【イエカレ】空き家になった実家の活用法7選！初心者でも始められるビジネスアイデアと注意点

更新日：2025年4月2日

このコラムのポイント

実家を相続したものの、自分では住む予定がなく空き家になってしまった...そんな悩みを抱える方は年々増加しています。

何も活用せず放置すれば固定資産税の負担だけが続き、建物の劣化も進むため大きな損失になりかねません。しかし、適切な方法で活用すれば、思い出の詰まった実家を守りながら、安定した収入源にすることも可能です。

本記事では、空き家ビジネスの初心者でも取り組める実家活用の具体的な方法と、成功させるためのポイント、そして注意すべき落とし穴まで詳しく解説します。実家の空き家問題を抱える方はぜひ参考にしてください。

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放置された空き家は、経済的負担の増加、建物劣化、防犯上の問題、近隣トラブルなど、多岐にわたるリスクを生じさせます。

● 固定資産税: 空き家を放置すると、自治体から「特定空き家」に指定される場合があります。特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍になることがあります。
● 修繕費: 建物の劣化が進むと、雨漏り、腐食、シロアリ被害などが発生し、修繕費用が膨大になる可能性があります。

● 急速な劣化: 無人の家屋は換気が不十分になりやすく、湿気やカビが発生しやすくなります。これにより、建物の構造が腐食し、倒壊の危険性が高まります。
● 景観悪化: 雑草が生い茂り、不法投棄が行われることで、景観が損なわれ、近隣住民からの苦情につながる可能性があります。

● 犯罪リスク: 空き家は放火や不法侵入の標的になりやすく、地域住民に不安を与えるだけでなく、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もあります。
● 衛生問題: 不法投棄や動物の住みつきにより、悪臭や害虫が発生し、衛生環境が悪化する恐れがあります。

● 景観悪化: 雑草の繁茂やゴミの放置は、周辺の景観を損ね、近隣住民からの不満や苦情の原因となります。
● 安全性の懸念: 建物の倒壊や瓦の落下などによる事故の危険性は、近隣住民に不安感を与え、人間関係に悪影響を及ぼす可能性があります。

空き家を放置することは、所有者だけでなく、地域社会全体に様々なリスクをもたらします。早期に適切な対策を講じることが重要です。

空き家活用で失敗しないために！必ず確認すべき3つのポイント。この章では空き家活用を始める前に確認すべき基本事項について解説します。

● 相続や名義に関する法的確認事項
● 建物の状態やエリアの市場価値の調査方法
● 自治体の空き家対策補助金や支援制度

空き家を活用する前に、まず「相続」手続きが完了しているかを確認しましょう。相続登記が済んでいない場合、法的に所有者として認められず、売却や賃貸などの手続きを進めることができません。遺産分割協議がまとまっていない場合は、相続人全員の同意が必要になります。

また、名義が亡くなった方のままになっている場合は、法務局で名義変更の手続きを行う必要があります。これらの手続きを怠ると、後々トラブルに発展する可能性があるので、必ず専門家（司法書士や弁護士）に相談し、正確な情報を把握しておくことが重要です。

空き家の活用方法を検討する上で、建物の現状把握は非常に重要です。「建物劣化」の状況を把握するために、専門家（建築士やリフォーム業者）に依頼してインスペクション（建物診断）を行うことをおすすめします。建物の基礎、外壁、屋根、内部構造などを詳しく調査してもらい、修繕が必要な箇所や改修にかかる費用を見積もりましょう。

また、活用方法によっては、耐震補強やバリアフリー化などの工事が必要になる場合もあります。さらに、「周辺相場」を把握するために、近隣の不動産会社に相談し、類似物件の賃料や売却価格を調査してもらいましょう。これらの情報を総合的に判断することで、最適な活用方法を見つけることができます。

空き家を活用する際には、国や地方自治体が提供する「空き家対策」のための「補助金制度」や支援制度を活用することができます。

例えば、空き家のリフォーム費用の一部を補助する制度や、空き家バンクに登録した場合に登録料を補助する制度などがあります。「補助金制度」の内容はお住まいの地域の自治体によって異なるため、必ず事前に確認しましょう。各自治体のウェブサイトや窓口で情報を収集し、条件や申請方法を確認することが重要です。

また、「NPO法人」など、空き家活用を支援する団体も存在します。これらの団体に相談することで、情報収集や手続きのサポートを受けられる場合があります。

ここでは、空き家となった実家を有効活用するための7つの具体的な方法を紹介します。それぞれの方法には、メリットとデメリット、そして注意すべきポイントがあります。ご自身の状況や希望に合わせて、最適な活用方法を見つけていきましょう。

