自宅の部屋や持ち家を貸すときの注意点をケース別に解説!初心者必見

この記事を読むのにかかる時間:10分

このコラムのポイント転勤などで自宅をしばらく使わない場合、賃貸として有効活用する方法があります。
ただし、家を貸すときには、いくつか注意しなければならないことがあるので注意しましょう。
家を貸す事をお考えの方は是非本コラムを参考にしてみて下さい。

1.家に戻れなくなることも!?契約内容は細かくチェック!

家を貸す場合、貸主と借主との間で賃貸借契約を締結します。
敷金や礼金、賃料など金銭面のことについては、しっかりチェックする項目です。

しかし、賃貸借契約には、他にもいくつかの注意点があるのです。

1-1.普通借家なのか、定期借家なのか

家を貸す場合、「普通借家」「定期借家」の2種類があります。
定期借家は、期間満了=契約終了で更新をする必要がありません。

これに対して、普通借家は、契約期間が満了しても「正当な事由」がない限り、貸主側から更新を拒絶することはできません。

決まった期間だけ自宅を空けることになり一時的に家を貸す場合、戻りたいときに自宅に戻ることができなくなる可能性もあります。
そのため、契約をするとき、種類は確認しましょう。

1-2.原状回復に関する取り決めについても確認

入居者が退去した後は、家の原状回復をしなければなりません。
この原状回復をめぐっては、費用面やどの状態まで戻すのかといったことについて、入居者との間でトラブルになりやすい傾向があります。
そのため、賃貸借契約を交わす際は、

・原状回復にかかる費用は誰が負担するのか
・費用の負担割合
・原状回復を求めるレベル

といった点について、しっかり確認しておきましょう。
退去後のトラブル予防のために、貸す前に家全体の状態などを確認し、記録しておきましょう。

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2.賃貸事業はやることがたくさん!管理業務を確認

「自宅を使わない間、人に貸すだけ」
賃貸借を簡単に考えてしまう方もいます。

しかし、たとえ自宅であっても、他人に賃貸すれば、それは立派な「事業」です。
そして、敷金や礼金、毎月の賃料をいただいて家を貸す以上、しっかりとした「管理業務」を行わなければなりません。

家を貸すときは、どの管理業務を誰が行うのか、計画・準備することが大切です。
賃貸事業は以下の内容があるため、しっかり確認しておきましょう。

2-1.入居者管理

・入居者の募集
・賃貸借契約
・家賃の回収
・トラブルやクレームへの対応
・入退去の管理

専門知識やノウハウが必要になることもあるため、募集や契約については不動産会社に、その他は管理会社に委託しましょう。

2-1-1.入居者の募集

部屋を貸し出す場合、入居者を募集する必要があります。物件オーナーは、不動産会社と契約して仲介してもらう必要があります。

・不動産仲介会社に依頼をして、貸し出す物件の詳細を伝える
・賃貸として出す条件を不動産仲介会社と取り決める


物件の広告や内見といった業務は、すべて不動産会社が行います。

2-1-2.賃貸借契約

入居者が見つかったら、賃貸借契約を締結します。賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

「普通借家契約」は、契約期間の定めがない契約で、契約期間は1~2年が一般的です。契約期間の満了後は自動更新となり、正当な事由がない限り、貸主から一方的に契約を解除、更新を拒否することはできません。

一方「定期借家契約」は、一定の契約期間を定めた契約で、自動更新はありません。契約した期間が終了した時点で、入居者は明け渡しをする必要があります。定期借家契約の契約期間については、物件オーナーが任意で定めることが可能です。

2-1-3.家賃の回収

入居者からの賃料の回収は、基本的に物件オーナーが行います。しかし、家賃を毎月、支払日に払ってくれる入居者もいれば、遅れたり滞納したりする入居者もいます。家賃の回収について対応が難しい場合には、管理会社と管理委託契約を結ぶことで、家賃回収を代行してもらうことができます。

また、賃料の未納については、長期で滞納する入居者に対して法的手段として「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」のいずれかを行うことがあります。

このとき、滞納が続いていることを証明する書類が必要です。ただし、いきなり退去を伝えるのではなく「内容証明」を入居者に送付する必要があります。書面で伝えても反応が無い場合は、「訴訟」という強い方法で対応することになります。

