【賃貸管理】大失敗しない持ち家・マンションを貸す方法！5つのチェックポイントをおしえます【イエカレ】

• 【このコラムの目次】
• 1．まずは、仲介してくれる不動産会社と物件の賃料相場をチェック！
• 2．仲介してくれる不動産会社を選んで仲介契約を結ぶ！
• 3．実際に貸し出す前のチェックポイントと貸し出すための賃貸条件とは？
• 4．入居者の募集と、入居審査を経て、いよいよの実際の賃貸契約を締結！
• 5．物件の入居と引き渡し時のチェックと入居後の物件管理と賃貸運営のポイント
• まとめ

1.まずは、仲介してくれる不動産会社と物件の賃料相場をチェック！

不動産会社はどうやって選ぶ？

物件の賃貸を仲介してくれる不動産会社は、ある程度の規模の街であれば、ほぼ必ずといっていいほど存在しているかと思います。
他にも、不動産物件情報サイトなどで見ると、近所の不動産会社などを探し当てることも可能です。

ただ、ここで注意しなければならないポイントは、「不動産会社ならどこでも物件仲介をしているとは限らない」ことです。不動産売却だけに特化していたり、建築やリフォームなどに特化していたりとさまざま。
このため、不動産会社は不動産会社でも、「賃貸物件」を扱っているかどうかがポイントです！

また、不動産会社では賃料査定をおこなってくれますが、実はこの賃料査定の基準は、不動産会社によってバラツキがあります。

A社の家賃査定では10万円だったが、B社では12万円だった。などということもザラにあるので、「複数の家賃査定を並行する」ことが大事です。

賃料査定の手法について

なお、賃料査定には、大きく下記の二つの手法があります。

・簡易査定
登記事項証明書(登記簿謄本)や地図、外観・内観の写真など、資料だけで大枠の賃料を査定。
手軽ですが、あくまで目安としての金額となり、実際の賃料とは異なる場合があります。

・訪問査定
実際に物件を見て、賃料査定を査定。より具体的な根拠に基づく家賃査定結果を得られます。
多くのケースでは、この訪問査定を経て金額が決まります。

家賃は一度定めると変更するのはかなり大変です。（特に家賃アップは非常に困難）
ですので、事前にしっかりと査定を行いましょう。

2.仲介してくれる不動産会社を選んで仲介契約を結ぶ！

不動産会社の選択基準についての考え方とは

地元密着の企業にも、全国展開している大手の企業にも、それぞれ良いところがありますが、事前に要望をまとめておいて、その要望にもっとも近い企業を選ぶ必要があります。

例えば、入居者募集のための営業力（集客力）や、管理業務なども代行してもらえるか、備品等の手配はどうか、修繕などは対応してくれるか、など物件や貸し出し予定の期間などに合わせて、事前に要望ポイントをまとめておく準備が大切です。

すべての要望を満たす、というのは難しいケースも多いですが、できるだけ要望を具体的にしておくことで、貸し出し予定物件にぴったり合った不動産会社が見つかるかと思います。

もちろん、まず複数の企業に一気に問い合わせて、企業ごと条件などを出してもらってからじっくり比較検討してみる、という方法が有効です

仲介契約の締結

そうして不動産会社を選んだら、いよいよ仲介契約です。
不動産会社との仲介契約には2つの種類があり、一般に「媒介（仲介）」「代理」と言われています。

・媒介契約
不動産会社が入居者を募集し、オーナーが入居者を決定する方式の契約です。
デメリットはオーナー側の手間が増えてしまうことですが、自分でしっかりと入居者を確認することができるメリットがあります。

・代理契約
不動産会社が入居者を募集し、そのままオーナーの代理として、入居契約を行います。
オーナーとしてはとても楽ができるため人気の方式ですが、入居者トラブルが増えてしまうケースがあります。

物件が遠隔地にあるなどの場合は、仕方がないことが多いのですが、入居後のトラブルを避けるためにも、実際にはできるだけ媒介契約をおこなった方がベストです。
もちろん、長くお付き合いをしている信用のできる不動産会社であれば、代理契約でお任せしてしまうのもアリです。

入居者募集に関しては、必ず「募集要項」を確認しておくことをお勧めします。
不動産会社としては早く入居者を決めたいがために、オーナー様が想定していない形で募集がかけられてしまうこともしばしば、不動産会社任せにすることは確かに楽ですが、その分落とし穴もありますので注意が必要です。

契約に必要なもの

なお、契約に際しては以下のものを用意しておくと安心です。

• ・マンションの場合は管理規約と使用細則
• ・設備関係の書類（一覧や説明書など）
• ・間取り図
• ・案内図（GoogleマップなどでもOK）
• ・本人確認書類（免許証・パスポートなど）
• ・印鑑
• ・入居者案内で使う鍵

