原状回復の負担割合｜オーナーが入居者へ適切に請求するためのガイドライン徹底解説

退去精算の場面で「どこまで入居者に請求できるのか判断がつかない」と悩むオーナーは後を絶ちません。

実際、国土交通省のガイドラインは入居者保護の側面が強く、読み解き方を間違えるとオーナー側が一方的に費用を負担することになりかねないのが実情です。その結果、以下のような事態が頻発しています。

• 請求範囲を誤り、入居者と法的なトラブルになる
• 本来請求できる部分を見逃し、修繕費で赤字が出る
• 特約の記載が不十分で、クリーニング代さえ請求できない

本記事では、オーナーが不当な損をしないために理解すべき「入居者への請求範囲」「具体的な負担割合（計算方法）」「トラブル回避の実務プロセス」を体系的に整理しました。最終的には、リスク管理として「管理会社へ任せるべきタイミング」も提示します。正しい知識を武器に、安全な賃貸経営を行いましょう。

原状回復は「入居前の新品の状態に戻すこと」ではありません。

オーナーが入居者に請求できるのは、ガイドライン上で「通常の使用を超える損耗」と認められたものだけです。賃貸借契約において、通常使用による損耗や経年劣化は、すでに賃料に含まれていると考えられており、原則として賃貸人（オーナー）の負担となるからです。

つまり「その傷や汚れが、入居者の使い方の問題で発生したかどうか」が判断の軸になります。

▼請求できる例（入居者負担）

• 引越し作業等でついた壁や床のひっかき傷
• 日常の不適切な手入れによる設備の腐食
• タバコのヤニによるクロス変色・臭い
• ペットによる柱や床のキズ・臭い

▼請求できない例（オーナー負担）

• 家具設置による床のへこみ
• テレビや冷蔵庫裏の壁の電気焼け（黒ずみ）
• 壁紙の自然な日焼け
• 設備の寿命による故障

以下、オーナー視点で必須となる判断基準を解説します。

原状回復の考え方は、多くのオーナーが誤解しやすいポイントです。特に重要なのは以下の3点です。

❌ 誤解しがちな考え方
「退去時は、借りた時のきれいな状態に戻してもらうのが当たり前」
→ これは誤りです。時間の経過による劣化（自然損耗）の修繕費はオーナーが負担します。

✔ 入居者に請求できる3条件
入居者へ費用請求できるのは、次のいずれかに該当する場合に限られます。

• 故意・過失：わざと、あるいは不注意で壊した場合
• 善管注意義務違反：手入れを怠り、放置して悪化させた場合
• 有効な特約：契約書に明記され、かつ有効要件を満たす場合

この3つに当てはまらない損耗への請求は、トラブルの元となるため避けなければなりません。

国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は法律そのものではありません。

しかし、実際の裁判や調停の現場では、事実上の判断基準として極めて強い影響力を持っています。オーナーが個人の感覚で請求しても、ガイドラインから逸脱していれば、法的な場ではほぼ認められません。

オーナーがガイドラインを理解しておくメリット

• 入居者へ説得力のある説明ができ、納得を得やすい
• 万が一トラブルになった際、正当性を主張できる
• 退去精算の交渉がスムーズに進み、空室期間を短縮できる

特に行政の相談窓口ではガイドラインを前提に助言が行われるため、オーナー側もこの基準を遵守する姿勢が不可欠です。

Point 請求範囲の判断に迷う場合や、入居者との見解が食い違う場合は、ガイドラインに精通した管理会社のサポートを受けることが最も安全な策です。

結論から言うと、オーナーが確実に請求できるのは「入居者の行為が原因」と明確に証明できる損耗です。ここでは、特に判断しやすい3つのケースを整理します。

以下のようなケースは、入居者の使い方が原因であることが明らかであるため、入居者負担となります。

• 重量物を引きずってできたフローリングの深い傷
• 子供による壁への落書き
• ペットの爪とぎによる柱や壁の損傷
• 窓の閉め忘れによる雨の吹き込みで生じた床の腐食

