不動産価格の相場を知る

【イエカレ】不動産鑑定で適正な評価額を知る｜精度の高い不動産鑑定を選ぶ方法

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更新日2023年4月28日

このコラムのポイント不動産の査定方法は1つではありませんが、精度の高い評価が欲しい場合は、国家資格者である「不動産鑑定士」による「不動産鑑定」が必要です。
では、より良い不動産鑑定士を選ぶためには、何に気をつければよいのでしょうか？

より精度の高い査定結果を求める場合はどうしたらいいのでしょうか？

「不動産鑑定」は不動産業者の出す査定と違うの？

不動産業者の算出する「不動産査定」は、物件を売り出す際の価格を決定づける1つの目安としてとても参考になります。不動産業者ごとに価格が若干違ってくるとはいえ、2～3社に出してもらうと、そこまでかけ離れた結果にはならないのが普通です。

ただ、不動産業者に依頼した場合、ほとんどの業者が無料で査定してくれるかわりに、不動産鑑定士ほど精密な調査は行っていません。もっぱら近隣の類似した条件の不動産と比較したり、物件の登記簿上の情報や外観などから価格を算出しています。

そこで、より精度の高い査定結果を求める場合は、不動産鑑定士に依頼して算出してもらうことになります。不動産鑑定士による鑑定が必要となるのは、たとえば遺産分割協議で前提となる遺産価額の算定をするような場合です。また、不動産に関する訴訟で利害関係が対立する両当事者が裁判所に証拠として価格を提示するような場合もあります。このようなケースでは、1円単位まで細かく計算しなければならず、また価格の根拠が明確でなければならないので、費用をかけても精密な鑑定をする必要があるのです。

不動産鑑定士の調査の仕方ってどんなもの？

「不動産鑑定」を依頼した場合、どのように調査するの？

上記のように、不動産鑑定士の鑑定は不動産業者の査定より緻密な形で行われます。調査対象不動産に関する書類（登記事項証明書や図面関係）に目を通すのは基本です。さらに、実際に現地に足を運んで状況を確認するほか、不動産に関連する役所の部署や法務局における調査も行います。

価格を形成する要因としては、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因などがあります。

自然的要因：地盤や土壌の質、汚染の有無、気象の状態などがあります。
社会的要因：人口の状態、都市形成や公共施設の整備、社会福祉、不動産の取引及び使用収益の慣行、生活様式の状態などがあります。
経済的要因：その不動産に限らずもっと広い視点から見ることが必要で、物価、雇用、金融などトータルな視点を見ていきます。
行政的要因：土地の利用に関する計画、規制の状態や不動産に関する税制などがあります。

これら以外にも、宅地、商業地域、工業地域と、それぞれの用途によって見るべきポイントがあり、多種多様な項目を細かく分析して最終的な価格の判断が行われています。

不動産鑑定士を見極めましょう！

良い不動産鑑定士はどうやって選んだらいいの？

不動産鑑定は、このように非常に手間がかかるため、最低ラインの報酬で少なくとも数十万円はかかります。決して安いものではないので、依頼先は慎重に選びたいものです。

不動産鑑定士に限らず、士業を選定する際の1つの大きな基準となるのが、「開業からの年数」です。年齢が高ければ開業年数が長いとは限らず、60代の人より30代の人の方が経験豊富ということもあります。要するに、依頼者にとってメリットになるのは、経験してきた業務の件数が多いということです。多くの案件をこなしていればいるほど、仕事の精度は高まっていきますし、専門家本人にも自信が出てくるものです。

最近はウェブサイトで年間の取扱い件数を明示している専門家もいますし、とりあえず相談料は無料というところもあります。面談で本人と話をしてみると、質問するうちに本人の知識レベルはおのずとわかってくるものです。つまり、事前にサイトから情報を得ることに加え、不動産鑑定士本人と会って実際に案件の相談をしてみるというプロセスは不可欠といえるのです。

もし相談の段階で契約を強要してくるような人がいれば、契約してはいけません。

この記事のまとめ

【情報を集めた上で専門家と面談するのが成功の秘訣！】

・不動産鑑定士の鑑定は不動産業者の査定よりも緻密である。
・不動産鑑定士の鑑定は、裁判などで正確な査定の情報が欲しい時に使われる。
・良い不動産鑑定士を選ぶコツは、事前に情報を集めた上で専門家本人と面談することである。

正確で緻密な不動産評価額を出してもらうには、不動産鑑定士を適正に選ぶことが大切です。
そのためには、専門家本人としっかり話をして、その知識や実務レベルを確認することが必要なのです。