【イエカレ】不動産売却で売ると必要になる税金とは｜課税対象になる税の種類

不動産を売るときに必要となる税金とは？

不動産を売るときには次のような税金がかかります。
金額としては、売却益に対する税金が大半を占めますが、それ以外に税金がかかることも知っておくとよいでしょう。

不動産の売却益は所得税、住民税の課税対象になります。
また、不動産の売買契約書は印紙税の課税対象となっています。
印紙税法で定められた金額の収入印紙を契約書に貼って消印をします。
取引する不動産のローンが残っている場合は、ローンの残額を返済して抵当権を抹消する必要があります。 抵当権抹消登記には登録免許税がかかります。

不動産の売却益に対する税金

不動産を売ることで利益が出た場合は、税金(所得税、住民税)がかかります。
不動産の譲渡所得(売却益)は、次の算式で計算します。

先祖代々受け継いだ土地など、取得費用がわからない場合は、売却代金の5%を不動産の概算取得費とすることができます。
譲渡所得の税率は、長期保有の場合は20.315%、短期保有の場合は39.63%です。(税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。)

長期保有と短期保有の区分は、不動産を売った年の1月1日時点での保有期間が5年を超えているか否かによります。 不動産を売った時点の保有期間で区分するのではありません。

所得税と住民税は不動産の譲渡所得だけでなく、給与所得や事業所得などにもかけられます。
ただし、不動産の譲渡所得は他の所得と分離して課税されるため、他の所得の損失を不動産の譲渡所得と通算することはできません。

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マイホームを売るときは税金の軽減も

不動産のうちマイホームを売る場合については、さまざまな特例によって税金の負担が軽減されます。

ただし、条件が細かく定められているため、条件に当てはまるかどうかについては税理士に相談することをおすすめします。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームの譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。
保有期間や住んでいた期間は問われません。以下の「軽減税率の特例」と併用できます。

軽減税率の特例

マイホームの譲渡所得のうち6,000万円までの部分の税率が14.21％になります。
マイホームを売った年の1月1日時点で保有期間が10年を超えている必要があります。
上記の「3,000万円の特別控除の特例」と併用できます。

買換えの特例

マイホームを買い換えたとき、売却益に対する課税は、買い換えたマイホームを売るときまで繰り延べることができます。
売却額が1億円以下であるほか、売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有していてかつ10年以上居住していることなどが必要です。
「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」と併用することはできません。

譲渡損失通算の特例

マイホームの譲渡損失は他の所得と通算することができます。
通算してもなお損失が残れば、翌年から3年間にわたって繰り越すこともできます。
マイホームを売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていて、マイホームを買い換えた場合またはマイホームのローンが残っている場合に適用できます。

不動産売買の契約書には収入印紙が必要

印紙税とは、契約書や領収書など所定の文書に対して課税される税金です。
不動産を売るときに作成する売買契約書も印紙税の課税対象となります。
税額は、契約書に記載された契約金額に応じて定められています。
所定の金額の収入印紙を契約書に貼って消印をします。
消印をしなければ納めたことにはならないので注意が必要です。

不動産売買の契約書は、原本を2通作成して売り手と買い手がそれぞれ持つ場合と、原本は買い手が持ち、売り手はその写し(コピー)を持つ場合があります。
収入印紙は原本にだけ必要で、写しには不要です。契約にあたっては、印紙税の負担をどのようにするかも決めておくとよいでしょう。
売却代金を受け取ったときに買い手に渡す領収書も印紙税の課税対象ですが、営業に関するものでなければ非課税となります。

不動産の抵当権の抹消には登録免許税が必要

売る予定の不動産を住宅ローンなどの借入金で購入したのであれば、不動産には抵当権が設定されています。
不動産を売るときには、引き渡しまでに借入金を返済し、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消には、登録免許税がかかります。
税額は登記1件あたり1,000円ですが、同一の申請で20件を超える場合には2万円が上限になります。

また、不動産の所有権移転登記にも登録免許税が必要です。
不動産の価額の一定割合を納めますが、通常は買い手が負担することになっています。

この記事のまとめ

ここまで、不動産を売るときにかかる税金についてご紹介しました。
最も金額が大きいものは売却益に対する税金です。

保有期間が短いと税率が約40%にもなるだけでなく、マイホームの売却益に対する優遇も適用できない場合があります。

売却益に対する税金以外では、印紙税や登録免許税が必要です。
不動産を売るとき、税金についてわからない点があれば、不動産売買の税制に詳しい専門家に相談するとよいでしょう。