必要最低限のリフォームを施し賃貸に出すことは、比較的少ない初期投資で賃貸収入を得る手軽な手段です。

3-1-1.メリット

● 初期投資の抑制: 壁紙の張り替えや水回りの修理といった必要最低限のリフォームで済むため、初期費用を抑えられる。
● 短期での投資回収: 初期費用が比較的少ないため、短期間で投資回収が見込めます。
● ターゲット層の存在: 初期費用を抑えたい学生や単身者層は、一定の需要があります。

3-1-2.デメリット

● 高額な家賃設定の困難性: 物件の築年数によっては、高い家賃を設定することが難しく、入居者が決まりにくい可能性があります。

3-1-3.ポイント

● ニーズへの対応: 入居者のニーズに応えるため、インターネット回線の整備や家電製品の設置などを検討すると、入居率向上が期待できます。
● 契約形態の選択: 入居者とのトラブルを避けるため、定期建物賃貸借契約を結ぶことが推奨されます。これにより、契約期間満了後の更新に関するトラブルを未然に防ぐことができます。

必要最低限のリフォームによる賃貸は、初期投資を抑えつつ賃貸収入を得る有効な手段ですが、物件の状況やターゲット層を考慮した戦略的なアプローチが成功の鍵となります。

フルリフォームによる付加価値の付与は、物件の差別化と高い家賃設定を可能にする戦略です。

3-2-1.メリット

● 差別化と高い家賃設定: 個性的な付加価値を施すことで、周辺物件との差別化を図り、高めの家賃設定が可能です。
● 高収入の期待: 周辺相場よりも高い家賃設定により、高い家賃収入が期待できます。
● ターゲット層の拡大: デザイン性の高い内装や最新設備の導入により、単身の会社員やカップルなどの高所得者層をターゲットにできます。

3-2-2.付加価値の具体例

● ペット共生型: ペット専用の洗い場やドッグランを設け、ペット愛好家層への訴求力を高めます。
● 楽器演奏対応: 防音室を設置することで、音楽愛好家層のニーズに応えます。
● テレワーク対応: 書斎を設けることで、在宅勤務を行う層にアピールします。

3-2-3.注意点

● 高額なリフォーム費用: フルリフォームには高額な費用がかかるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
● ターゲット層のニーズ把握: リフォームを行う前に、ターゲット層のニーズを十分に把握することが重要です。

3-2-4.ポイント

● 3Dシミュレーションの活用: リフォーム後のイメージを具体的にするために、3Dシミュレーションなどを活用し、完成後の状態を可視化することが有効です。
● 費用対効果の検証: リフォーム費用と期待される家賃収入を比較し、費用対効果の高いリフォームプランを策定することが重要です。

フルリフォームは、初期投資は大きくなるものの、戦略的な計画と実行により、高収益が期待できる投資戦略です。ターゲット層のニーズを的確に捉え、魅力的な付加価値を提供することが成功の鍵となります。

リフォーム費用をかけずに空き家を活用する方法は、初期投資を抑えたい場合やDIY好きな入居者をターゲットとする場合に有効です。

1.メリット

● 初期投資の大幅な抑制: リフォーム費用がかからないため、初期投資を大幅に抑えることができます。

2.デメリット

● 低い家賃収入: 物件の状態によっては、家賃を安く設定する必要があるため、高い家賃収入は期待できません。
● 入居者層の限定: DIY好きな層に限定されるため、入居者がなかなか決まらない可能性があります。

3.注意点

● 事前の専門家への相談: 建物の劣化状況によっては、安全面で問題が生じる可能性があるため、事前に建築士などの専門家に相談することが推奨されます。
● 契約時の詳細な取り決め: リフォーム範囲や費用負担について、入居者と十分に協議し、書面で明確な合意を得ておくことが重要です。あいまいな契約は後々のトラブルの原因となります。

4.成功のためのポイント

● 物件情報の詳細な開示: 物件の状態を正確に伝え、DIY可能な範囲を具体的に示すことで、入居後のトラブルを減らすことができます。
● 入居者とのコミュニケーション: 入居者のDIY計画を共有し、定期的に進捗状況を確認することで、良好な関係を築き、トラブルを未然に防ぐことができます。

リフォーム費用をかけない空き家活用は、リスクとリターンを理解した上で、慎重に進める必要があります。詳細な情報開示と入居者との密なコミュニケーションが、成功の鍵となります。

シェアハウスとして空き家を活用すると、複数人からの家賃収入により、安定的な収入源を確保できる可能性があります。

1.メリット

● 高い収益性: 複数人から家賃収入を得られるため、収益性が向上します。
● 安定収入: 空室リスクを分散できるため、安定した収入が期待できます。
● ターゲット層の存在: 若者や外国人など、シェアハウスのニーズを持つ層が存在します。