これらは明らかに「通常使用」の範囲を逸脱しており、請求の正当性が認められます。

■ 実務では証拠が決定的
いくら事実であっても、証拠がなければ請求は難航します。

• 入居前の現況写真（日付入り）
• 退去時の損傷箇所の写真
• 入居者立会い時のチェックシート（サイン済み）

これらが揃っているほど、スムーズな精算が可能になります。

次のケースは「自然発生」なのか「放置による悪化」なのか、線引きが重要です。

• タバコのヤニで壁紙全面が変色した
• 結露を放置し続け、サッシ周辺に黒カビが発生した
• キッチンの油汚れを掃除せず、換気扇が故障した

●重要ポイント

• 自然発生・不可抗力 → オーナー負担
• 放置による拡大・悪化 → 入居者負担

ガイドラインでも「不具合を知りながら放置し、被害が拡大した分」は入居者の善管注意義務違反（過失）として扱われることが明記されています。

退去時のハウスクリーニング費用は、原則としてはオーナー負担（次の入居者確保のための費用）とされますが、特約が有効な場合のみ入居者負担にできます。

▼有効な特約条件（3つ）

• 具体性：金額や負担内容が契約書に明記されている
• 認識：契約時に説明を受け、入居者が理解・合意している
• 合理性：暴利な金額ではなく、社会通念上妥当であること

▼無効になりがちな特約（典型例）

• 「退去時補修費は全額入居者負担」のような曖昧な記載
• 重要事項説明書に記載がない、または説明されていない
• 相場を大きく超える高額な設定

管理実務において、この特約の不備は返金トラブルの最大要因です。

誤請求は、入居者の不信感を招き、最悪の場合は訴訟リスクに発展します。ここでは「請求してはいけない損耗」を明確にします。

ガイドラインでは明確に「経年劣化・自然損耗は賃料に含まれるためオーナー負担」と示されています。

主な設備の耐用年数目安

耐用年数を大きく過ぎた設備（例：設置15年のエアコン）が故障した場合、たとえ入居者の使い方が多少荒かったとしても、その価値は既にゼロに近いため、交換費用を全額請求することは困難です。

以下は建物の構造や設備そのものの老朽化が原因であり、すべてオーナー負担です。

• 給湯器の経年劣化による故障
• 配管の老朽化による水漏れ
• 屋根や外壁からの雨漏り
• 網入りガラスの熱割れ（自然現象）

これらを入居者の過失にするのは不可能です。速やかにオーナー負担で修繕を行う義務があります。

前述の通り、通常の生活で生じた汚れを落とすハウスクリーニングは「通常損耗」とされ、原則はオーナー負担です。入居者負担にするには必ず「特約」が必要です。

過去の判例でも「特約がない限り、通常清掃費は賃貸人負担」とする傾向が強いため、契約書の再確認が必要です。

「入居者が壊したから全額請求」ではなく、「経年劣化分を差し引いた残存価値」を請求するのがルールです。ここでは具体的な計算ロジックを解説します。

壁紙（クロス）は、貼替えてから6年で残存価値が1円になる（6年償却）と考えられています。

■償却ルール
入居期間に応じて、負担してもらえる割合が減っていきます。

▼計算式（イメージ）

入居者負担額 ＝ 修繕費 ×（残存価値％）

計算例：
修繕費（張替え代）：60,000円
入居期間：3年（残存価値 50％と仮定）
入居者負担：30,000円
オーナー負担：30,000円

入居期間が6年以上の場合、クロスの価値はほぼゼロとみなされるため、たとえ入居者が汚しても、張替え費用としての請求額はごくわずか（または施工費の一部のみ）になります。

フローリングは壁紙と異なり、簡単に全面張替えを行わないため判断が複雑です。

▼傷の種類と扱い

• 軽い変色・へこみ：ワックスがけ等で対応可能なものは、オーナー負担（通常損耗）。
• 深い傷・えぐれ：補修が必要な場合、その費用は入居者負担。

▼補修範囲の単位
原則として、「毀損した箇所を含む最小単位」での請求となります。

• 原則：㎡単位（または1枚単位）での補修
• 例外：色合わせが困難で全体を張り替えないと著しく価値が損なわれる場合のみ、部屋全体の張替えが認められる可能性があります。

