【イエカレ】譲渡額の決定に影響を与える価格相場｜土地・住宅の不動産売却の相場査定方法

不動産売却の鍵になるのは「相場」

不動産売却をする際、最も根拠となるデータは「相場」と言っても過言ではありません。
相場とは、売却をする不動産について「概ねこれくらいの額で売却できる」といった客観的なデータのことを言います。

不動産の相場は、「土地」の相場と「住宅」の相場に分かれます。

土地の相場について

意外に思われる方も多いと思いますが、実は、土地相場額の基準は、国や都道府県が算定しています。
・国が算出する土地の基準を「公示価格」
・都道府県の基準を「基準値標準価格」
といいます。

最も参考になるのは、毎年1月1日時点で、土地評価額を発表する公示価格で、専門家である2人以上の不動産鑑定士による鑑定評価に基づき公表がされる「更地」の価格です。
7月1日時点で鑑定される基準値標準価格は、その公示価格の補完的役割があります。

毎年3月下旬になると、全国の土地の価格で「日本で一番土地が高いのはここだ！」と銀座四丁目の交差点がテレビで映し出されるのをご覧になると思います。
あれは公示価格の発表なのですね。
一般の人は、これらの公的評価をもとに土地価格を算定しています。

住宅の評価について

住宅などの不動産の評価は、同様に不動産鑑定士が鑑定票の作成を担います。
住宅のように収益性をあまり持たない物件は、近隣の取引事例から算出されるのが一般的になっています。

不動産売買は都度「鑑定士への依頼」が必要？

正確な土地および住宅の評価についてお伝えしましたが、不動産売買ではすべて鑑定評価が必要なのでしょうか？という疑問を持つ方も多いでしょう。 例えば「近い将来売却を考えている」という場合、状況が変わる可能性があるのです。

また、実は、鑑定士への評価は「任意」です。
正確な相場を確認するために鑑定評価は欠かせないのですが、極端な話、鑑定評価1億円の物件を、売主と買主が3億円で合意をした場合、売買契約は成立します。

「相場を調べたいんだけど、鑑定評価までは不要」という場合、どこに調査を依頼すると良いのでしょうか？

不動産会社に依頼する

不動産売却を扱う不動産会社では、大抵の場合「査定」が可能です。
自社に査定機能がある場合やグループ会社、専門家との間にネットワークを有している場合など様々ですが、一般の人では知り得ない情報を持っていたりします。
そのため、まだ確実性の低い売却検討の場合は、まず不動産会社に依頼してみると良いでしょう。

一括見積サイトを利用する

インターネット隆盛の今日、不動産会社への見積依頼よりも手軽な方法があります。
少々手前味噌ではありますが、それは「ネット一括見積サイト」の利用です。

まずは不動産一括サイトで、だいたいの査定額を把握することをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼するメリット

一般的に、不動産の売却査定は「複数の査定を取った方が良い」と言われます。
それはなぜか？その大きな理由は、ひとつの物件でも査定により大きな差が出るからです。
一説には、家の査定価格は査定により「上下10％の差がある」と言われています。

記事の冒頭でお伝えしたように、土地の査定は国が主導する鑑定評価がありますが、家屋は近隣の取引事例が中心になります。 査定元によって額に差が出ることは止むを得ないのです。

その一方で、これも先ほど記載しましたが、不動産売買は売主と買主の「合意」によって決まる側面も多分にあります。
低く抑えられた査定額しか得られなければ、間接的に損をするのは売主、ということになってしまいます。

「一括査定をすると、たくさんの営業電話が掛かってくる」と心配される方も多くいます。
会社のスタンスによって電話を掛けてくる会社は当然あります。しかし、それは書面では知り得ない情報を知り得るチャンスでもあります。 有効的に活用して頂ければと思います。

不動産査定で大事な「リアルタイム」の価格

インターネットの一括査定には、まだ多くの抵抗を感じる方もいるのは確かです。
「3年前に鑑定評価書を発行して貰った。（売却希望物件の）近くは新しい開発もされていないので、査定額は変わっていないはずだ」
というお客様もいました。もちろん短いスパンで鑑定評価を繰り返し依頼するのは費用が掛かりますから無駄ではあるでしょう。

しかし、インターネットの一括査定サイトは、不動産会社と連携をしている独立した会社が運営をしているため、無料査定が得られる上、とても正確な査定額を入手することができます。

不動産鑑定で大事なのは、評価書が厚いことよりも、その査定額が「リアルタイム」であることが重要なのです。 住宅は「近隣取引をもとに」査定するのが基本ですから、なおの事、一層その要素は貴重になります。 まずは気軽に一括サイトを利用した上で査定をして、本格的な売却案件になれば、費用を掛けて物件を見て貰う方法がお勧めです。

この記事のまとめ

家の相場は、不動産売却において「売買価格」ともなる重要なデータです。
自己の物件のみならず、合意に至った相場額は「取引事例」として近隣の売買にも影響します。
その一方で短期間のあいだに刻々と変わるリアルタイム性の高いデータでもあります。
インターネットの一括査定サイトを上手く利用して、円滑な不動産売却へと繋げてみてください。