不動産の売却を考える

相続税は高い！土地の売り方のコツとは？

この記事を読むのにかかる時間：5分

このコラムのポイント土地を相続する場合、相続税がいくら発生するかご存知ですか？
何の知識もないままに土地を相続してしまうと、あまりの相続税の高さに驚いてしまい、あとで泣きを見てしまうでしょう...。
この記事を読めば、相続した土地の相続税算出方法やその売り方のコツ、発生費用などについての知識を得ることができ、相続税対策が立てやすくなるはずです。

土地の相続税額を知るためには！？

基礎控除額と遺産額によって相続税額が分かる

土地の相続税額を知るためには、基礎控除額と遺産額の算出が必要です。

1.基礎控除額

基礎控除額は法定相続人数と600万円を掛け合わせた数値に3,000万円をプラスした値です。

2.遺産額

遺産額の計算に必要となるのが土地の評価額です。土地の評価額は、国税庁のHPに記載されている路線価もしくは倍率を利用します。

（1）路線価による計算
正面路線価×奥行価格補正率×土地面積

（2）倍率による計算（路線価が不明な土地）
固定資産税評価額×一定倍率

算出した遺産額からお葬式の費用や非課税財産などを引き、死亡保険金や死亡退職金、相続開始から3年以内に贈与された財産を加算すると、正式な遺産額になります。
納税義務が発生する部分は、「遺産額－基礎控除額」で算出された課税遺産総額です。課税遺産総額を相続したと仮定して相続税を計算し、相続人で分配することで実際の相続税が分かります。

ここで、妻と2人の子どもが相続人となるケースを見てみましょう。この場合、相続税が2,700万円を超えると、子ども1人あたり600万円を超える額の納税義務が発生する可能性があります。
高い税金を納めたくない方は、早めに土地の売却や活用方法があれば、それを検討した方がよいと言えます。

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相続税を支払えない可能性があるなら売った方が得！

土地の相続税を一括で支払えない方のために、2つの救済措置が用意されています。
しかし、何も知らずに飛びつくと損をする可能性があるので要注意です。

1.延納制度

相続税を支払うことができない方の1つ目の手段は、延納制度です。延納とは、相続税の分割払いのことで、書類審査を通過した場合のみ適用される制度です。
延納のメリットは、20年かけて税金を支払えることです。
しかし、延納している間は相続税に利子をプラスした額を納めなければなりません。
ケースによっては、相続税の6％にあたる額を納める必要があることも。
相続税を分割で支払うことは、一括払いよりも多めに納税することになるのです。

2.物納

延納制度を利用しても相続税を納められないという方は、最終手段として物納をすることになります。
物納は、相続税の対象となる不動産そのものを納めることです。せっかく相続した土地を手放さなければならないうえ、物納の許可が下りるまでの間、延納制度と同様に利子が発生します。

以上のように、延納制度や物納を利用すると、必要以上に税金を納付することになります。
余計な税金を支払いたくないという方は、相続ではなく得をする売り方を選択することを強くおすすめします。

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土地の売り方におけるポイントや発生費用は？

1.土地の売り方

相場価格を調べてから査定依頼を出し、不動産会社と契約して希望売却額を決定します。購入者が見つかり次第交渉し、双方がOKすれば売買完了となります。

2.売り方のポイント

▶相場価格の調査は必須
大まかな金額を頭に入れておくことで、通常より安い額での売却をある程度防げます。

▶査定会社の選択はしっかりと
対応・査定額と相場価格の相違などを確認して会社を選びましょう。査定額が相場価格より高すぎる会社は、仲介手数料目当ての可能性があります。複数会社への査定依頼がおすすめです。

3.主な費用

▶ 売買を仲介した会社への手数料
土地取引が行われた際、契約会社に支払うものです。手数料には上限が設けられており、取引額の3～5％程度となります。

▶税金
土地売却時に利益が発生した場合のみ、譲渡所得税の納税が必要です。土地の所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年を超えると15％、5年未満なら30％となります。
そのほか、抵当権を抹消するための税金などもあります。

土地を売却しても費用は発生しますが、相続税よりも支払金額を低く抑えることができ、売却額の一部が手元に残ります。

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この記事のまとめ

【相続税を抑えるには正しい土地の売り方を】
相続税についてのポイントをまとめます。

▶ 相続税は、ケースによって百万円単位の納税義務が生じることがある
▶ 延納制度で相続税を納めると、追加利子が発生する
▶ 物納の場合は、土地と利子を納めなければならない
▶ 土地の売り方に気をつければ、納税してもお金が手元に残る

高すぎる相続税が家計を圧迫することもあります。
何の手立てもしていない場合は、放置をせず、その土地の売却や活用方法を検討すべきです。