「小さな傷一つで、部屋全面の張替え費用を請求する」ことは認められにくいのが現状です。

耐用年数内：残存価値の割合に応じて入居者負担が可能。

耐用年数超：残存価値は備忘価額（1円）となるため、本体交換費用の請求は不可。

ただし、入居者が故意に（例えば蹴り飛ばして）破壊した場合などは、機器の価値とは別に、撤去費や工賃などの実費を請求できるケースもあります。

原状回復で失敗しないためには、正しい手順を踏むことが重要です。

立ち会いを行う前に、以下の資料を手元に用意してください。

• 賃貸借契約書・重要事項説明書（特約条項の確認）
• 入居時の現況確認書・写真・動画（入居前の状態証明）
• 修繕履歴・設備台帳（設置時期の証明）

これらが不足していると、入居者から「入居時から傷があった」と主張された際に反論できず、オーナー負担を受け入れざるを得なくなります。

原状回復工事の見積もりを「特定の1社」だけで決めるのはリスクがあります。

理由

• 施工会社によって単価設定が異なる
• 不要な工事が含まれている可能性がある
• 入居者から「高すぎる」と指摘された際に対抗できない

適正価格を把握するためにも、最低2社以上からの相見積もり、または信頼できる管理会社の査定基準を利用することが、トラブル回避の鉄則です。

交渉時は感情論を排し、以下の順序で進めます。

1. 結論：補修が必要であること
2. 根拠：ガイドラインおよび契約書の特約条項
3. 証拠：入居時と退去時の比較写真

また、言った言わないのトラブルを防ぐため、交渉内容は必ず記録（メールや書面）に残し、電話だけで済ませないように徹底しましょう。

無意識のうちに行っている対応が、大きなトラブルを招くことがあります。

「うちは昔からこのやり方だ」とガイドラインを無視して全額請求を行うのは危険です。今の入居者はネットで知識を持っており、不当な請求にはすぐに行政や専門家へ相談します。行政指導が入る典型的なパターンです。

特約があれば何でも請求できるわけではありません。「退去時の修繕はすべて入居者負担とする」といった一方的で具体性を欠く特約は、消費者契約法により無効と判断される可能性が高いです。

最も多いトラブル原因です。10年以上経過したクロスの張替え費用を満額請求したり、自然に壊れた給湯器の代金を請求したりすることは、明らかにオーナー側の知識不足とみなされます。

Warning 原状回復は「請求できる／できない」の判断が非常にシビアです。少しでも不安がある場合は、自己判断せずプロである管理会社に代行を依頼する方が、結果的にコストと時間を節約できます。

原状回復は、建築知識、法律知識、交渉力が求められる専門領域です。オーナー個人ですべて対応するのは限界があり、以下の理由から管理会社への委託が推奨されます。

ガイドラインに基づいた「負担割合の計算」や「施工範囲の認定」は非常に複雑です。管理会社であれば、最新の判例や実務慣習に基づき、オーナーが損をしないギリギリのラインで適正な請求額を算出できます。

退去費用に納得しない入居者への説明は、精神的にも大きな負担です。管理会社は、説明資料の作成から交渉、合意書の締結まで、確立されたフローで淡々と進めることができます。

万が一、裁判や調停になれば、弁護士費用や膨大な時間がかかります。トラブルを未然に防ぐ「予防法務」の観点からも、専門家である管理会社を介入させるメリットは計り知れません。

原状回復の判断に不安があるオーナー様へ。賃貸管理会社にご相談いただければ、退去立ち会い、見積査定、入居者交渉、精算業務までを一括で代行いたします。適正な原状回復で、安心の賃貸経営を実現しませんか？

8-1.Q1. 壁紙の張替え費用は全額入居者に請求できますか？

8-2.Q2. ハウスクリーニング代は必ず入居者からもらえますか？

8-3.Q3. 特約には何を書けば有効になりますか？

8-4.Q4. 入居者が支払いに応じない場合の相談先は？

本記事では、オーナーが知っておくべき原状回復の基礎知識について解説しました。

• 請求できる損耗：故意・過失・善管注意義務違反によるもの
• 請求できない損耗：経年劣化・通常損耗・建物起因の不具合
• 計算の基本：新品価格ではなく、経年劣化を考慮した「残存価値」で計算
• 重要ポイント：契約書の「特約」と、退去時の「証拠保全」

原状回復は、判断基準をひとつ誤るだけで大きなトラブルに発展し、金銭的・時間的な損失を招きます。

もし、ご自身の物件での判断に少しでも不安があるなら、管理会社へ相談するのが最も確実で安全です。プロのノウハウを活用し、適正な請求とスムーズな現状回復を実現してください。