、「担保」を指定します。
その担保は今回建築をする土地だったり、また別の所有地だったりと様々ですが、担保設定をすることでお金が借りやすくなります。また、担保が複数ある場合は、借り入れる時の金利も低めに設定されやすい、という利点があります。

一方でサラリーマン大家は、不動産事業をする場合の土地購入費も合わせて借入することが多く、金融機関に「断られる確率」も高いです。既に所有地を持っている方に比べ、綿密な家賃収益の予測や不動産事業の展望が不可欠です。
比較すると金利も平均1～2％が高い傾向があるようです。
借入する額は数千万円から億を超えるケースも多く、1％の違いは大きなものといえます。

サラリーマン大家は、それをすべて包括しても魅力的と判断できる事業プランと、収益の生まれる土地を見定める「慧眼」が求められます。
先ほどの友人のように、今後の見通しを暗いと判断すると、その土地を売却して他の土地で収益確保に賭けるような思い切りの良さも必要です。
株式投資や会社経営に通じるものがありますね。

この記事のまとめ

今回は賃貸アパート経営の新鋭、サラリーマン大家について特集しました。

これから行政主導で空き家の建つ土地の売却する流れが強くなり、最新の税制改正大綱でも「実家のあった土地を売却する場合に3,000万円の特例」が含まれることになりました。
売却の活発化により、不動産所得を最大の目的としたサラリーマン大家は増えていくものと思われます。
賃貸経営に、新たな風を吹き込んでいきそうですね。