転勤で自宅を貸す手順と会社選びのポイント｜失敗しないリロケーション活用法

リロケーションとは、転勤などで長期不在になる住宅を第三者に賃貸し、その間の管理運営を専門会社が代行するサービスのことです。

• 返却前提の運用： 転勤終了後に自宅へ戻ることを前提とした契約を結ぶ。
• フルサポート： 入居者募集・審査・家賃回収・原状回復まで管理会社が一括対応。
• 転勤者特化： 不在中の空室リスクや設備の維持管理など、留守宅特有の課題に対応。

リロケーションでは、管理会社が賃貸運用のほぼすべてを代行します。入居者募集から審査、契約締結、毎月の家賃回収、滞納時の督促、設備トラブル対応、そして退去時の原状回復まで一貫して任せることが可能です。これにより、オーナーは転勤先にいながらにして、手間をかけずに自宅を維持・管理できます。

転勤者に適している最大の理由は、返却時期をコントロールしやすい「定期借家契約」を中心に運用される点です。数年後に戻る予定がある場合でも、居座り等のリスクを最小限に抑えられます。

リロケーションと一般賃貸の違いは、主に「契約方式」と「戻りやすさ」にあります。一般賃貸は相場通りの家賃で貸せるため収益性が高い反面、一度契約すると正当事由がない限り更新拒絶ができず、「戻れない」トラブルの原因になりやすいのが実情です。

転勤者がリロケーションを選ぶ最大の理由は、法的に守られた契約方式で安心して貸せることに尽きます。

第一に「返却前提の定期借家契約」が採用される点です。あらかじめ契約期間を定めて貸し出すため、転勤が終わるタイミングに合わせて確実に自宅を明け渡してもらうことができます。

第二に、「管理代行による負担軽減」です。遠方に住んでいる間、家賃滞納や設備故障、近隣トラブルなどに個人で対処するのは困難です。これらを専門家に任せることで、本業や新生活に集中できます。

第三に、「転勤者特化のノウハウ」です。「原状回復の費用負担基準」や「急な帰任時の調整」など、長期不在時に起こりやすい特有の問題をカバーしている点が、選ばれる大きな理由となっています。

転勤が決まった際、自宅の扱いは大きく分けて「リロケーション（管理委託）」「一般賃貸運用」「売却」の3つの選択肢があります。

判断のポイントは「戻れるか」「収益」「リスク」「管理負担」の4軸です。それぞれの特徴と向いているケースを整理し、ご自身の状況に最適な選択を行いましょう。

特徴： 返却を前提とした「定期借家契約」での運用が中心。管理業務のほぼ全てを代行。

向いている人： 数年後に戻る予定が明確、住宅ローンが残っている、愛着のある家を手放したくない人。

リスクの低さ： 原状回復や返却基準が明確で、転勤者の事情に最適化されています。

メリット： 周辺相場通りで貸せるため収益性が高い。入居期間が長いほど安定収入が見込める。

デメリット： 入居者の権利が強い「普通借家契約」が一般的。正当事由がない限り退去依頼が難しく、自身が戻るタイミングで家が空かないリスクがあります。

向いている人： 戻る予定がなく、投資物件として収益を最大化したい人。

メリット： まとまった資金が手に入り、住宅ローンを一括返済できる。固定資産税などの維持費が不要になる。

デメリット： 将来その家に戻る選択肢が完全になくなる。売却活動に時間がかかる場合がある。

転勤期間中に自宅を貸すことは、経済的な恩恵が大きい一方で、貸主としての責任も発生します。両面を正しく理解することで、判断の精度を高めることができます。

最大のメリットは、家が資産として働き、収益を生む点です。

• 家賃収入の獲得： 毎月の安定収入が得られます。
• ローン返済の補填： 家賃を住宅ローンの返済や固定資産税に充てることが可能。
• 家の維持管理： 人が住むことで通風・換気が行われ、建物の劣化（カビや腐食）を防げる。
• 戻る場所の確保： 売却せずに維持することで、将来の帰任時に自宅へ戻れます。

特に転勤中は、転居先での家賃負担も発生する「二重生活」になりがちです。家賃収入は家計の大きな助けとなるでしょう。

一方で、賃貸経営特有のリスクも考慮する必要があります。

• 空室リスク： 入居者が決まらない期間は収入がなく、ローン返済等の持ち出しが発生する。
• 修繕費用の発生： 設備の故障対応や退去時の原状回復費用がかかる。
• 返却時期の調整： 転勤期間が不確定な場合、契約期間の設定が難しい（定期借家の場合）。