3.実際に貸し出す前のチェックポイントと貸し出すための賃貸条件とは？

住環境の整備は非常にたいせつ！

清潔の観念は、人それぞれに異なりますので、自分ではクリーニングなどをきちんと行ったつもりでも、入居者にとっては耐え難い状況になるケースもあります。

最悪クレーム等になってしまうこともあるため、できるだけ業者に行ってもらうことをオススメします。初期コストをかけたくないというオーナー様も多いのですが、クレームが発生してから対応するほうが当然コストは上がってしまい、信頼関係にも影響するため、長い目で見ると損なことが多いのです。

また、電気・ガス・水道などは必ず止めておき、入居者が決まったタイミングで開栓することも忘れがちですが非常に重要です。
住んでいない家は、想像するよりも痛みやすく、不具合も発生しやすいので、ちょっとしたことで水漏れや火事などに至ってしまうこともあります。

なお、入居者が女性であった場合などは特に、鍵の交換の要望も発生しますので、あらかじめ調べておくなどの準備をしておくとより万全です。

実際の入居手続きに際して

実際に入居契約を結ぶ際にはさらに慎重な確認が大切です。
一般的に考えられることだけでも、下記のようなものが挙げられます。

・契約期間
一般的には2年間であることが多いです。特別な事情で短期間に設定することもありますが、更新サイクルが短いと、入居者には倦厭されがちです。
後述する普通借家契約であれば1年以上が普通。
短い期間やより長い期間で設定したい場合には、定期借家契約を結びます。

・契約形態
普通借家契約か定期借家契約があり、賃貸を行うのであれば、必ず把握しておくべきです。
普通借家契約は2年サイクルが普通で、原則として更新を拒めません。

よって、一時的な転勤などでの賃貸を行う場合、不都合が生じることがあるので注意が必要です。
定期借家契約は「あらかじめ設定した期間」だけの契約なので、貸出期間を定めたい場合は大変便利です。
賃料も普通借家契約より安く設定するのが一般的なので、学生など入居期間が決まっている場合、双方にメリットがあるのが特徴です！

・家賃保証
借り主が家賃を滞納したり、払えなくなってしまった場合などのために保証人を立てたり、保証会社を通したりすることが近年では増えています。
この制度は任意ですので、もちろん利用しないこともできますが、その分家賃滞納のリスクも上がってしまいますので、多少入居ハードルが上がったとしても実施したほうが良い制度です。
ただ、保証会社は借り主の負担も増えるため、可能な限り「保証人」で済ませられるのが理想です。

・各種保険など
家賃保証と同じく任意ではありますが、実際に火事などが発生して原状回復が必要になった場合、借り主は払うことができないことが多いため、加入を規則に含めることが大半です。
なお、火災保険などは、大半が掛け捨ての保険になりますので、認識しておきましょう。
また、火災保険では「借家人賠償責任特約」のものを契約するのが原則です。

・敷金・礼金の設定
近年「礼金」は取らないケースが増えてきましたが、「敷金」は原状回復費用ですので、最低1ヶ月は設定しておくのが普通です。敷金を安くしすぎると退去時に持ち出しが発生することも有りますので注意が必要です。 また、畳などの消耗品は「敷金」による原状回復要項に当たらないことが多いです。
これらはトラブルの元になりますので、あらかじめ確認しておきましょう。

・退去時の原状回復の範囲
上述にもありますが、原状回復義務とは「入居前に戻す」ということではありません。
この点は多く誤解されることがあります。
床の摩耗・畳の痛み・シンクの経年劣化等、普通に生活している際に発生する消耗は原状回復義務には当たりません。
ただ、故意や重大な過失による欠損・損耗は対象となることもありますので、事前の注意と十分な確認がトラブル回避の秘訣です。

・その他の条件
ペットや喫煙など、入居条件は大家が自由に決めることができます。
基本的人権を侵害する内容でなければ、原則として規定はありませんが、知らずに反社勢力の関係者に貸してしまった場合は周りの住民との軋轢が出てしまうため注意が必要です。
ただ、オーナー側の都合を適用しすぎたハードルの高い設定は、入居者を激減させてしまうことが考えられますので、常識や建物自体のルールに沿った柔軟な設定が理想です。

4.入居者の募集と、入居審査を経て、いよいよの実際の賃貸契約を締結！

入居者の募集をスタート

ここまでに行ってきたさまざまな準備が完了したら、いよいよ入居者の募集です。
不動産会社は実際の物件の外観や内観、間取りなどを元にして募集広告を作成します。
街中でよく見かける不動産会社の軒先に出ている物件情報や、インターネットの物件情報サイトに掲載されているのが、こちらになります。

