不動産売却-土地の価格は、こうして決まる!5つの決め方

一体、土地の価格ってどうやって決まっているか考えたことはありますか?
実は、様々な機関が独自の調査方法で決めています。
もちろん、ただ好き勝手にやっているわけではなく、それぞれの値段に意味を持たせた上で決定がされています。

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土地価格の決定方法その1~路線価

相続税において、土地の価格を決める場合の基準となる土地評価額です。
ここでは、相続税を前提としてお話します。
相続税路線価は、相続税・贈与税における土地の評価額を決めるための価格です。

目安としては、公示価格(後述)の8割程度とされています。
この値段を決める際に調査を行いますが、相続税法の規定にのっとって行い、最終的に国税庁(国税局)が価格を決定します。
路線価の基本的な考え方は、「同じ路線に対して同じ価格を決める」ということです。
つまり、ある路線に面する宅地の価格(単価)はすべて同じ、というとらえ方をし、そこに個々の敷地の形状などに応じた補正を行い、表額を決定するのです。

なお、同じ路線であっても、大都市の場合は、上り車線と下り車線側で価格が異なるということもあり得ます。 注意しましょう。

なお、路線価を用いた土地の評価方法の具体例は、次の通りです。

路線価

土地価格の決定方法その2~公示地価

地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎回1回公示する標準地の価格です。
公示対象となるのは、原則として都市計画法による都市計画区域内とされています。
また、都市計画区域外でも、土地取引が相当程度見込まれるものとして省令で定められた区域が対象に加わるので、覚えておきましょう。

公示地価の目的は、次の3つとされています。

・公共事業用土地の取得価格算定の基準とされる。
・一般の土地取引価格に対する指標となる。
・適正な地価の形成に寄与する。

これらの目的を達成するため、個々の土地が持つ本来の価値を評価するのが最終的な目的となっています。
具体的には、2人以上の不動産鑑定士が、標準地について、別々に鑑定評価を行い、その結果を調整した上で価格を決定するプロセスを踏みます。
これにより、標準値の単位面積当たりの更地価格が求められる、という仕組みです。
なお、公示される際は、標準地が次の6つに分類されます。

・住宅地
・商業地
・宅地見込地
・準工業地
・工業地
・調整区域内宅地

発表のタイミングですが、1月1日時点の価格が、3月中旬ころに発表されます。

土地価格の決定方法その3~基準地価

国土利用計画法施行令に基づき、都道府県が毎年調査して発表する価格です
価格の性質、目的、評価方法は公示地価とほぼ同様です。
しかし、公示地価が都市計画区域内を主に対象としているのに対し、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地でない林地なども対象となっています。

そのため、データが大きく違ってくることも注意しないといけません。
また、公示地価を算定する際、評価に当たる不動産鑑定士は標準地1つにつき2人以上になっているのに対し、基準地価の場合は1人以上となっています。
発表のタイミングですが、7月1日時点の価格が、9月20日ころに発表されます。

土地価格の決定方法その4~路線価

相続税において、土地の価格を決める場合の基準となる土地評価額です。
ここでは、相続税を前提としてお話します。

相続税路線価は、相続税・贈与税における土地の評価額を決めるための価格です。
目安としては、公示価格の8割程度とされています。
この値段を決める際に調査を行いますが、相続税法の規定にのっとって行い、最終的に国税庁(国税局)が価格を決定します。
路線価の基本的な考え方は、「同じ路線に対して同じ価格を決める」ということです。

つまり、ある路線に面する宅地の価格(単価)はすべて同じ、というとらえ方をし、そこに個々の敷地の形状などに応じた補正を行い、評価額を決定するのです。
なお、同じ路線であっても、大都市の場合は、上り車線と下り車線側で価格が異なるということもあり得ます。
注意しましょう。

土地の価格その5~固定資産税評価額

固定資産税を算定するときの基礎となる土地の価格です。 総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、市町村長が土地の価格を決定します。 それを受け、課税標準額を算定します。

一般的には、公示地価の7割程度とされています。
3年に一度、その年の1月1日時点の価格を、3月下旬に発表します。 なお、固定資産税評価額を算定するにあたっては、次の二種類があります。

・路線価方式:路線価が定められている地域について使う。
・倍率方式:路線価が定められていない地域について使う。
 その土地の固定資産評価額の一定の倍率をかける。

実際に、自分が買おうとしている土地がどう評価されるかを知りたい場合は、国税局や税務署、国税庁のホームページ(「路線価図等閲覧コーナー」)にて確認できます。

この記事のまとめ

実際の土地の値段はどうやって決まるのでしょうか? 一言で言えば、「取引の状況次第」です。つまり、実勢価格がものをいうのです。 公的な機関が調査する価格と実勢価格には開きがある場合も多いので、取引をする場合には、どれだけ乖離があるか?をしっかり確認しなければなりません。

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