持ち家を貸す!原状回復の方法・確認すべき点は?


転勤や海外赴任の任期が終了し自宅に戻る場合、気を付けなくてはいけないことがあります。予定より早く戻ってきた場合などのイレギュラー時はどうすればいいのかを見てみます。


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明け渡しの連絡

リロケーションで家を貸し出していた場合、定期借家契約を結ぶことが多いでしょう。

1年以上の契約の場合、契約終了の6カ月前までに賃借人から賃貸人に対して賃貸借の契約期間が満了する旨の通知を行わなくてはなりません。
これを怠ってしまうと普通借家契約となってしまい、明け渡しをしてもらえなくなってしまいますので注意が必要です。

ただし通知を忘れてしまった場合でも、通知を送った日から6カ月後に明け渡しを要求することができます。

賃貸人からの解約

もしも入居者が「何かやむを得ない事情で退去を希望する場合」は、定期借家契約であっても退去の1カ月前に申し出ることにより中途解約ができると法律で定められています。

ただし中途解約をする場合の退去の理由はなんでもいいというわけではなく、あくまでもやむを得ない事情に限ることになります。

任期がはっきりしない場合

仕事の都合で転勤や海外赴任をすることが多いでしょう。
はじめに赴任期間の通達はあっても実際その期間が早まったり、延長されたりすることはよくあることでしょう。
入居者とは事前に賃貸借の契約を交わしていますので、任期が終わったからと言ってすぐに明け渡しを要求することは難しいと言えます。
そうなると赴任が終わっても自身の家に戻れず、改めてマンションやアパートを借りなくてはならない状況が生まれます。

そうならないためにも契約時に、即時契約を終了する場合は解約の通知から起算して、1カ月分の家賃を支払うことで解約できる、などの特約を設ける場合もあるようです。


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入居者の退去時に確認すること

入居者の退去時には必ず立ち会って、設備の破損や汚れの状態を確認します。物件の管理を委託しているようであれば管理会社に任せることもできます。

立ち合いをする理由のひとつに、その破損や汚れが入居者の故意過失ではないかを確認するということが挙げられます。
通常の範囲での損耗に関しては原状回復の費用は賃借人(オーナー側)での負担となりますが、もしも故意過失であれば入居者への費用請求が可能となります。

最近では原状回復費用の返還を求め訴訟を起こす人も増えています。
あからさまな故意過失ではない限り、その判断基準は難しい場合もあります。

そういったトラブルに巻き込まれないためにも、家を貸し出す前に現状を写真で撮って記録しておくとか、あらかじめチェックリストを作成して退去時の状況と照らし合わせるといいでしょう。

通常範囲の損耗とは?

通常範囲の損耗とは、時間が経つことで生じてしまう破損や劣化のことを言います。
クロスや畳の日焼け、水栓のパッキンや給湯器のエアコンなどの機器類で時間が経つことで部品が消耗してしまうものも含まれます。
よくある損耗をいくつか挙げてみます。

よくある損耗 オーナー負担? 入居者負担?
フローリングのワックスがけ
引っ越し作業での床などへの傷
飲み物をこぼしたりしてのカーペットへのシミ
家具を設置した時の床の傷
椅子をひきずった際にできた傷
備付エアコンからの水漏れを放置してできたシミ
テレビなどを置いておいた後の壁などの日焼け(電気ヤケ)
台所の油汚れ
たばこやお香などを使用してできたクロスの汚れ
壁に貼ったポスターや壁画の痕
結露などを放置したためにできた床などへのシミ
地震などで破損したガラスの修繕

日焼けや時間が経過することで起きてしまう損耗や普段生活する上で起こり得る劣化(家具を置いてできた傷やポスターなどの貼った痕など)についてはオーナー側の負担と言えます。

設備のエアコンから水漏れなどが起きた場合、すぐに報告せず放置してしまったシミや自然現象の結露などを放置した場合のシミは入居者の負担となります。
日常の掃除も当然しなくてはならないということでしょう。

これらはあくまでも一例となりますので、各自で判断基準を明確にしておくことが必要でしょう。


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原状回復費用の精算の仕方

故意過失での損耗があった場合、入居者に費用請求をします。
その場合の精算方法は次のような方法があります。

実費精算方式

損耗の状況を確認し細かく見積もりを出し、入居者(賃貸人)の負担分を実費で請求し支払ってもらう方法です。

敷引精算方式

契約時に預かっている敷金から原状回復の費用を差し引いて、残った分については入居者へ返金するものです。
この場合預かっている敷金より原状回復の費用が多かった場合は、後日その過不足分を請求することになります。


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この記事のまとめ

一定期間家を空ける場合、リロケーションを利用することはとても有効です。
ただし自身が家に戻る場合のことを考え、事前にトラブルに巻き込まれない対応をとっておくことも必要なようです。
大切な家を気持ちよく貸したいものですね。


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