2.レイアウト

● 個室の確保: 各入居者のプライバシーを尊重するため、個室を確保します。
● 共有スペースの設置: リビング、キッチン、バスルームなどを共有スペースとして設置し、交流の場を提供します。

3.注意点

● 入居者間のトラブル: 入居者間のトラブルが発生するリスクがあるため、適切な管理体制が必要です。

4.ポイント

● 明確なルール設定: 入居者間のルールを明確に定め、トラブルを未然に防ぎます。
● 定期的な清掃・メンテナンス: 清潔で快適な居住空間を維持するため、定期的な清掃やメンテナンスを行います。
● ニーズへの対応: ターゲット層のニーズを把握し、快適な居住空間を提供することが重要です。例えば、外国人向けシェアハウスであれば、英語対応可能なスタッフを配置したり、国際交流イベントを開催したりするなどの工夫が有効です。
● 良好なコミュニケーション: 入居者間のコミュニケーションを促進し、良好なコミュニティを形成することで、入居者の満足度を高めます。

シェアハウスとしての空き家活用は、収益性の高い選択肢ですが、入居者間のトラブルを未然に防ぐための管理体制と、ターゲット層のニーズを考慮した運営が不可欠です。

リモートワークの普及に伴い、空き家をコワーキングスペースや小規模オフィスとして活用するニーズが高まっています。

1.メリット

● 比較的高めの賃料設定: リモートワーク需要の高まりにより、比較的高い賃料を設定できます。
● 安定した家賃収入: 個人事業主や中小企業からの利用が見込めるため、安定した家賃収入が期待できます。

2.設備投資

● 必須設備: デスク、椅子、Wi-Fi環境など、業務に必要な基本的な設備を整える必要があります。
● 付加価値設備: 会議室、プリンター、コピー機など、利用者の利便性を高める設備を用意することが望ましいです。

3.ターゲット層

● 個人事業主
● 中小企業
● リモートワーカー

4.物件選びのポイント

● 駅近: 利用者のアクセスを考慮し、駅から近い物件を選びます。 ● 駐車場完備: 車で通勤する利用者のために、駐車場を完備した物件を選びます。

5.ポイント

● ニーズの把握: ターゲット層のニーズを把握し、快適な作業環境を提供することが重要です。
● 集客活動: ポータルサイトへの掲載やSNSでの情報発信など、積極的に集客活動を行う必要があります。
● 清掃とメンテナンス: 清潔で快適な環境を維持するため、定期的な清掃とメンテナンスを行います。

空き家をコワーキングスペース/小規模オフィスとして活用するには、初期投資が必要ですが、適切な設備とターゲット層に合わせたサービスを提供することで、安定した収入源を確保することが可能です。

空き家を民泊施設として活用すると、観光客をターゲットに高い収益が期待できますが、法規制遵守や近隣住民への配慮が必要です。

1.メリット

● 高い収益性: 観光シーズンには、高い宿泊料金を設定できるため、高い収益が期待できます。

2.デメリット

● 収益の変動: オフシーズンには宿泊客が減少し、収入が途絶える可能性があります。
● 法規制の遵守: 旅館業法や民泊新法などの法規制を遵守する必要があり、手続きが煩雑です。

3.事前準備

● 自治体への確認: お住まいの地域の自治体に確認し、民泊運営に関する法規制や条例を遵守します。
● 許可の取得: 必要に応じて、旅館業法の許可を取得します。

4.近隣対策

● 事前の説明会開催: 近隣住民への理解を得るため、事前の説明会を開催し、民泊運営に関する情報を共有します。
● 清掃業者の手配: 清潔な状態を維持するため、清掃業者を手配し、定期的な清掃を行います。 ● トラブル対応: トラブル発生時の連絡先を明示し、迅速に対応できる体制を整えます。

5.集客戦略

● ターゲット層の明確化: 外国人観光客や国内旅行者など、ターゲット層を明確にします。
● 魅力的なプランの提供: 立地条件や周辺の観光スポットなどを考慮し、ターゲット層に合わせた魅力的な宿泊プランを提供します。 ● オンライン予約サイトの活用: Airbnbなどのオンライン予約サイトを活用し、集客を図ります。

空き家を民泊施設として活用するには、法規制遵守、近隣住民への配慮、魅力的なプランの提供が不可欠です。リスクとリターンを十分に理解した上で、慎重に進める必要があります。

活用方法が見つからない場合や管理が難しい場合は、空き家を売却して資金化するという選択肢があります。

1.メリット

● 管理からの解放: 空き家の管理から解放され、時間と労力を節約できます。
● 資金の獲得: まとまった資金を得て、他の投資や生活資金に活用できます。

2.デメリット

● 精神的な負担: 思い出の詰まった実家を手放すことで、精神的な負担を感じる可能性があります。
● 価格変動リスク: 売却価格は市場の状況によって変動するため、希望通りの価格で売却できない可能性があります。

