不動産の売却を考える

【イエカレ】初めての不動産売却を成功させるポイント｜専門家や不動産会社をうまく利用しよう

この記事を読むのにかかる時間：5分

更新日2023年2月21日

このコラムのポイント初めての不動産売却に不安を感じていませんか？

売却は大きな取引だからこそ、信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら進めることが成功のカギになります。

この記事では、不動産売却の基本的な流れや注意点をわかりやすく解説しています。安心して売却を進めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

初めての不動産売却で「敷居」が高いと感じる理由はなんでしょうか！？

初めての不動産売却は「敷居」が高い？

初めて不動産の売却をすることになった人の話を聞くと、「何から手をつけていいかわからない」という声を最も耳にします。確かに不動産の売却は扱う金額が大きい割に、買主を見つける方法が時運勝負なところがあります。

初めての不動産売却の「敷居」が高いといわれる理由はここにあるでしょう。

とは言え、不動産を扱っている個人投資家でもない限りは、不動産売却が「初めて」という人は多いはずです。そこで大切になってくるのが、売却のなかで重要なポイントとなる「専門家の選び方」です。

販売開始後は「不動産会社に任せる」気持ちも大切に！

不動産の売買物件の販売を開始すると「購入希望者との売買交渉」「内覧への対応」が入ってきます。一組の購入希望者に対して、内覧が複数回行われる場合も多く、売却を考えている売主にとって、それは想定を超える大きな労力が伴うことになります。

ただ、この内覧ですが、実はすべての場に売主が同席する必要はないのです。不動産会社に案内を一任し、買主の結果や感触を後ほど報告して貰う売主も多いです。つまり「距離感」が大切なのです！。

これは買主決定後、売買契約の準備から契約、引き渡しの段階についても同様です。買主が決まったからといって「不動産を売る」ということはとても煩雑な手続きがつづき、その進捗状況によっては最悪の場合、売買契約が見直されてしまうこともあります。特に売買契約前の「重要事項の説明」が不十分な場合、売主は後日賠償責任を負ってしまうことさえもあり得ます。

売却における確定測量の隣地境界確認や売買契約締結など「どうしても売主本人が関わらなくてはいけない部分」以外は、積極的に不動産会社に任せるようにしたいものです。

幾多の不動産売買を手掛けてきた経験のある不動産会社の担当者なら「プロフェッショナル」としてそれらの役割を無難に果たしてくれます。そうした担当者であれば実績もあり、売買の手続きにも慣れています。

パートナーの不動産会社が決まったら「媒介契約」を結びます

不動産売却には2種類の「契約」があります。

1つ目はこれまで説明してきたような、不動産の所有権を売主から買主へ譲渡する「不動産売買契約」です。

もう1つは「不動産媒介契約」といって、売主からは「売却を希望するから、買主を探して欲しい」という委託契約です。

もちろん一方の買主からの「希望に沿う物件を持っている売主を探して欲しい」という依頼も同じように媒介契約になります。

ここで肝心なのは不動産の世界でよく耳にする「仲介手数料」という言葉があります。媒介は仲介とも言い、媒介契約は「仲介手数料を受け取る契約」と定義付けることができます。

＜不動産売買の構図＞
売主　－※→　仲介会社　←※－買主
上記略図の「※」の部分で、媒介契約が行なわれます。

そして、その媒介契約は、全部で3種類あります。

○専任媒介...1社に限定して媒介をする方法。売主自身が買い手を見つけることは可能。

○専属専任媒介...専任媒介と同様だが、売主自身が買い手を見つけることも不可
○一般媒介...複数の会社に媒介を依頼する方法

初めての不動産を売却するときは特に「いったい何が違うのか？」と思ってしまいますね。

判断するひとつの基準としては、売主から見て様々な不動産会社と連携するなら一般媒介。

信頼できる不動産会社に大枠を任せたいのなら専任媒介や専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。

その他にもいくつかの違いがあります。下記の表でまとめてみます。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社への重ねての仲介依頼	×	×	○ （明示型の場合は、他社へ重ねて依頼した場合は通知義務あり）
自ら探索した相手方との直接契約	×	○	○
契約の有効期間	3か月以内	3か月以内	法令上の制限はない（ただし、行政の指導は3か月以内）
指定流通機構への登録	媒介役締結の日から5日以内	媒介契約締結の日から7日以内	法令上の義務はない（任意での登録は可能）
業務処理状況の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法令上の義務はない（任意での登録は可能）

不動産を売却する際の仲介手数料も確認しよう

仲介手数料は、以下の公式で算出できます。

仲介手数料＝物件価格×3.24％（税込）＋6.48万円。

例えば、ある不動産売買物件が3,000万円だった場合、
売主から貰える仲介手数料　3,000万×3.24%＋6.48万円＝　1,036,800円...＜1＞

同じ不動産会社が買主も見つけると、
＜1＞×2=2,073,600円...＜2>

これらが不動産会社の手数料収益となります。

俗に、＜1＞を「片手」、＜2＞を「両手」と言います。
当然、不動産会社は＜1＞よりも＜2＞を目指すものです。

短期間で両手となりそうな物件は、敢えてレインズには載せず、自身の会社のみで「囲い込む」慣習が残っていると言われています。

売買価格（消費税を含まない）	仲介手数料（消費税を含む）
200万円以下	5.4%以内の額 [=5%+消費税]
200万円超400万円以下	4.32%以内の額 [=4%+消費税]
400万円超	3.24%以内の額 [=3%+消費税]
※2014年4月1日施行

この記事のまとめ

初めての不動産売却において、気を付けるべき点をお伝えしました。

不動産の売却は「わからない」からこそ、専門家に任せることがとても大切です。不動産の売却においての専門家といえば、不動産会社です。

ただしそれは「信頼できる不動産会社」が見つかってからの話です。 労を厭わず、複数の不動産会社を廻って、初めての不動産売却を成功させる「きっかけ」にして頂けるなら幸いです。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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