【イエカレ】東京オリンピック後の不動産価格｜価値変動の予測を徹底解説

まず話を分かりやすくするために、この章では「不動産価格に影響する３つの指標」について解説します。

まず一つ目は株価です。
株価は不動産価格の先行指標とされています。
1983年以降の日経平均価格と地価公示の推移を以下に示します。

出典：日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」、地価公示「国土交通省」

株価のピークは、不動産価格のピークよりも前に訪れるのが通常です。
よって、株価が下がってしまえば、遅れて不動産価格も下がることが予想されます。

二つ目は取引件数です。
取引件数も不動産価格の先行指標になります。
需給バランスの問題なので、取引件数が増えると遅れて不動産価格が上がり、取引件数が減ると遅れて不動産価格が下がります。

公益財団法人東日本不動産流通機構によると首都圏における土地(100～200㎡)の単価と取引件数の推移は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」より編集

土地の価格は取引件数におおむね1年程度遅れる傾向があります。これは覚えておくと良いでしょう。

金利も不動産価格に影響を与えます。 従来、金利は景気に連動していたため、土地価格の値動きと同じ動き方をする関係にありました。

しかしながら、昨今は超低金利政策により住宅ローンが組みやすくなり、金利が下がることで不動産価格が上がる現象が生じています。

10年国債利回りと地価公示の平均価格の推移をみると以下の通りです。

出典：地価公示「国土交通省」、退職給付会計情報ポータル「10年国債平均利回り」

2014年以降、金利と不動産価格の動きは反転し、金利が下がることで不動産価格が上がる現象が続いています。

前回の1964年に行われたときの過去の東京オリンピックの株価に与えた影響について確認しましょう。

1964年の株価は1964年から若干下がったものの、ほとんど影響がありませんでした。

出典：日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」

オリンピックが終わると必ずしも景気が停滞するとはいえず、他の経済的な要因によって株価は動いていきます。

オリンピックは一つの要因に過ぎず、オリンピック後の景気を占うには他の要因もしっかり分析する必要があるのです。

この章では、従来とは異なる今回のオリンピック後の予想について解説します。

オリンピック後の不動産価格が下がる可能性として、景気が後退し、株価が下がることで不動産価格が下がるのではないかという懸念があります。
しかしながら、オリンピック後の株価は恐らく下がらないと予想されます。

以下に、2020年以降の日経平均株価の終値を示します。

出典：日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」

日経平均株価は、2020年3月に新型コロナウィルスによる先行き不透明感によって一瞬下がりましたが、2020年4月には持ち直し、その後、2020年11月からは高い水準を維持しています。
株価が高止まりしている理由としては、日銀によるETF(指数連動型上場投資信託受益権)等の買入の影響が大きいとされています。

日銀のETFの買入はいつまで続くのか不明ですが、今後も日銀が適宜ETFを購入して株価を調整していく可能性は十分に考えられます。
また、2020年における法人税の税収は増加したことより、新型コロナウィルスの影響は限定的であったことも分かってきました。
法人税は企業の利益に対して課させるため、法人税が増加した2020年は利益が増えた企業が多かったことになります。

2020年は携帯電話やゲーム、自動車、食品といった産業が好調でした。
米国や中国の景気が先行して回復しており、ここ最近は製造業も業績を堅調に回復してきています。企業の業績が回復すれば、仮に日銀の介入がなくても株価は堅調に維持されていく可能性が高いです。

以上のことから、オリンピック後に急に株価が下落する可能性は低く、その結果、不動産価格も下がる可能性は低いと予想されます。

金利が低いと不動産価格は高くなりますが、オリンピック後も金利は低いままとなることが予想されます。

日銀は景気のテコ入れ策として、2013年頃から行っている異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を継続しています。
2020年は、新型コロナウィルスの影響により、飲食店や旅館等が運転資金確保のために多くの借入を行いました。

このような状況の中、金利を上げてしまえば新型コロナウィルスで苦しんだ飲食店や旅館の経営がますます苦しくなってしまいます。
そのため、少なくとも今後1～2年の間に金利は上がらないと考えられるのです。

オリンピックは金利にほとんど影響を与えないと考えられ、不動産価格が下がる可能性は低いと思われます。

2021年のオリンピックは、外国人観光客も受け入れず無観客で開催されたことにより、オリンピック特需を受けた企業が少ないといえます。
そのため、オリンピック終了によるマイナスの反動がそもそも少なく、オリンピック後に急速に景気が冷え込む可能性は低いと考えられます。

2021年のオリンピックは開催前から国内に外国人観光客を受け入れておらず、飲食店も営業時間の短縮を余儀なくされました。
むしろ新型コロナウィルスが沈静化し、外国人観光客の受け入れ再開や緊急事態宣言の解除があれば飲食業や旅館業はオリンピック後に良くなる可能性があります。