3.売却準備

● 複数の不動産会社への査定依頼: 複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の適正価格を把握します。
● 媒介契約の締結: 査定価格やサービス内容などを比較検討し、最も有利な条件で売却できる不動産会社と媒介契約を締結します。
● 売却活動のサポート: 不動産会社は、物件情報の公開、内覧の手配、価格交渉など、売却活動をサポートします。

4.注意点

● 譲渡所得税: 売却益には譲渡所得税がかかるため、税金の計算や確定申告の準備が必要です。
● 契約内容の確認: 不動産売買契約の内容を十分に確認し、不明な点は不動産会社に質問することが重要です。

空き家の売却は、管理の負担から解放され、資金を得るための有効な手段ですが、感情的な側面や税金などの注意点も考慮する必要があります。複数の不動産会社に相談し、慎重に進めることが大切です。

空き家ビジネスは、手軽さがある半面陥りやすい失敗もあります。ここでは、ありがちな失敗と対策を解説します。

過剰なリフォーム投資は、費用回収が困難になり、空き家運用の収益性を悪化させる可能性があります。

リフォーム実施にあたっては、費用対効果を慎重に検討し、本当に必要な範囲に限定することが重要です。ターゲットとする顧客層のニーズを明確に把握し、無駄な設備投資は避けるべきでしょう。

リフォーム業者選定においては、複数の業者から見積もりを取得し、価格とサービス内容を比較検討することが不可欠です。

不適切な入居者を選んでしまうと、空き家活用における安定収入が得られないばかりか、近隣住民との関係悪化を招く恐れがあります。

入居審査を徹底し、身元保証人や収入証明などの書類提出を求めることが重要です。入居希望者との面談を実施し、人柄や生活習慣などを確認することも有効でしょう。入居契約書には、家賃滞納や騒音トラブル発生時の対応について、明確に記載しておくことが望ましいです。

空き家の管理業務は、清掃、修繕、入居者対応など、多岐にわたります。これらの業務を全て自分で行うのは、時間的にも精神的にも大きな負担となります。

しかし、管理会社に業務を委託することで、空き家管理に伴う時間的・精神的な負担を軽減できます。

管理会社は、入居者募集、家賃回収、クレーム対応など、多岐にわたる業務を代行します。管理会社を選ぶ際には、実績、評判、費用などを比較検討し、信頼できる会社を選定することが重要です。

空き家ビジネスには、建築基準法、消防法、民泊新法など、様々な法的規制が関わってきます。これらの法律に違反すると、罰則を受けたり、営業停止になったりする可能性があります。

事前に専門家（弁護士、建築士など）に相談し、法的リスクを把握し、適切な対策を講じることが重要です。また、定期的に法律改正の情報を収集し、常に最新の法令を遵守するように心がけましょう。

ここでは、実家の空き家活用に関するよくある質問とその回答について解説します。

遠方に住んでいても、空き家ビジネスを行うことは可能です。管理会社に委託することで、入居者募集、家賃回収、クレーム対応などの業務を代行してもらうことができます。

また、オンラインで入居者とコミュニケーションをとったり、遠隔監視システムを導入したりすることで、管理業務を効率化することも可能です。

空き家を放置すると、倒壊や衛生上の問題、景観の損ないが発生する可能性があり「特定空き家」に指定される可能性があります。これは、所有者に対して固定資産税の増額や強制撤去などのペナルティを科される可能性を示唆しています。

しかし、空き家活用によって特定空き家指定が解除されると、固定資産税の軽減措置を維持できることにつながります。

賃貸物件として空き家を活用する場合には、住宅用地の特例が適用され、固定資産税が軽減されることがあります。税務署や居住地域の自治体に相談し、適用可能な税金優遇措置について確認することが推奨されます。

空き家活用で得た収入は、不動産所得として確定申告する必要があります。必要経費を差し引いた金額が課税対象となります。

確定申告の際には、領収書や契約書などの書類を保管しておく必要があります。税理士に依頼することで、確定申告の手続きを代行してもらうことができます。

本記事では、空き家になった実家の活用方法について、7つの具体的な方法と、成功のためのポイント、そして注意すべきリスクについて解説しました。

空き家活用は、一概にこれが正解というものはありません。ご自身の状況（資金力、時間的余裕、実家の立地条件など）に合わせて、最適な活用方法を選ぶことが重要です。

もし、迷った場合は、専門家に相談することをおすすめします。不動産会社、建築士、税理士など、それぞれの専門家からアドバイスを受けることで、最適な活用方法を見つけることができるでしょう。

空き家を放置するのではなく、有効活用することで、思い出の詰まった実家を守りながら、新たな価値を生み出すことができます。ぜひ、本記事を参考に、空き家活用にチャレンジしてみてください。

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