2-1-4.トラブルやクレームへの対応

同じ物件内の入居者同士のトラブルや、近隣の住民からクレームが入ることもあります。さまざまな業務を管理会社に依頼している場合は、クレーム対応全般も管理会社に委託できます。
とはいえ、そもそもクレームが発生しないように対策することが大前提です。思わぬことが原因でクレームに発展した場合は、適切な初期対応を行い、再発しないように対策しましょう。

2-1-5.入退去の管理

入居者の入退去時には、修繕やハウスクリーニングが必要になります。とくに退去後の部屋は細かい傷があったり、大きな修繕が必要だったりします。次の入居者が気持ちよく使用できるように、原状回復のための修繕やハウスクリーニングを行う必要があります。
また、リノベーションやリフォームを退去後に実施する場合は、空室が長く続くと家賃収入に影響するため、収支を考えて費用や工事期間を決定しましょう。

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2-2.物件管理

物件管理については、物件オーナーが自分で管理することもできますが、管理会社に委託するのが一般的です。

・建物の清掃
・建物の修繕
・設備のメンテナンスや修理

2-2-1.建物の清掃

管理会社に委託している場合、建物の清掃は管理会社が行います。管理会社に委託しない場合は、自分で清掃を行うか、専門の清掃業者に依頼するのも方法のひとつです。管理会社や清掃業者に依頼する際は、掃除の頻度や方法についてあらかじめ決めておきましょう。

2-2-2.建物の修繕

経年劣化による建物の破損は、大家や管理会社に修繕の義務があります。つまり、大家や管理会社が行わなければならない建物の修繕は、物件の屋根・柱・床・内装・設備など入居者に貸している部分全てです。ただし、入居者が壊してしまった場合は、入居者が修繕しなければならないケースもあります。

2-2-3.設備のメンテナンスや修理

設備のメンテナンス・修理も大家または管理会社が行います。管理会社に依頼する場合は、設備・メンテナンスの実施範囲や費用について事前に取り決めておく必要があります。ただし、設備に関しても入居者が壊した場合には、入居者側で修理が必要になるケースがあります。

2-3.経営管理

家を貸すのは「事業」のため、以下の経営管理も必要です。
・帳簿をつける
・確定申告をする
・税金などの支払いをする

今一度収支計画を確認してみよう!
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家を貸すと、さまざまな管理業務があります。業務を不動産会社や管理会社に委託すると委託料が必要です。また、家を使っていたときは気にする機会が少ない支出も、貸すとき把握する必要があります。

家を貸す場合に想定される支出には、以下が挙げられます。

<家を貸す場合に想定される支出>
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・仲介手数料(不動産会社に仲介を委託する場合)
・管理委託料(管理業務を管理会社に委託する場合)
・清掃費用
・原状回復費用
・修繕費(積み立てておくのが一般的)

以下で詳しく解説します。

2-3-1.固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地・建物などの固定資産を所有している人に対して課税される税金です。物件オーナーは、毎年固定資産税を支払う必要があります。家賃収入がゼロの場合でも支払い義務が発生するため、固定資産税分は現金を確保しておくことが大切です。

2-3-2.都市計画税

都市計画税とは、土地・建物を所有している人に対して、都市計画や区画整理などの費用に充てるために課税される税金です。固定資産税に含まれていることが多く、税率は市町村によって異なりますが、上限は0.3%となっています。所有している物件がある市町村に確認しておく必要があります。

2-3-3.火災保険料

賃貸経営に際して、物件のオーナー向けの火災保険に加入することが一般的です。保険料は保険会社や保険商品、物件の条件などで変動します。借家の大きさや、借家がある地域、借家となる建物の建物評価額などに基づいて保険料が設定されています。プランによって異なりますが、火災だけでなく自然災害や落雷、爆発などさまざまな災害への保障が含まれていることが一般的です。

2-3-4.仲介手数料

不動産仲介会社に物件の客付けを依頼する場合には、仲介手数料を支払う必要があります。賃貸物件の場合、賃貸借契約を締結した際に支払います。物件オーナーが不動産仲介会社に支払う仲介手数料は会社によって異なりますが、原則「賃料の半月分が上限」と宅地建物取引業法で定められています。ただし、別途広告費の支払いについて取り決めている場合は、広告費の支払が発生します。

