【イエカレ】売却困難になるケースと早く売れるケース｜少しでも早く売るためにどうしたらよいのか

家の売却期間が長くなるケースとは？

家の売却期間は、2～3ヶ月で済む場合もあれば、数年単位に及ぶこともあります。長引いてしまう理由はさまざまです。もちろん、建物の老朽化など一般的条件が悪く売れないこともありますが、それ以外にも、住宅ローンが残っている（＝銀行の抵当権がついている）、物件所有者に相続が発生しているが未登記であるなどのケースが考えられます。

住宅ローンが残っていると、適正な売出金額で売れたとしてもローンを返しきれないことが多々あります。その場合は抵当権者に対して「完済できないが、これくらいは返すので抵当権を抹消してほしい」という交渉をして売却することもあります（いわゆる「任意売却」）。

また、相続登記には法的期限がないため、何年も放置してきた人がいざ売ろうとしたら売れないということもあります。 なぜなら、被相続人（亡くなった人）ではなく相続人が売買契約をする場合、売主の登記名義は相続人になっていなければならず、被相続人のままでは「登記義務者不一致」として法務局で通らないからです。

売る段階になって慌てて相続人に名義を変えようとしても、遺産分割協議ができず膠着状態になることも珍しくありません。

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時間をかけずに売りたい方へ

時間をかけずに売却するにはどうしたらいい？

家の売却期間は上記のとおりケースバイケースなので、「こうすれば半年以内に必ず売れる」などといえる決定的な方法はありません。

一般的な条件が悪いのであれば、単純に価格を下げること以外にも方法はあります。
「建物をリフォームする」「あまりにも古い建物であれば取り壊して更地にし、土地のみ売る」「大きすぎる土地を分筆して買いやすくする」など、物件を魅力的にするための工夫をしてみるのです。

しかし、実はそのような物理的問題よりも、上に挙げた「法的な問題」をはらんでいるケースの方が厄介です。 たとえば、最初に挙げた住宅ローンが返しきれない場合は、任意売却を得意とする（＝抵当権者との交渉に慣れている）不動産業者を探す必要があります。

また、相続登記未了の場合は、不動産業者に行く前に他の相続人に遺産分割協議書の働きかけをする必要があります。誰の名義にするかを相続人全員で合意できれば、あとは登記をするだけです。
ただ、明らかに揉めることがわかっているケースは、最初から弁護士に相談する方が、結果として無駄な費用や時間を使わずに済みます。

事前準備と不動産業者選びは並行して出来る！

事前準備と不動産業者選びを並行して行う

売却に時間がかかる原因としては「不動産の性質自体にあるもの」「法的なもの」に大別されます。
不動産の性質を良くしたり、内覧の際の印象を良くしたりする工夫については、自分でできる範囲のもの（清掃や草取り）は最低限しておくべきでしょう。

不動産業者に「相談」という段階での話をした時に、一歩進んだアドバイスを受けられることもあります。たとえば、リフォームで物件の魅力をアップするのであれば、どの程度まで行うべきなのか、それにより売り出し価格をどれくらい上げられるのかなどです。

ただ、法的な原因については、問題をクリアにしてからでないと不動産業者が売り出しそのものをしてくれないこともあります。 たとえば、相続登記未了の例では、「相続登記を済ませていなければ売買契約書を交わしてはならない」というのが基本ルールになります。万一、遺産分割協議がまとまらずに名義を変えられないと、売主側の事情でのキャンセルになってしまうからです。

よって、不動産業者を探すと同時に、すぐにでも名義を相続人に変えられるように相続手続きを弁護士や司法書士に依頼しておくなど、準備を進めておくことをおすすめします。

この記事のまとめ

【家の売却期間を短縮するため準備できることはやっておく！】

・家の売却が長引く原因としては「物件そのものの問題」「法的な問題」などがある。
・清掃やリフォームなど、ある程度の投資と努力でできることはやっておく。
・売却によりローンを完済できないのであれば、任意売却を得意とする業者を探す。
・相続登記は話し合いや書類の準備も大変なので、不動産業者を探す段階で専門家への依頼を済ませておく方がよい。

希望の時期に売却したい場合は、なんといっても「段取り」が大切です。
自分でできることと業者や専門家に頼むことをしっかり区別し、効率的に進めていきましょう。