この段階で誤りがあると後々のトラブルの種にもなりやすいので、事前に十分な確認を行っておきましょう。
また、不動産会社がどのような営業方法を行うのかも、ある程度把握しておいたほうが良いでしょう。
この時、不動産会社がどれだけ動いてくれるかで入居タイミングが早くも遅くもなるので、ここまでにしっかりとした信頼関係を築く努力が必要でしょう。

入居希望者の内覧について

書類だけで入居を決める方はいませんので、入居前にほぼ必ず物件の内覧が行われます。
このときにまだ汚れが残っていたりすると、入居前にはクリーニングすると言っても、入居希望度はかなり下がってしまいます。

営業を開始する前に、できるだけ万全の状態にしておきましょう。

いざ、賃貸契約！

実際の契約を取り交わす前には、すべての借り主に対して必ず「重要事項説明」が行われます。
これは、入居後に「言った・言わない」「話が違う」などの事柄が発生しないようにするための非常に重要な手続きです。

これは不動産会社が代行して行ってくれますので、オーナー様が直接借り主に行う必要はありませんが、「オーナー様が不動産会社に伝えていないことは、借り主にも伝わらない」ため、必ず再三の確認を取ることが必要です。

入居後に、「やはりこれも！」と後出しをしても、基本的に契約条項に追加することはできませんし、借り主との信頼関係も大きく傷つきますので十分に注意が必要です。

最後に契約書を締結し、双方捺印の上で契約成立となります。
オーナー様と借り主が会う、ということは実際にはあまり多くありませんが、その後の信頼関係を築くためにも、可能な限り借り主とお会いいただく方がよいでしょう。

尚、契約書締結までの流れですが、一般的には下記のようになります。
あくまで一例ですので、必ずこの限りになるわけではありませんのでご注意ください。

• STEP①：契約書2部に借主が署名捺印
• ↓↓↓↓↓↓↓↓
• STEP②：借り主が不動産会社に書類送付
• ↓↓↓↓↓↓↓↓
• STEP③：不動産会社が受け取った書類をオーナー様に送付
• ↓↓↓↓↓↓↓↓
• STEP④：オーナー様が署名捺印して1部を不動産会社に返送
• ↓↓↓↓↓↓↓↓
• STEP⑤：不動産会社が写しを保管の上で、原本を借主に送付

流れは複雑ではありませんが、更新時にも同様の流れになりますので、認識しておきましょう。

5.物件の入居と引き渡し時のチェックと入居後の物件管理と賃貸運営のポイント

入居開始

家賃は基本的に入居初日から発生します。
ちなみに「入居」とは、契約手続き完了からということになりますので、実際に生活を始めたかどうかは関係がありません。

実際の入居（生活を始める）タイミングで、不動産会社やオーナー様が立ち会われるかどうかは基本的に自由です。

入居後の管理について

入居後の管理業務は、非常に多岐にわたり、ほとんどの場合、オーナー様ご自身で行うことは難しいでしょう。
その為、「不動産管理会社」を利用することが多いです。

尚、一例までに不動産管理業務とはどのようなものかを記載します。

・家賃集金
賃貸でもっとも多いトラブルは家賃の滞納です。
言えば払ってくれるような方なら簡単ですが、実際にはなかなか骨の折れる対応です。
家賃を払わなければ退去させることはできますが、裁判手続きが必要だったりと、非常に面倒な対応が目白押しです。
その為、家賃回収をきちんと行ってくれる管理会社を選ぶことも重要です。

・設備のトラブル
水回り、キッチン、エアコンなど設備のトラブルもよくあります。
その際にどこまで、どのように対応するかも微妙な差時間が必要。
また、専門的知識も必要なので、こちらも管理会社に任せてしまいましょう！

・清掃・問い合わせ受付などの保全業務
清掃などは特にこまめに行う必要がありますし、細かな問い合わせなども頻発する場合があります。
リロケーションをお考えの場合、殆どが本業をお持ちでしょうから、これらに対応するのは至難の業。ぜひ、管理会社に任せましょう。

・各種会計業務
賃貸収入は「事業」になりますので、経費の形状や確定申告などの税務上の手続きが必須。
オーナー様ご自身でやられるケースも多いですが、実際にはなかなか手が回りません。
不動産管理会社の中には、これらの業務も代行してもらえる会社も多数あります。

この記事のまとめ

ひとえに賃貸・リロケーションと言っても、非常に多くのやり取りやチェックポイントが必要であることをお分かりいただけたのではないでしょうか。

たとえ実際の手続きや業務は不動産会社や不動産管理会社にお任せしたとしても、これらのことを知っているのと知らないのでは、大きな差になりますしトラブルを避けるポイントにもなります。

あなたの賃貸経営に本コラムが少しでもお役に立てば幸いです。