ただし、これらは適切な契約方式の選択や、実績のある管理会社を選ぶことでリスクを大幅に軽減可能です。

転勤時の賃貸運用で失敗しないための注意点は、主に以下の5つです。

• 契約方式を誤ると戻れなくなる
• 返却時期のズレが起きやすい
• 原状回復の基準を曖昧にするとトラブルに発展
• 管理範囲が足りない会社を選ぶとトラブル対応が遅れる
• 料金が不明確な会社は総費用で失敗しやすい

転勤者の失敗例で最も深刻なのは「普通借家契約で貸してしまい、退去調整ができず戻れなくなった」というケースです。

転勤者が必ず選ぶべきは「定期借家契約」です。これは契約期間が満了すれば更新されず、確実に契約が終了する方式です。

対して「普通借家契約」は入居者の保護が手厚く、貸主側に「自分が住みたいから」という理由だけでは退去を強制できません（正当事由として認められにくい）。「数年だけ貸すつもりだったのに、入居者が退去を拒否して戻れなくなった」という失敗は、この契約方式の違いによるものです。

転勤期間が延長または短縮された際、入居中の契約期間とのズレが生じることがあります。また、退去時の原状回復において「どこまでが経年劣化で、どこからが入居者の過失か」で揉めるケースも散見されます。

防止策

• 契約期間の特約： 再契約可能型（リロケーション）の契約を検討する。
• 記録の徹底： 入居前の室内状況を詳細な写真に残し、原状回復ルール（ガイドライン）を事前に説明・合意しておくことが不可欠です。

管理会社選びで失敗するパターンは以下の通りです。

• 料金体系の誤解： 月額管理料の安さだけで選んだ結果、事務手数料や更新料などの追加費用がかさむ。
• 管理範囲の狭さ： トラブル対応が遅い、または「それはオーナー様で対応してください」と丸投げされる。
• エリア知識不足： その地域の需要を把握しておらず、適切な家賃設定ができずに空室が続く。

転勤で自宅を貸す際の流れは、大きく5つのステップに分かれます。もっとも重要なのは、最初の「比較」と「契約内容の確認」です。

まずは「リロケーション（定期借家）」にするか、「一般賃貸（普通借家）」にするか、あるいは「売却」するかを決定します。将来的に戻る可能性が少しでもあるなら、定期借家契約を選べるリロケーションが基本路線となります。

管理会社の業務範囲、料金、返却サポート体制、実績を比較します。1社だけで即決するのはリスクが高いため、必ず複数社から提案を受けるのが最適解です。

物件の適正な家賃を算出します。

• 簡易査定（机上査定）： オンライン等で立地・築年数から概算を知る。
• 詳細査定（訪問査定）： 担当者が現地を確認し、内装の状態や設備を見て精度の高い査定を行う。

管理会社と「管理委託契約」を締結し、入居者との契約形式（定期借家か普通借家か）を最終確認します。ここで貸出期間や条件を明確に取り決めます。

不動産ポータルサイト等で入居者を募集します。申し込みが入れば審査を行い、契約締結、引き渡しとなります。その後は管理会社が家賃回収やトラブル対応を代行します。

信頼できるパートナーを選ぶために、（1）会社の種類、（2）業務範囲、（3）料金体系、（4）実績・対応エリアの4点を必ず確認しましょう。

• リロケーション会社： 転勤者の留守宅管理に特化。「戻る」ことを前提とした契約やサポートが充実。
• 一般賃貸管理会社： 投資物件の管理が中心。収益性を重視するが、定期借家契約の運用に不慣れな場合もある。

募集・審査・契約だけでなく、毎月の家賃回収、滞納時の保証、設備の故障対応、退去時の原状回復、そして「解約手続きのサポート」まで含まれているかを確認します。特にトラブル時の緊急対応（24時間対応など）の有無は重要です。

管理手数料の相場は家賃の5〜10%程度です。ただし、手数料率だけでなく「広告費」「契約更新料」「清掃費」「修繕費の実費負担区分」など、トータルコストで比較する必要があります。

そのエリアでの管理実績が豊富か、転勤者の物件を扱った経験が多いかを確認します。地元の相場観や条例に詳しい担当者がいる会社は、空室リスクを低く抑える提案力を持っています。

