【イエカレ】契約書と原状回復で失敗しない！家を貸す貸主が押さえるべき5つの重要ポイント

賃貸借契約書を確認しよう

管理会社と賃貸借契約を結び、家を貸し出すことになります。

事前に話し合っている条件が賃貸借契約書にきちんと明記されているかの確認が必要です。 契約書に書かれていないことはあとから追加ができませんので、面倒がらずに全てに目を通し確認しましょう。

その中で特に見ておいた方がいいポイントを挙げてみます。

契約の種類

契約の種類を確認しましょう。

契約には普通借家契約と定期借家契約があります。 そのどちらかによって更新のルールが変わってきます。

また更新時の手続きや更新料についてどうなるのかも確認が必要です。

家賃、管理費のルール

家賃、管理費の金額、入金方法、入金期日を確認しましょう。

また滞納時に滞納金を徴収する場合は「延滞利率」も見ておきましょう。 途中で家賃の改定についての取り決めがあれば、それについても確認しましょう。

敷金の取り扱い

管理会社が敷金などを預かる場合は、その扱いについて確認しましょう。

敷金の金額や返還はどうなるのかなど、具体的な手続きについても見ておきましょう。

原状回復について

確認しておきたいことのひとつに「原状回復についての取り決め」が挙げられます。 建築物は時間と共に劣化してしまうことは仕方がありません。

人が住むことによって、当然室内が汚れたり、劣化したりしていきます。 オーナーは次の入居者に貸しだす前に、その部屋を綺麗な状態に戻す必要があります。 そういったことを一般的に「原状回復」と言います。

通常、原状回復せずに次の入居者に貸すことはできないでしょう。 ただし、どこまでの状態に戻すかが問題になってきます。

新築物件の場合、数年後入居者が退去した際、元の新築状態とまったく同じに戻すことは当然不可能です。

また原状回復をするための費用負担は誰が負うのか、という問題が出てきます。 原状回復の費用については、オーナーまたは管理会社と入居者の間でトラブルになることが多々あります。

そういったトラブルをできるだけ避けるために、国土交通省が原状回復についてのガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）を作成しました。

そのガイドラインによると、まず原状回復とは「賃借人がその部屋に住むことで発生した劣化のうち、賃借人の故意過失、その他常識の範囲を超えた毀損等を復旧すること」と定義されています。

原状回復の費用は誰が負担？

原状回復をした場合、誰がその費用負担をすべきなのでしょうか。

国土交通省のガイドラインでは賃貸物件の損耗などにかかる費用負担を分かりやすくするために、下記の3つに区分しています。

状況により費用の負担先がオーナーもしくは入居者となります。

建物、設備等の自然に起こってしまう劣化や損耗。

一般的には「経年劣化」と言われるものです。壁紙、畳、ふすまなどの変色などがこれにあたります。通常オーナーで費用を負担します。

入居者の通常使用して起きる劣化や損耗。

通常消耗といわれます。

エアコンや給湯器などの機器類は製造年月日からだいぶ経ってしまうと、部品が劣化し、不具合が起きやすくなるため修理や本体交換などが必要となります。 この場合もオーナーでの費用負担が必要です。

入居者の故意過失、その他常識を超える使用による消耗。

入居者が過って建物、設備を壊したり、傷つけたりした場合です。 この場合にだけ、入居者に費用請求ができるとガイドラインには明記されています。

ほか、震災や災害など入居者の不可抗力であった場合、もしくは第三者による損耗の場合も入居者は費用を負担しなくてもいいと明記されています。 管理会社はこのガイドラインに沿って原状回復をするようにと指導されています。

サブリースやリロケーションを行っている場合、管理会社はその費用を当然オーナーに請求してくることになります。 その場合の取り決めがどうなっているかを特に注意して確認する必要があると言えるでしょう。

トラブルを回避するために

トラブルなく原状回復を行うためには、まずは部屋を貸し出す前に細かく建物、設備の状況をチェックし、記録しておく必要があります。

事前に写真などを撮っておけばさらに確実でしょう。 入居者が入ってしまってからでは、いつできた損耗などなのかが分からなくなります。

もしくは入居者自身に、入居した時点で、室内の設備などで気になる部分を報告してもらう方法もあります。

管理会社にそれらを任せる場合はどういった方法をとるのかを見ておき、いらぬ原状回復費用を防ぎましょう。

この記事のまとめ

特にお金が絡むことについては事前に確認が必要です。

不明な点をそのままにしておくと、後から予期せぬトラブルに発展する場合もあります。 必ず管理会社に尋ねるようにしましょう。

大切な持ち家です。気持ちよく貸出したいものです！！

【初回公開日2016年10月22日】