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【イエカレ】短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い｜計算方法や不動産売却時にどんな意味を持つのか

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更新日2023年3月28日

このコラムのポイント不動産売却による譲渡所得の計算では、不動産の取得日から売却した年の1月1日までの期間を所有期間として、所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得に分類します。
不動産売却が完了した翌年、譲渡により利益が出た場合は、確定申告で税金を納付しなければなりませんが、これはどんな意味を持つのでしょうか？知識として知っておきたい内容をまとめました。参考になさって下さい。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分方法

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合の所得税は、他の所得と合算せずに不動産売却による所得のみで計算するよう定められています。この税額を計算する際に最初に行うことは、他の譲渡所得の計算時と同様で、得た所得を長期譲渡所得か短期譲渡所得のどちらかに分類することです。

不動産売却による譲渡所得の計算では、

① 不動産の取得日から売却した年の1月1日までの期間を所有期間として、所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得

② 不動産の取得日から売却した年の1月1日までの期間を所有期間として、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得

に分類されます。

なお、これ以外の譲渡所得は、財産の取得日から譲渡日までの期間を所有期間として計算することになっているため、不動産以外の財産の譲渡によって譲渡所得が発生している場合は、所有期間の計算方法を間違わないようにしなければなりません。

譲渡所得の計算

長期譲渡所得と短期譲渡所得の分類が終わったら、各区分ごとに譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用の2つの費用を差し引いて算出することができ、特別控除の適用要件を満たしている場合はその控除額を差し引いたものが譲渡所得となります。

不動産売却に伴う譲渡所得の計算において、譲渡収入金額は不動産の売却価格や精算金などを合計した金額を指します。不動産の売却価格は売買契約書に記載されている金額のことで、通常はこの金額がそのまま譲渡収入金額となりますが、契約により不動産本体とは直接関係ない費用も受け取ることが定められている場合は、その費用も譲渡収入金額に算入することになっています。

売却価格以外に譲渡収入金額に算入しなければならない費用としては、固定資産税の精算金や実測精算金が例として挙げられます。

取得費と譲渡費用

譲渡所得の計算において大きな悩みどころとなるのは、取得費と譲渡費用はそれぞれ何が算入できるのか？ということです。これは個々のケースによって異なるため、税理士や税務署の職員からアドバイスを受けながら計算していくと良いです。

一般的に、取得費として算入できる費用としては、不動産の購入代金から減価償却費を差し引いた部分、不動産取得後の設備費用や改良費用、登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙税、測量費、土地の造成費用などが挙げられます。ただし、これらの費用は領収書や明細書がない場合に算入することができます。

取得費がわかる資料が無い場合は、売却価格の5％に相当する金額を取得費とします。
一方、譲渡費用として算入できるのは売却時に支出した費用で、仲介手数料、印紙税の売主負担分、登記費用、解体費用、借家人に支払う立退き料などが該当します。

以上、不動産売却で発生する譲渡所得を「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」を中心にお伝えしました。

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