賃料は「周辺相場 × 部屋の魅力 × 管理方針（契約期間）」で決まります。高すぎる家賃は空室を招き、安すぎると収益性を損ないます。

立地（駅距離）、築年数、間取り、方位に加え、設備（食洗機、床暖房、オートロック等）のグレード、管理状況（リフォーム歴）が評価されます。分譲仕様の設備は賃貸市場で高く評価される傾向があります。

不動産ポータルサイトで近隣の類似物件（同じ駅、同程度の広さと築年数）の募集賃料をチェックします。また、不動産会社が提示する過去の成約事例（実際に契約された金額）も重要な指標です。

リロケーション（定期借家契約）の場合、契約期間が限定されるため、一般賃貸（普通借家）の相場よりも賃料が1〜2割程度安くなる傾向があります。「期間限定」という条件を入居者に飲んでもらうため、相場より少しお得感を出すのが早期成約のコツです。

査定・契約・運用開始に向けて、以下の書類や情報を整理しておくと手続きがスムーズです。

• 間取り図・パンフレット（購入時のもの）
• 登記簿謄本（権利関係の確認）
• 管理規約・使用細則（マンションの場合）

• 本人確認書類（運転免許証など）
• 印鑑証明書
• 住宅ローンの償還予定表（ローン残債の確認）
• 火災保険証券

過去のリフォーム内容や設備の修繕履歴、取扱説明書などをまとめておきます。これらは原状回復のガイドライン策定や、入居者への説明資料として役立ちます。

転勤者がリロケーションで失敗しないために最も重要なアクションは、「複数社を比較検討すること」です。会社によって管理方針、手数料、得意エリア、担当者の質が大きく異なるため、1社のみで決めるのはリスクがあります。

同じ物件でも、会社によって査定賃料に数万円の差が出ることがあります。また、「定期借家契約の運用実績」や「トラブル時の対応スピード」も比較しないと見えてきません。複数の視点から提案を受けることで、適正な条件が見えてきます。

• 契約方式： 定期借家契約を推奨してくれるか。
• 管理範囲： どこまで代行してくれるか（丸投げできるか）。
• 料金： 見かけの手数料だけでなく、総費用は適正か。
• 実績： 転勤者の物件管理に慣れているか。

効率よく優良な会社を見つけるには、「イエカレ」のような無料の一括資料請求サービスが便利です。

• 無料で資料請求： コストをかけずに情報を集められます。
• 自動マッチング： 物件情報やエリアを入力するだけで、最適な専門会社を自動でピックアップ。
• 1分で完了： 忙しい引越し準備の合間でも手軽に利用可能。
• リロケーションに強い： イエカレは留守宅管理に強い会社が多く参画しており、転勤者との相性が非常に良いのが特徴です。

転勤で自宅を貸す際によく寄せられる質問をまとめました。リロケーションと一般賃貸の違いや、契約方式のポイント、査定・資料請求後の流れを確認しておきましょう。

数年後に戻る予定があるなら、契約終了が確実な「リロケーション（定期借家契約）」が安全です。戻る予定がなく、収益を最大化したい場合は「一般賃貸」も選択肢となります。

転勤期間が延びた場合、事前に管理会社へ相談し、入居者との再契約（期間延長）を交渉します。定期借家契約であれば、条件を見直しての再契約が比較的スムーズです。

契約期間の満了をもって確実に契約が終了するためです。「正当事由」を巡って争う必要がなく、転勤終了後に「自宅に戻れない」という最大のリスクを回避できます。

はい、必ず複数社に依頼してください。会社ごとに得意エリアや顧客層が異なり、査定額や管理プランに差が出るためです。比較することで適正な条件を把握できます。

各社から査定結果や管理プランの資料が届きます。内容を比較し、気になる会社があれば実際に話を聞いて詳細を詰めていきます。まずは選択肢を広げることが第一歩です。

転勤時に自宅をどうするかは、今後のライフプランに関わる大きな決断です。しかし、「リロケーション」の仕組みを正しく理解し、契約方式（定期借家）・管理範囲・料金・実績の4点を軸に会社を比較すれば、失敗の多くは未然に防げます。

特に「戻れない」「管理トラブルが大変」といった不安は、転勤者の事情に精通した専門会社をパートナーに選ぶことで解消可能です。

まずは一括比較サービスなどを活用して複数社の提案を取り寄せ、あなたの物件と条件に最適なパートナーを見つけることから始めてみてください。それが、安心できる新生活への最短ルートとなります。