2-3-5.管理委託料

管理委託料の上限は法律などで決まっていません。そのため、管理会社によって金額が異なります。平均的な管理委託料の設定は3%~8%となっています。そのため、管理会社を選ぶときは管理委託料がいくらになるかを確認して契約しましょう。

2-3-6.清掃費用

物件オーナー自身が清掃をする場合には、掃除道具や機器、洗剤等の調達費用のみかかります。ただし、自分で清掃できない範囲については、管理会社や清掃業者に依頼する必要があります。物件の規模にもよりますが、数万~数十万円の費用がかかるケースがあります。

2-3-7.原状回復費用

入居者の退去時には、部屋の傷や汚れを入居前の状態にまで戻すための「原状回復工事」を行います。この原状回復の費用については、入居者との間で取り決めておく必要があります。

▶原状回復費用の補てん方法
・賃貸借契約の際、退去時に入居者から支払ってもらう契約を取り決める
・入居時の敷金から原状回復費用を支払い、残った額を入居者に返金する

なお、敷金を超える原状回復費用がかかった場合、修繕費として入居者に請求するか、もしくはオーナーが自己負担するかどうかについても取り決めておきましょう。そうすれば、入居者とのトラブルを回避できます。

2-3-8.修繕費

入居者の退去時には、部屋の傷や汚れを入居前の状態にまで戻すための「原状回復工事」を行います。この原状回復の費用については、入居者との間で取り決めておく必要があります。

修繕費は、物件オーナーが負担する分と入居者が負担する分の2種類があります。入居者が故意に破損した場合でなければ、物件オ-ナーが負担することが基本です。ベランダの防水工事・外壁改修・クッションフロア張り替えなどが挙げられます。修繕にかかる費用は使う材料や依頼する業者によって異なるため、依頼業者との契約時に確認しておく必要があります。

▶賃貸収入で支出をカバーするのが基本
入居者からは敷金や礼金も支払われますが、これはあくまで1回限りのもので、基本的には毎月の賃料が賃貸収入となります。
そして、家を貸す場合にかかる支出は、この賃貸収入によってカバーするのが基本です。
そのため、家を貸すときは慎重な収支計画を立て、委託する業務と自分で行う業務についても細かく決めていくようにしましょう。
また、賃料については、どれくらいの支出があるのかということを考えたうえで慎重に決定する必要があります。

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3.ケース特有の家を貸す注意点をご紹介

家を貸すときの注意点をいくつかご紹介します。

3-1:賃貸で借りている家を貸す「又貸し」はNG

「又貸し」とは、ある物件を自分で借りているにも関わらず、自身が別の誰かに貸すことです。物件を賃貸に出すことができるのは、基本的にその物件の所有権が自身にある場合のみです。

又貸しが禁止の理由と発見された場合にどうなるかをご紹介します。

3-1-1.又貸しがNGの理由

又貸しをした場合、何らかのトラブルが起きたときに、物件オーナーと入居者という関係に第三者が入ることで解決しづらくなります。また、トラブルが起きた場合、又貸ししている借主の責任が問われることになります。物件オーナーや又貸しする借主にとってリスクが高いため、原則禁止されています。

3-1-2.又貸しが万が一発見された場合

又貸しが発見された場合、強制退去や多額の違約金の支払いが求められるケースもあります。場合によっては訴訟に発展することもあります。契約書に又貸し禁止の事項が記載されている場合は、違反行為とみなされます。想像以上に大きな問題に発展するため、安易に又貸しをしてはいけません。

3-2.自分の持ち家全体(一軒家)を貸す場合

一軒家を所有している場合、転勤の間だけ貸したり、居住する家族がいないため長期間貸したりすることがあります。では、どのような注意点があるのでしょうか?

