【家を貸すときの注意点】戸建てやマンションを貸し出したい時に行うリフォームとは？タイミングや費用相場も紹介【イエカレ】

リフォームとは、一般的に物件の経年劣化によって、機能が失われたり、見栄えが悪くなった床や壁、設備などを改良・改善し、以前のようなフレッシュな状態に戻すことを言います。

賃貸オーナーが戸建てやマンションをリフォームする一番の目的には、空室対策が挙げられます。仮に古い建物であっても内装や外壁がきれいにリフォームされていれば、入居希望者が内覧に訪れた際に好印象を持ってもらえ、入居してもらえる確率が上がります。

ですから、入居者がなかなか定着しない場合、理由を探った上で、問題になっているところをリフォームすることは賃貸経営を安定させる選択肢のひとつになります。

ただ、闇雲に費用を掛けるわけにはいきません。高い家賃で貸し出せても、経費が掛かり過ぎてしまうと、手残りが少なくなるからです。

賃貸経営をするための経費として認められれば、初年度赤字でも、損益通算などで所得税の還付を受けられますが、それでも過度なリフォーム代を掛けてしまうと貸し出し後の収益を圧迫し続けます。

リフォームをすべき場所は、入居者や入居希望者が嫌がった場所の状態や、タイミングによっても異なります。

ここからは、建物の築年数別に、一般的にどこをリフォームすることが多いのかを解説します。

新築～築10年程度なら、経年劣化はまだそれほど目立たないケースが多いといえます。そのため、入居者と退去者が入れ替わるまでに原状回復をメインとしたリフォームを行えば、建物や部屋はきれいに保てるでしょう。

このときに行われる作業の内容は、主に畳の交換やクロスの張替えなどです。また、周囲の競合物件の状況や、周辺における賃貸需要に大きな変化がなければ、空室対策のためのリノベーションもそれほど必要はないといえるでしょう。

築10年を過ぎると、水回りの設備交換やメンテナンスが必要になります。設備によっては耐用年数が10年程度と設定されているものがあるためです。

また、畳や壁紙などに汚れや劣化が発生する可能性も出てくるため、目に見える汚れや変色を見つけたら交換・張替えを行いましょう。

戸建ての場合はこれらに加え、屋根の塗り替えや外壁塗装などがこの時期から必要になり始めます。築10〜15年程度の中古物件を購入して賃貸を始める場合は、建物の状態によっては軽微な原状回復・リフォームすることをおすすめします。

築15〜20年であれば、耐用年数が設定されている設備の交換を検討してください。
問題なく使えていたものが突然壊れることもあるため、どんな状況でも新しいものを導入しましょう。

特にトイレや洗面台・台所・ユニットバスなどの水回り設備については、この時期になると劣化が進みます。そのままにした場合、入居検討者からの心証が悪くなり、入居者に敬遠される可能性があるため、早めのリフォームがおすすめです。

賃貸物件をリフォームするときの相場は、リフォームする箇所や規模によってさまざまです。ここからはリフォーム時の費用目安を、設備や場所別に紹介します。

キッチンや浴室、トイレなどをリフォームするときの費用の目安は、以下の通りです。

配管の交換が必要な場合やユニットバスごと交換する場合は費用が高くなります。 また、古いキッチンをシステムキッチンに変更する場合も高くなる傾向です。

設備の耐用年数や目視での劣化のチェックなどを参考に、どの程度のリフォームが必要か検討しましょう。

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壁紙や床の張替え、間取りの変更をするときの費用の目安は、以下の通りです。

入居者が退去したら、新しい入居者が入る前に新たにクロスに張替えましょう。床や壁紙のリフォームは張替えの面積や使用する資材によって費用は変化します。

リフォームを検討するときは、見積もりをよく確認しましょう。

外壁や屋根などの塗装や、ベランダの防水塗装に生じる費用の目安は、以下の通りです。

金額はあくまで目安であり、塗料の種類・グレードによって費用は変化します。

また、塗料のグレードによって効果の持続期間が変わるので、今後どのくらい賃貸運営を続けるかを考えた上で適した塗料を選択しましょう。

以上、費用をご紹介しましたが、リフォームする場所や規模感によって金額は大きく変わります。

賃貸物件として貸し出す際に、なかなか入居者が見付からない場合は、理由を整理した上で、リフォームが必要ならどこを直せば入居希望者に気に入ってもらえるか？必要最低限の範囲で検討することが必要です。

リフォームが必要になるかどうか分からない場合は、賃貸管理を委託する不動産管理会社へ相談をすれば、貸し出す際の家賃と、掛かる経費、リフォームが必要ならその工事費用とその回収期間も考慮したうえで、収支シミュレーションをした見積を出してくれます。

不動産会社によって提案内容が変わるので、できるだけ複数の管理会社から情報をとって比較検討し、ご自身にとって最もメリットがある管理会社を選ぶことをお勧めします。

リフォームしてまで賃貸運営を続けることにメリットはあるのかと考える人や、賃貸運営を続けることにデメリットはあるのかと考える人もいるでしょう。

ここからは、持ち家を貸し出すメリットとデメリットを紹介します。

持ち家を賃貸に出すことで、家賃収入が得られます。不労所得を得ることで、生活に余裕ができるでしょう。

賃貸物件の家賃の振り込みは借主から直接もらうケースよりも、保証会社を介して行われることが多いといえます。

この場合であれば、もし借主が家賃を滞納しても保証会社に補償してもらえるため、収入が安定して入ってきます。

転勤によって購入した戸建てやマンションから離れる必要が出たときは、売却・空き家、賃貸に出す選択肢があります。

「定期借家契約」であれば、所有権を手放さずに持ち家や部屋を貸すことができます。

この契約は、借主が「もう少し長く住みたい」と契約更新を希望しても断れるため、住んでいない期間だけ賃貸に出し、転勤から戻ったらまた貸した家や部屋に住むことが可能です。

転勤の可能性がある人は検討してみましょう。

賃貸運営の代表的なデメリットは、さまざまなトラブルに巻き込まれる可能性があることです。たとえば、空室が続くことによる赤字のほか、入居者による家賃滞納などが挙げられます。

また、ゴミ屋敷化や入居者による設備や部屋の汚損などにも巻き込まれる可能性があります。

そのようなトラブルの対応を担うのは主に管理会社です。住んでいる場所と物件が遠い人やトラブル対応に時間を割けない人は、管理の委託を検討してもよいでしょう。

賃貸の建物をリフォームするときに、国や自治体が支給する補助金・助成金を利用できる可能性があります。

それぞれの自治体の制度によって、有効な賃料やリフォームの目的などが定められていますが、その内容は毎年のように変わるため、補助金申請を検討する際は事前に調べておく必要があります。

また、一例にはなりますが、「バリアフリー化を検討」した場合、建物の状態やリフォームの規模によっても、使える制度が異なってくる場合があります。

補助金・助成金制度の申請を検討したいときは、これもまた、建物のある土地や自分が住んでいる土地の自治体に確認しておくことをおすすめします。

こうしたことも、賃貸管理を委託する管理会社の担当者へ聞けば、リフォームの内容に沿って調べてもらえます。

賃貸物件のリフォームは、その物件の築年数によって行うリフォーム内容が変わります。
設備の耐用年数や目視でのチェックを参考に、適切なリフォームを行いましょう。

また、リフォームの費用は規模や使用する資材によって変動するため、今回の記事で紹介したものはあくまで目安として参考にしてください。

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