従って、オリンピック後に急激に景気が悪化する懸念は低く、不動産価格も急落する可能性は低いと考えられます。

オリンピックと無関係に続く東京一極集中は、引き続き首都圏の不動産価格を引き上げる要因となります。

現在の日本では、20代前半の若い世代が就職をきっかけに東京に集まってきます。
若い世代はいずれ結婚して住宅を購入しますが、都内の住宅価格は高いため、神奈川県や埼玉県、千葉県といった隣接県の不動産を購入する人も多くいます。

東京一極集中によって東京から隣接県に移動する人も生まれるため、その結果、首都圏は人口が増え続けています。このような人口移動の現象は、オリンピックが終了したとしても続きます。よって、特に首都圏の不動産価格についてはオリンピック後も引き続き価格が上がる可能性はあります。

ただし、東京都による「人口予測」では、東京都の人口のピークは2025年と推計しています。
これは地方からの移動による社会増よりも都内の死亡者による自然減の数が上回るからです。
東京都でも人口が減少していけば、首都圏全体にも人口減少が波及し、いずれは首都圏の不動産価格も下がっていきます。

2025年まであと4年しかないため、2025年以降は首都圏であっても不動産価格が下がっていく可能性はあるのです。

前章で解説したように、オリンピック後に不動産価格を下落させる要因は少ないと考えられます。

しかしながら、不安要素が全くないわけではありません。
この章では、オリンピック後の気になる懸念要素について解説します。

オリンピックとは、HARUMI FLAGの影響が懸念材料として挙げられることがあります。
HARUNI FLAGとは東京オリンピックの選手村跡地のマンションのことです。

HARUMI FLAGは4,145戸もある分譲マンションであり、計画時には供給過剰によってマンション市場に大きな影響を与えてしまうのではないかと懸念されていました。
HARUMI FLAGは既に一部は分譲されており、2～3年の時間をかけて少しずつ分譲されていく予定となっています。

分譲のタイミングを複数期に分けている理由は、一度に売って供給過剰になりマンション市場が値崩れすることを避けるためです。
東京のマンション価格が下がれば、周辺の神奈川県や埼玉県、千葉県のマンション価格まで広範囲に下がってしまいます。

ディベロッパーにとって東京のマンション価格の値崩れは避けなければいけない事態であり、影響が大きい大規模分譲は慎重に行われるのです。

では、HARUMI FLAGによって実際に値崩れが起こりそうかというと、恐らくそのような状況にはならないと考えられます。 オリンピック前に行われた販売については、非常に好評でした。
オリンピック延期によって引渡も1年遅れましたが、目立ったキャンセルは出ていない模様です。HARUMI FLAGのオリンピック前の分譲状況を見る限り、計画時に不安視されていた影響は少なく、オリンピック後の分譲に関しても順調に進むものと予想されます。

従って、HARUMI FLAGが与えるマンション市場への影響は、今のところほとんどないといえるでしょう。

オリンピックとは直接関係はありませんが、新型コロナウィルスの影響を受け、1～2年後に倒産企業の増加がすることが懸念されています。

理由としては、新型コロナウィルスで緊急的に中小企業に融資した借入金を返済できない企業が増える可能性があるからです。

以下に、企業の倒産件数と信用保証協会の保証債務残高の過去10年間の推移を示します。
信用保証協会とは、中小企業が融資を受けるときに保証人となっている機関のことです。
保証債務残高は、保証協会が中小企業の融資に対して保証している額のことを指します。

出典：倒産件数「株式会社東京商工リサーチ」、保証債務残高「一般社団法人全国信用保証協会連合会」

新型コロナウィルスが発生した2020年の倒産件数は7,773件であり、実は2019年よりも約7％減っています。

新型コロナウィルスは、多くの飲食業や観光業に深刻な影響を与えましたが、実は日本全体の倒産件数は下がる結果となりました。
その背景としては、金融機関が中小企業に対して融資を行い、企業の資金繰りを助けたことがあります。

売上が激減し、困った企業に対して金融機関が融資を行い、企業が当面の運転資金を確保できたことで多くの企業が生き残ることができました。
ただし、これらの融資は無担保で行われているわけではなく、信用保証協会の保証が付いています。

2020年には信用保証協会の保証債務残高が一気に膨れ上がっているのは、新型コロナウィルスによって多くの企業の保証を引き受けたからです。
2020年に行われた信用保証協会の保証付きの融資は、1～2年程度の元本返済を猶予するタイプのものが多いです。

よって、2021年頃から中小企業の元本返済が徐々に始まります。
融資を受けた企業は、今後1～2年のうちに業績を回復させないと、債務の返済はかなり難しくなっていく状況です。

債務を返済できなければ、中小企業はいずれ倒産します。
2020年に融資を受けたすべての企業の業績が好転するとは考えにくいです。

今後1～2年にかけて、2020年に借りた債務を返せないことが理由で倒産していく企業は増えることが懸念されています。
こうした企業の倒産件数が増えて行けば、自然と景気が悪くなり、株価も不動産の価格も下落することが予想されます。

