不動産売却-高く売るためのマンション査定!その注意点


マンションを査定する際のポイントは何?査定額と売り出し価格の関係は?
査定額や売り出し価格以外にどのような情報を聞いておくべき?
賢く査定をしてもらい、少しでも高く売るために、後悔しないオーナーのための知恵をご紹介します。

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人口減少により不動産価格は下がる一方...という話を耳にします。でも本当でしょうか?

上り続けるマンション価格をどう見るか

人口減少により不動産価格は下がる一方、という話をよく耳にします。

しかしながら、実際のところは不動産価格は下がっておらず、特にマンションは2013年(平成25年)以降、価格上昇を続けています(グラフ1)。

これは既存の中古マンションの価値が上昇しているという意味ではありません。
富裕層や外国人向けの高級マンションブームがマンション価格上昇の大きな要因になっており、取引されるマンションの平均価格が上がり続けているという見方をするのが適切であるように思われます。

しかし、既存の中古マンションも含め、値下げ合戦は終わり、
「よい物件であれば少々高くても売れる」
という質の勝負ができる状況に入っていると考えるべきです。

2014年(平成26年)から査定の基準が変わった

2014年(平成26年)から国土交通省の指針を受け、公益財団法人不動産流通推進センターによる不動産価格査定の基準変更が行われました(グラフ2)。

新基準では、リフォームを行うことによる物件の質的向上を査定額に反映させるもので、
「キレイだが築年数が経っているので不当に安い」
という状況が改善されています。

既存の中古マンションはこの査定の基準変更の影響を大きく受けるため、2013年(平成25年)時点よりも現に査定額が高くなるということも起こっています。

もっとも、全ての査定業者が一律にこの基準で査定を行うということではなく、ほとんどの業者が独自の査定基準による査定を行っています。
そのため、査定額は業者によって10%前後の開きが出てくるのが通常です。

査定額が一番高い業者に依頼すればよい?


複数の業者による査定額が出揃った場合、一番高い査定を出した業者に依頼すればよいのかというと、必ずしもそうとは限りません。
「他の業者ではなくウチでお願いします!」という交渉手段として高い査定額が提示されることもよくあるのです。

ご注意ください。マンション査定の時点からオーナーと業者の交渉は始まっていると言えます。

複数の業者から査定を受けることは、相場を知るためだと割り切るのがよいでしょう。
査定額とは別に「売り出し価格」が設定されるため、査定額は実際の売り出し価格の基準にはなりますが、それ以上の意味はありません。

しかし、不動産の売り出し価格に定価はないので、買い手が付かなければ値下げが必要になってくる場合があります。 最終的には業者の販売能力がモノをいうという場合も少なくありません。

ここで勘の良い方は事前査定の重要性お気付きになったと思いますが、売主自身が相場を掴んでいないまま流されてしまうと、結果として「買い叩かれた」となることだって有り得るのです。

査定額の他に聞いておくべきこと


査定額は売り出し価格の基準のため、売り出し価格がいくらになるかは是非とも聞いておきたいところです
査定は高くても内装が悪いなど理由を付けられて売り出し価格が大幅に下がってしまうこともあるため、「実際の売り出し価格」こそ本来聞いておくべきです。

また、値下げが行われたと仮定して「最低いくらなら絶対に買い手が付くか」を聞いておくのもよいでしょう。
「マンションの売却価格として少なくともいくらになるのか?」は予算計画を考える上で非常に重要です。

また、規定の手数料の他に「広告料」などの名目で費用を請求する業者もあります。
こちらから追加で何かを頼まない限り、仲介手数料に含まれるのが通常ですので、別途費用請求の有無を確認し、費用の発生・請求がある(かも知れない)と回答した業者はその時点で切るべきです。

インターネットの一括査定は有効?


査定自体が売り出し価格決定の基準でしかないため、インターネットの一括査定も参考にするのであれば有効です。
複数の業者に査定させることは必ず行うべきですので、その手間を大幅に軽減するという意味では十分効果があります。

もっとも、インターネットの一括査定では地域密着型の小規模不動産業者からの査定が得られないことも多いため、地域密着型の小規模不動産事業者には別途あたる必要がでてきます。

マンションを場所やエリアを絞って探している人に対しては、地域密着型の小規模不動産業者の方が強みを発揮することもよくありますので、 全国ないし広域展開している不動産業者だけではなく、地域密着型の小規模不動産業者からも査定額を取り寄せましょう。

ここで参考コラムを3つご紹介します。

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この記事のまとめ

マンションの価格は上昇傾向で、質の高いマンションであれば高い価格でも売れる時代になっています。

マンションの査定基準も、2014年(平成26年)から変わっていますので、査定は複数の業者に出すこと、査定額は相場を知るという程度で考えることが大切です。

オーナーの希望は高い査定額そのものではなく、高い価格で売却できることにあるはずです。
不動産業者は査定の時点から交渉を仕掛けてきている、ということを十分に意識して臨むことがマンション査定における最も重要な心構えであると言えます。

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