3-2-1.外壁や屋根など一軒家特有の修繕費

一軒家を貸す場合、外壁や屋根の修繕費もかかります。外壁や屋根は築年数が経つほど老朽化が進むため、資産価値が大きく下がることにもつながりかねません。他の修繕箇所も含めて、維持費用としてあらかじめ収支計画に入れておきましょう。

3-2-2.災害のリスク

災害のリスクも考慮しておくことが必要です。たとえば、台風で家が一部倒壊または全壊した場合に、修繕費用を物件オーナーが自己負担する必要があります。そうならないためには、火災保険や各種保険に加入しておく必要があります。

3-2-2.防犯性や管理体制

一軒家を貸す場合、民間のセキュリティに加入することも考慮に入れましょう。マンションやアパートの管理は管理会社に任せることがほとんどですが、一軒家の場合、自身で対応が必要になる可能性もあります。万が一に備え、住む人の安全性や防犯性に考慮した対応が求められます。

3-3.自宅の一室を貸す(賃貸併用住宅)の場合

所有している物件の「空き部屋」だけを貸す「賃貸併用住宅」という方法もあります。賃貸併用住宅として貸し出す場合の注意点には、以下があります。

3-3-1.賃貸併用住宅の間取り

入居者と同じ建物内で生活をするため、お互いのプライバシーを保護できる動線や視線に配慮した間取りにすることが大切です。たとえば、自宅・賃貸の玄関を別々することはもちろん、入居者と顔を合わせないように設計をすると、お互いが生活しやすくなります。

3-3-2.入居者との距離感

賃貸併用住宅は、入居者との距離感を一定に保つことも、お互いに生活をしていくうえで大切です。物件オーナーと同じ建物で生活をしていると、馴れ合いの関係になってしまい、トラブルにも発展しかねません。運用スタイルにもよりますが、近すぎず遠すぎず、お互いにとって程よい距離感を模索することが重要です。

3-4.マンション、アパートを貸す場合

マンションやアパートの一室を購入してから、賃貸物件として貸すパターンもあります。
マンションやアパートの一室を貸し出す場合には、以下の注意点があります。

3-4-1.入居者同士のトラブル

集合住宅の性質上、入居者同士のトラブルは避けられません。契約時には、トラブルが起こりそうな件について取り決めをしておく必要があります。また、クレームが届いたら、すぐに対策をすることが大切です。全室の入居者に対して自主管理することは難しいため、管理会社に委託することが望ましいといえます。

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3-4-2.管理組合の参加

マンションの場合、共用部分の維持管理やマナーについて管理するための「管理組合」が設けられています。組合はマンションの住民で構成されていますが、定例会に参加するか・しないかでトラブルになったり、決まったことを行うときに他の住民から反対にあったりする可能性もあるでしょう。分譲賃貸で家を貸すときには、管理組合の一員としての役割が発生することを覚えておきましょう。

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まとめ

【チェックポイントを抑えてトラブルを回避】
家を貸す場合、以下のような注意点があります。

・賃貸借契約の種類やその内容について、細かくチェックする
・管理業務にはどのようなものがあるのか、あらかじめ把握しておく
・慎重な収支計画を立てる

不動産会社では、使わない家を活用する方法について、相談に乗ってもらうこともできます。自分だけで判断するのが難しい場合は、専門家の意見を仰いでみることを強くおすすめします。

また、家を賃貸に出すに当たっては、何よりも大切にしてほしいポイントがあります。それは「すぐに一つの不動産会社と話を進めようとしない」ということです。不動産会社とのやりとりは、それが複数になればなるほど、面倒で手間もかかります。そうなると、「早く決めてしまいたい」という心理から、最初にとってきた不動産会社と話を進めてしまいがちです。


しかし、よく考えて頂きたいことは「家を賃貸に出す」ということは、あなたの大切な不動産の管理を第三者へ依託をして、いわばあなたが「経営者として」賃貸経営を行うという行為です。結果的に多額のお金が動く商取引になります。それゆえ、あなたの家の管理をしっかり任せられる実績と実力がある管理会社を探すべきです。
つまり「信頼のおける不動産会社・営業担当者」と出会いを求めて、且つ「良い条件で賃貸に出す」ことを何よりも優先すべきなのです。比較検討が必要なのは言うまでもないでしょう。

また、比較検討するなかで、他の会社の査定内容を探ってきたり、なぜか一社だけ飛びぬけて高い賃料を提示してきた場合は要注意です。担当者が契約を取りたいがために、高い賃料を提示している、という事情が隠れている場合もあるかもしれません。そのような事情を見抜くためにも比較検討は必要なのです。

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