オリンピックと直接関係はありませんが、数年後、企業の倒産が増え、景気が悪化してしまう可能性は潜んでいます。

この章では、オリンピック後の不動産売却の注意点について解説します。

オリンピック後の売却でも、売却スケジュールに余裕を持つことが重要です。
「株価は恐らく下がらない」、「金利は低いままとなる」等の理由から、オリンピック後に急激に不動産価格が下落するような事態にはならないと考えられます。

そのため、オリンピック後だからといって、焦って売り急ぐ必要はなく、従来通りしっかりと準備し、スケジュールには余裕を持つことが重要です。

不動産の売却の流れは以下のようになります。

最初に価格査定を依頼し、不動産会社と媒介契約を締結して、売却活動を開始します。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。
価格査定から売却活動の開始まで、0.5～1ヶ月程度の時間を見込んでおく必要があります。

次に売却活動の開始から売買契約の締結の期間がポイントです。
一般的には売却に要する販売期間は3ヶ月程度ですが、物件によっては6ヶ月程度の時間がかかることもあります。

不動産を高く売るには、この販売期間に余裕を持つことが重要です。
販売期間に余裕がなく、焦って安く売ることを「売り急ぎ」と呼びます。
売り急ぎの状態になると売却価格が安くなるため、販売期間中に焦らないことがコツです。

不動産の売却では、売買契約と引渡を1～2ヶ月程度空けることが一般的です。
買主は、この間に住宅ローンの本審査を通します。

住宅ローンの本審査では、提出書類に売買契約書が必要となるため、住宅ローンの本審査は売買契約の後になります。

買主の住宅ローンは引渡のときに実行されるため、売買契約と引渡は1～2ヶ月程度の時間が空いてしまうのです。

このように不動産の売却は価格査定から引渡まで時間がかかるため、最低でも全体スケジュールを6ヶ月程度の期間を持っておくことをおススメします。

オリンピック後だからといって、焦る必要はありませんので、余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。

オリンピック後であっても、査定は複数の不動産会社に依頼することがポイントです。
不動産会社が行う査定とは、仲介で売却できる予想価格の算出となります。
予想価格ですので、売却を保証する価格のことではありませんが、事前にこれをシッカリと掴んでおかずに、いきなり不動産会社と交渉をしてしまうと買い叩かれてしまう可能性があります。

査定価格は、高く売れると考えている不動産会社の方が高い価格が出る傾向にあります。
よって、高く売ってくれる不動産会社を探すには、査定価格を見比べ、高い査定価格を提示してくれる不動産会社を見つけ出すことがコツです。

売却する物件がある地域では、実績が豊富な不動産会社が選ばる傾向があります。出来る限りそうした会社を探し出し事前に査定依頼をすることです。
実績がある不動産会社を自分で探す手間が惜しい方は、一括査定サービスの利用も検討するといいでしょう。1回の依頼だけで複数の不動産会社に査定依頼ができることから、大変便利なサービスです。

オリンピック前後に関わらず、不動産を売却するならなるべく築年数が浅いうちに売却することがポイントです。

マンションも戸建ても、築25年を過ぎると急に売却しにくくなりますので、今持っている不動産が築25年以内であれば、今のうちに売却することをおススメします。

以下に、首都圏におけるマンションと戸建ての築年数別の成約物件と在庫物件の割合を示します。 成約物件とは、実際に売却が決まった物件のことです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」より編集

マンションも戸建ても、築25年以内の物件は、成約物件の割合が在庫物件の割合を上回る傾向があります。(ただし、戸建ての0～5年目では在庫物件が成約物件より上回っています。)

成約物件の割合が在庫物件の割合を上回っているということは、良く売れており、品薄状態であるということです。

一方で、マンションも戸建ても、築31年を超えると在庫物件の割合が成約物件の割合を大きく上回るようになります。
築31年を超える物件は、在庫が余っており、なかなか売却できない状態であるということです。

築年数が売却に与える影響は、オリンピックとは無関係に生じる現象になります。
オリンピックの前や後に関わらず、不動産を売却するのであれば、なるべく築25年以内のうちに売却するようにしましょう。

以上、オリンピック後の不動産価格について解説してきました。

不動産価格に影響する指標には、株価や取引件数、金利があります。
過去の東京オリンピックにおいては、オリンピック後に一瞬株価が下がりました。

従来のオリンピックとは異なる点として、「株価は恐らく下がらない」、「金利は低いままとなる」等が挙げられます。

一方で、オリンピック後の懸念要素としては、「倒産企業の増加」が考えらえます。

オリンピック後に不動産を売却するなら、「売却スケジュールに余裕を持つ」、「査定は複数の不動産会社に依頼する」といった点が注意点です。
オリンピック後は、恐らく不動産価格が急激に下落するような事態は考えにくいと思われます。

売却のチャンスはしばらく続くはずですから、高値の売却を目指すのは今はありでしょう。